Какие консервативные варианты инвестирования доступны с доходом в 2-3 раза выше ставки депозита?

Надежные инвестиции с понятным сроком окупаемости становятся очень важными для сегодняшних инвесторов. Бытует мнение, что инвестиции в недвижимость – это самый надежный механизм не только сохранения денег, но и их преумножения. Особенно это стало важным, когда ключевая ставка ЦБ стала низкой, и при постоянных скачках на валютном рынке.

Московская недвижимость – интересный рынок для консервативного инвестора

Считается, что самым надежным рынком для инвесторов по недвижимости является Московский рынок. Средний рост цен на недвижимость в Москве составляет 5-10% в год. Для многих инвесторов, традиционного склада, вложение капитала в жилые помещения или коммерческие объекты – это хорошее долгосрочное инвестирование.

Последние годы сфера недвижимости показывает хороший рост, а также высокий спрос со стороны населения. Различные программы льготных ипотек значительно увеличили продажи квартир, но и разогнали цены на недвижимость, в частности квартиры. Стрит-ритейл стал более востребованным, поскольку бизнес стал перемещаться из офисных центров в спальные районы из-за дистанционной работы сотрудников, поэтому инфраструктура там стала активнее развиваться.

Есть также важная особенность первичного жилья – при падении спроса на рынке, цена, как правило, все равно продолжает расти. И по мере завершения строительства и готовности объекта, спрос на него повышается. Цены на новое жилье более связаны с затратами девелопера и ожидаемой прибылью по проекту на рубеже 4-5 лет. Цена на вторичное же жилье больше зависит от спроса, поскольку частным клиентам необходимо продать и получить деньги. Поэтому в периоды снижения интереса к недвижимости разница между средней ценой квадратного метра новостройки и “вторички” становиться больше. И наоборот, при повышении спроса на недвижимость (например, при введении “льготной ипотеки” ) гэп уменьшается.

Варианты инвестиций в недвижимость

Какие существуют способы и виды инвестиций в недвижимость на сегодняшний день:

• инвестиции жилую недвижимость (в квартиры, апартаменты)
• инвестиции в коммерческую недвижимость (стрит-ритейл, ТЦ или офисные здания)
• инвестиции в ценный бумаги – паи ЗПИФ

Плюсы и минусы инвестиций напрямую в недвижимость

• Самый главный плюс, что вы владеете (по ДДУ или праву собственности) – объектом недвижимости (квартирой, нежилым помещением или апартаментами).
• Главный минус – вы должны платить за содержание недвижимости, инфраструктуру, налоги, страхование и ответственность перед третьими лицами, а также затраты на риэлтора в случае дальнейшей продажи, а также самостоятельной уплаты налогов в случае продаже таких объектов при сроке до 5 лет и составления налоговой декларации.
• Рост стоимости конкретного объекта недвижимости во многом зависит от локации, новизны, расположения в здании, проходимости (для коммерции) и многих других факторов.
• Покупатель чаще инвестирует не в то, что лучше перепродается, а то что подходит ему по каким-либо параметрам, и может не угадать с дальнейшим на него спросом.
• Нет точного прогноза по цене на выходе из инвестиции, поскольку колебания рынка (рост спроса и падения) обычно происходят на рубеже 1-2 лет.
• Сдача в аренду квартир становится менее привлекательным занятием, поскольку средняя доходность по эконом-классу не превышает ставки по банковскому вкладу, а в случае с бизнес- и преиум-классом – менее 3%, и даже просто 0% достаточно неплохой результат

При вложениях в новые объекты (строящуюся недвижимость) вы получаете достаточно хороший и ликвидный продукт, но со всеми возможными проблемами, указанными выше.

В связи с полномасштабным внедрением в жизнь 214-ФЗ схема застройки новых объектов недвижимости происходит с использованием эскроу счетов. Это большой плюс, но и минус с точки зрения роста ваших доходов по таким инвестициям. Основной скачек цены происходит с момента предпродажи до получения разрешения на строительство объекта (РНС). При этом, когда застройщик получает РНС и риски становятся минимальными для клиентов, цена на квартиры будет уже высокой. Таким образом, ждать скачкообразного роста цены на объекты недвижимости до ввода в эксплуатацию на 30-40-50% уже не стоит. А это – среднесрочная перспектива – 3 года.

В связи с этим, все чаще клиенты, привыкшие к традиционному накоплению средств через инвестиции в недвижимость, стали обращать свое внимание на прямое инвестирование в объект.

Плюсы и минусы прямого инвестирования в объект недвижимости через покупку паев

• Самый главный плюс – относительная прозрачность модели, когда она связана с конкретным девелоперским проектом (объектом), вы, фактически, инвестируете в каждый квадратный метр всего объекта недвижимости. Вам не нужно быть высококлассным специалистом-риэлтором.
• Такие фонды – конечные, есть понятные сроки реализации, цена входа и выхода.
• Процесс строительства таких объектов финансируется банками проектного финансирования, по зафиксированным ставкам на весь период строительства.
• Поскольку средний срок строительства объекта составляет 2,5-3 года, плюс допродажи квартир в конце, то средний срок таких ЗПИФов составляет около 5 лет.
• Поскольку проект среднесрочный, он позволяет стать более стабильным для инвестора, поскольку на рубеже 4-5 лет, резкие скачки спроса на недвижимость вверх и падение спроса нивелируются, и доходность можно спрогнозировать.

При вхождении в такие проекты важно убедиться в надежности своего партнера – девелопера, и разобраться в «прозрачности» схемы инвестирования. Необходимо понять, сколько и в какие сроки будут начисляться условные «дивиденды». Данный продукт очень подходит тем, кто уже устал «спекулировать» с куплей-продажей квартир по ДДУ и осознает, что уже рынок изменился в связи с 214 -ФЗ, а также, кто хочет вложиться в один из самых прогнозируемых и стабильных рынков – Московскую недвижимость, но нет либо достаточного количества средств или времени заниматься.

Обычно такие продукты доступны для квалифицированных инвесторов, и имеют «вход» от 3-6 млн рублей. В настоящее время, налогообложение по таким продуктам «стандартное» – 13-15% в зависимости от вашего дохода в год.

MR-Group исполняет Симфонию 34 по-новому

В марте 2021 года компания объявила о запуске нового проекта ЖК “Symphony 34” у метро Дмитровская в Савеловском районе города Москвы. MR Group создало закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), куда внесены доли компании — застройщика жилого комплекса “Symphony 34”, о чем рассказывалось в издании “Коммерсант” .

По концепции проекта, девелопер остается держателем 51% паев в фонде до момента сдачи ЖК “Symphony 34” в эксплуатацию, а остальные 49% предлагаются на рынке квалифицированным инвесторам (на биржевом и вне биржевом рынке).

ЖК “Symphony 34” будет расположен в САО города Москвы недалеко от метро Дмитровская. Он включает в себя четыре высотки бизнес-класса от 36 до 54 этажей. На территории жилого комплекса планируется построить детский сад, спортивные, детские площадки, а также фитнес-центр. Разрешение на строительство (РНС) получено 30 июня 2021 года и с 1 июля начались работы и стартовали продажи квартир. За ходом строительства можно наблюдать через камеры, расположенные на объекте, доступ к которым можно получить через сайт девелопера.

По концепции проекта, девелопер остается держателем 51% паев в фонде до момента сдачи ЖК “Symphony 34” в эксплуатацию, а остальные 49% предлагаются на рынке квалифицированным инвесторам (на биржевом и вне биржевом рынке).

На старте обсуждалось практически удвоение совокупно-накопленного дохода за 5 лет и ежегодной доходностью до 19% годовых. По информации из СМИ, вырученные деньги от продажи паев, акционеры MR-Group намерена реинвестировать в покупку площадок под новые объекты. Важно отметить, что покупатель пая приобретает долю в проекте (а не квадратные метры конкретной квартиры) вместе с застройщиком получает право на прибыль от реализации всех квартир в комплексе.

Подробная информация о ЗПИФ комбинированный “ЖК “Симфония 34” (ранее ЗПИФ комбинированный “Хуторская”) доступна на сайте MR-Group .

По информации на сайте девелопера, управляет фондом УК “Открытие”, проектное финансирование объекта осуществляет Банк “ДОМ.РФ”. На официальном интернет ресурсе УК “Открытие” также мы смогли найти информацию по ЗПИФ комбинированный “ЖК “Симфония 34”.

Данный финансовый инструмент (ISIN RU000A102408) представлен на Московской бирже, однако, поскольку, это закрытое предложение, то основные сделки проходят на внебиржевом рынке.

Стандартная прогнозная норма доходности рентных ЗПИФ составляет 7-11% годовых в рублях, а в проектных фондах доходность ожидается выше – обычно 13-17% годовых в рублях.

Отличие рентного и проектного ЗПИФов

Покупка пая ЗПИФ

При покупке пая, ценной бумаги фонда, не заключается договор-купли продажи (ДКП), как в случае с покупкой недвижимости. Сделка покупки и продажи ценной бумаги ничем не отличается от покупки акции или облигации через брокера (участника финансового рынка, имеющего лицензию Банка России) – через поручение.

Важно отметить, что данный финансовый продукт доступен только для квалифицированных инвесторов, которых определяет каждый Брокер самостоятельно, однако, общие условия изложены в Указании Банка России от 29.04.2015 N 3629-У «О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами».

Все эти правила можно несколько упростить и обобщить. Как правило, квалифицированные инвесторы имеют значительную сумму на своих банковских счетах (6 млн рублей и выше), либо высокие обороты по брокерскому счету за 10 месяцев, имеющие сертификат ЦБ РФ (ранее ФСФР), либо финансовое образование.

Комментарии и мнение редакции

На фоне низкой ключевой ставки Банка России, процентных ставок по депозитам, все большее число инвесторов ищут способы заработать .

Инвестиции в недвижимость являются относительно консервативными инструментами, но с более высокой доходностью. Важно при выборе инвестиций выбирать надежного партнера с хорошей репутацией, а также получить более подробную информацию по инвестпродукту на рынке и у менеджера, чтобы принять взвешенное решение.

Квалифицированные инвесторы для фондового рынка и страхового отличаются, но самая главная общая черта – это то, что клиент понимает, что покупаемый продукт несет риски (дает возможность заработать больше, но и не существует гарантий доходности, как у депозита), либо имеет достаточные (не последние) средства, чтобы рисковать, либо имеет специфические знания или образование.

Совсем недавно в нашей аналитической статье, в которой мы рассматривали доходности продуктов по накопительному страхованию жизни (НСЖ) у российских страховщиков по итогам за 2020 год, мы обсудили результаты этого инвестиционно-страхового продукта. Среди опубликованных страховщиками данных инвестиционный доход был в диапазоне 5-10%, что выше средней ставке по депозиту и инфляции за прошлый год. Некоторые продукты инвестиционного страхования жизни также могут быть интересны потенциальным инвесторам, хотя и имеют потенциально более низкий ожидаемый доход.

Мы хотим вам рассказать и показать возможности, которые есть на рынке. Но только вам принимать решение. Главное, чтобы это вы делали обдуманно!

Новости страхования, финансов и инвестиций в России и в мире на информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Доходность инвестиций в недвижимость Португалии

Если вы планируете инвестировать в недвижимость, то важно выбрать ту страну, где такие инвестиции принесут максимальный доход, а не потери. Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Португалии? Что выгоднее – купить квартиру в Москве или за те же деньги купить жилье на берегу Атлантического океана? Будем анализировать и разбираться в рамках данной статьи.

Динамика курса евро к рублю за последние 10 лет

Для того, чтобы выполнить анализ выгодности инвестиций, невозможно проигнорировать изменение курса рубля к евро за последние 10 лет. Давайте посмотрим на график ниже.

На графике показана динамика курса евро за последние 10 лет. За этот промежуток времени евро имел максимальное значение 93,76 рублей и минимальное 38,41 рублей. Как вы видите, за этот период курс евро увеличился более чем в 2 раза. Если весной 2011 года курс евро составлял примерно 40 рублей, то уже весной 2021 года он колеблется в районе 88-90 рублей. Кроме того, на графике серым цветом показана линия, которая отображает тенденцию изменения евро за последнее десятилетие. Как мы можем увидеть – евро только растет из года в год, и эта тенденция ни разу не изменилась за последние 10 лет, поэтому мы можем предположить, что и в последующие 10 лет она будет сохраняться.

Динамика роста стоимости недвижимости в Москве за последние 10 лет

Что ж, давайте теперь проанализируем как же менялась стоимость недвижимости в городе Москва за последние годы. Для этого воспользуемся данными статистического портала IRN.RU, который позволяет отследить динамику цен за последние годы.
Давайте проанализируем график ниже.

Мы видим, что если 10 лет назад стоимость квадратного метра в московской квартире не доходила даже до отметки в 150 тысяч рублей и составляла порядка 120-130 тысяч, то уже в 2021 году цены переросли отметку 200 и приближаются к 220 тысячам за метр. В общем, если округлить и обобщить, то мы увидим, что цены за 10 лет на жилье в Москве выросли почти в 2 раза. На Графике 2 мы отчетливо можем увидеть, что особо сильным колебаниям подверглись многокомнатные квартиры, в вот квартиры с 1, 2 и 3 комнатами показывают стабильный рост из года в год и особо друг от друга не отличаются. Поэтому в рамках нашей статьи предлагаем анализировать стоимость квадратного метра, нежели стоимость однокомнатной или двухкомнатной квартиры, которая находится в прямой зависимости от цены за метр.

Динамика роста стоимости недвижимости в Португалии за последние 10 лет

Португалия тоже не отстает от Москвы в плане роста цен на недвижимость. По данным портала ECO за последние 10 лет недвижимость в Португалии в целом подорожала более чем на 20%. Это наглядно мы можем увидеть на графике ниже, где видно, что до 2012 года на рынке португальской недвижимости наблюдался спад, но начиная с 2012 года стоимость недвижимости уверенно увеличивается из года в год.

Для более точного анализа будем сравнивать Москву именно с Лиссабоном, а не со всей Португалией. Самые свежие данные портала Idealista, которые мы можем найти за последние 6 лет, вы можете увидеть на графике ниже.

На Графике 4 мы можем увидеть, что если весной 2021 года один квадратный метр в Лиссабоне стоит 3 411 евро, то всего лишь 6 лет назад, а именно весной 2015 года, квадратный метр стоил всего 1 320 евро. Т.е. цены за последние 6 лет в Лиссабоне увеличились более чем в 2,5 раза, в то время как в Москве за такой же промежуток времени (последние 6 лет) они увеличились примерно в 1,3 раза. Т.е. даже без привязки к курсу евро, рубля и к другим экономическим факторам можно сделать вывод о том, что стоимость недвижимости в Лиссабоне показывает более активную динамику роста, нежели стоимость жилья в Москве. Значит ли это, что совершенно точно более выгоднее инвестировать в недвижимость в Лиссабоне? Давайте проверим!

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость. Москва vs Лиссабон

Что ж, чтобы произвести более точный анализ рентабельности инвестиций давайте произведем простой расчет, исходя из того, что у некого господина М. 6 лет назад было лишних 5 миллионов рублей и у него было 2 варианта вложить эти деньги.

Вариант 1. Инвестиции в недвижимость в Москве

В первом случае, гражданин М. взял свои 5 миллионов рублей, которые еще осенью 2014 года были бы равны примерно 100 000 евро, т.к. курс на тот момент был примерно 50 рублей за 1 евро. На эту сумму он мог бы купить жилье общей площадью в 29,5 кв. метров, т.к. цена на тот момент составляла 170 000 рублей за 1 кв. метр. Если бы сейчас, в 2021 году он решил бы продать эту квартиру, то за нее он бы мог получить уже порядка 6 490 000 рублей, т.к. цена за 1 кв. метр в Москве выросла до 220 тысяч. Что ж, похоже наш господин М. за 6 лет смог увеличить свой капитал почти на 1,5 миллиона рублей! Только вот проблема в том, что на данный момент 6,5 миллионов рублей по текущему курсу евро составляют около 73 тысяч евро, так что если переводить результаты данной сделки купли-продажи в евро, то за счет роста курса евро наш гражданин М. потерял порядка 27 тысяч евро.

Результаты после 6 лет инвестиций в недвижимость в г. Москва:
Для расчетов в рублях: + 1 500 000 рублей
Для расчетов в евро: — 27 000 евро

Вариант 2. Инвестиции в недвижимость в Лиссабоне

Во втором случае, наш гражданин М. сразу же взял свои 5 миллионов рублей и обменял их осенью 2014 года на 100 000 евро, т.к. курс на тот момент был примерно 50 рублей за 1 евро. Итого, имея 100 тысяч евро он решил приобрести недвижимость в Лиссабоне. На эту сумму он смог приобрести жилье общей площадью 77 кв. метров, т.к. весной 2015 года стоимость за квадратный метр в Лиссабоне примерно равнялась 1300 евро за 1 кв. метр. Что ж, неплохая инвестиция, господин М., ведь за те же деньги в Москве у вас получилось купить квартиру в 2 раза меньше! Что же произошло бы, если бы господин М. уже в 2021 году решил продать свою квартиру? Т.к. в 2021 году один квадратный метр в Лиссабоне стоит 3 411 евро, то свою квартиру он бы смог продать уже за 262 647 евро. Т.е. в евро его доходность по истечении 6 лет составила 162 647 евро, а в рублях по новому курсу это бы было уже 14 312 936 миллионов рублей дохода после продажи квартиры. Думаю, комментарии тут излишни!

Результаты после 6 лет инвестиций в недвижимость в г. Лиссабон:
Для расчетов в рублях: + 14 000 000 рублей
Для расчетов в евро: + 162 000 евро

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Португалии?

Надеемся, что после примера выше у вас совершенно не осталось сомнений в том, что инвестировать в недвижимость в Португалии во много раз выгоднее и надежнее, чем, например, в недвижимость в Москве. Это связано не только с тем, что рубль с каждым годом дешевеет, а евро дорожает, но также и с темпами роста цен на недвижимость в Португалии. По данным различных статистических агентств, Португалия входить в ТОП европейских стран с наивысшим ростом цен на недвижимость. Так, по данным отчета Евростат за 2019 год Португалия занимает 4 строчку в Европе по темпу роста цен на жилье.

Этот факт может быть не очень выгоден местным жителям Португалии, а также живущим тут иммигрантам, т.к. из года в год купить квартиру становится все сложнее и сложнее, но для инвесторов это просто отличные новости. Ведь если стоимость активов только увеличивается из года в год, да еще эти активы измеряются в такой устойчивой валюте, как евро, то совершенно точно такие инвестиции принесут доход.
Может возникнуть логичный вопрос: «Так в какую же недвижимость в Португалии инвестировать выгоднее всего?». Чтобы ответить на него вернемся к уже знакомому нам инструменту портала Idealista, который позволяет отслеживать динамику изменения цен в различных городах и регионах Португалии.

Если мы в строке поиска будем менять города Португалии, то мы увидим, что динамика цен в стране разная и очень зависит от города и региона. Вот несколько примеров:

Как вы видите в таблице выше, далеко не в каждом португальском городе покупка недвижимости с целью последующей продажи будет хорошей инвестицией. Самыми выгодными для инвестиции городами являются Лиссабон и Порту, а все остальные города нужно тщательно анализировать, например, с помощью того же инструмента портала Idealista.

Источник https://calmins.com/investiczii-v-nedvizhimost-v-moskve-novym-sposobom/

Источник https://okno.agency/blog/tpost/tcd0pzym01-dohodnost-investitsii-v-nedvizhimost-por

Источник

Источник