Главная / Инвестиции для начинающих / Закон о краудфандинге защитит инвесторов от мошенничества
Опубликовано: 21 сентября 2021

Закон о краудфандинге защитит инвесторов от мошенничества

Содержание

Закон о краудфандинге защитит инвесторов от мошенничества

Задумываетесь о получении дохода путем вложения небольших сумм в развитие стартапов? А может, вы уже давно участвуете в финансировании предприятий? Со следующего года инвестировать можно будет смелее: новые законодательные механизмы защиты минимизируют риски потерять деньги из-за недобросовестности лиц, привлекающих инвестиции

Цифровизация в последние годы стала одним из наиболее актуальных аспектов развития российской и мировой экономики. Натиску стремительно развивающихся информационных и цифровых технологий подверглось и законодательство, связанное с регулированием инвестиционной деятельности в России: 2 августа 2019 г. был принят Федеральный закон № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чаще его именуют Законом о краудфандинге. Он вступит в силу с 1 января 2020 г. и будет регулировать деятельность по привлечению инвестиций с использованием специальных цифровых платформ.

Коротко о краудфандинге

Краудфандинг (от англ. crowd funding – «коллективное финансирование») представляет собой способ привлечения денежных средств неопределенного круга лиц с использованием информационных технологий. Его ключевым элементом является инвестиционная платформа, доступ к которой обеспечивается через интернет.

Краудфандинг появился сравнительно недавно, но уже успел стать популярным инструментом привлечения финансирования для стартапов, а также субъектов малого и среднего бизнеса.

Согласно данным Банка России, в 2018 г. рынок краудфандинга составил 15,2 млрд руб. По оценкам экспертов, мировой объем рынка краудфандинга к 2020 г. может составить более 90 млрд долл.

Какие преимущества дает краудфандинг?

Он дает преимущества как инвесторам, так и тем, кто привлекает инвестиции.

Последние получают возможность найти источники финансирования в силу: а) большого числа потенциальных инвесторов; б) относительно небольших сумм инвестиций, которыми инвесторам гораздо проще распорядиться.

К плюсам для инвесторов могут быть отнесены: а) возможность инвестирования в различные стартапы; б) возможность вложения относительно небольших сумм; в) доход обычно больше, чем полученный от банковского вклада; г) диверсификация инвестиционного портфеля, т.е. инвестор может вкладывать средства одновременно в разные отрасли экономики. Кроме того, инвестировать можно, находясь в любой точке мира, – для этого достаточно иметь доступ к интернету.

Кто участвует в краудфандинге?

Участниками являются: привлекающее лицо – тот, кто привлекает инвестиции; инвестор и оператор инвестиционной платформы.

Привлекающим лицом может быть индивидуальный предприниматель и российское юридическое лицо. Такой возможности юрлицо будет лишено, только если: контролирующее лицо или руководитель организации имеют неснятую (непогашенную) судимость за экономические преступления или преступления против государственной власти; руководитель подвергнут административному наказанию в виде дисквалификации; лицо находится в банкротстве; лицо не соответствует иным требованиям, установленным Законом о краудфандинге или правилами инвестиционной платформы.

В качестве инвестора сможет выступить любое физическое и юридическое лицо. Инвестирование не требует государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя (хотя такой статус позволит исключить применение к нему лимитов, о которых речь пойдет далее). Минимальный размер сумм, которыми должен располагать инвестор для получения доступа к платформе, не устанавливается.

Оператором инвестиционной платформы является лицо, осуществляющее управление ею. В обязанности оператора входят: предоставление доступа к платформе; разработка ее правил; раскрытие и предоставление информации участникам краудфандинга; идентификация инвесторов и привлекающих лиц; перечисление денежных средств последним и т.д.

Наиболее строгие требования установлены для оператора инвестиционной платформы, поскольку он отнесен к финансовым организациям. Им может быть только российское юрлицо, включенное Банком России в реестр операторов инвестиционных платформ. Размер его собственных средств должен составлять не менее 5 млн руб. Кроме того, оператор инвестиционной платформы, как и органы его управления, должен соответствовать иным квалификационным требованиям и требованиям к деловой репутации.

Какие существуют способы привлечения инвестиций?

Законом предусмотрено несколько способов привлечения инвестиций в рамках краудфандинга:

  • привлечение займов;
  • продажа эмиссионных ценных бумаг (за исключением ценных бумаг финансовых организаций, структурных облигаций и ценных бумаг, предназначенных для квалифицированных инвесторов);
  • продажа токенов (утилитарных цифровых прав).

Возможность продажи токенов является новеллой российского законодательства, хотя такой способ довольно давно используется на практике.

Под токеном понимается одно из следующих прав:

  • право требовать передачи вещи (за исключением недвижимого имущества и иного имущества, которое требует госрегистрации или сделки с которым подлежат такой регистрации (нотариальному удостоверению));
  • право требовать передачи исключительных прав (прав использования) на результаты интеллектуальной деятельности;
  • право требовать выполнения работ или оказания услуг.

Содержание этих прав и условия их реализация определяются привлекающим лицом. Осуществление, продажа, дарение, передача в залог и иное распоряжение токеном возможны только в пределах инвестиционной платформы.

Как это работает?

Для использования инвестиционной платформы нужно пройти предварительную идентификацию и зарегистрироваться на ней – это общее правило для привлекающих лиц и инвесторов.

Далее привлекающее лицо готовит инвестиционное предложение. В нем отражаются условия привлечения инвестиций (описание того, что получает инвестор), срок действия предложения, минимальные и максимальная суммы инвестиций. Это предложение размещается на платформе.

Заинтересовавшийся инвестор принимает инвестиционное предложение, используя инструменты платформы (для этого у него должно быть достаточное количество денежных средств на счете в платформе). В течение пяти рабочих дней инвестор может передумать и отозвать свою заявку.

После прекращения действия инвестиционного предложения, при условии сбора минимальной суммы инвестиций или когда набрана максимальная сумма, денежные средства инвесторов перечисляются оператором платформы привлекающему лицу. Только после этого договор о предоставлении инвестиций между инвестором и привлекающим лицом считается заключенным.

Если же срок действия инвестиционного предложения истек, но минимальная сумма инвестиций не была собрана, договоры о предоставлении инвестиций не заключаются.

Есть закон – рисков нет?

Основная задача принятия Закона о краудфандинге заключалась в минимизации рисков инвесторов. Ведь краудфандинг существовал и до принятия закона, но инвесторы нередко сталкивались с мошенничеством со стороны привлекающих лиц.

Законом предусмотрены следующие элементы защиты инвесторов:

  • объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (за исключением инвестиций, привлекаемых публичными акционерными обществами путем продажи токенов);
  • объем инвестиций, предоставляемых одним инвестором в течение года, – не более 600 тыс. руб. (лимит не распространяется на квалифицированных инвесторов и индивидуальных предпринимателей, а также не действует при приобретении токенов у публичных акционерных обществ);
  • установление минимальных требований к привлекающим лицам;
  • установление минимальных требований к оператору цифровой платформы;
  • установление минимальных требований к цифровой платформе;
  • право инвесторов отозвать свое заявление в отношении инвестиционного предложения в течение пяти рабочих дней;
  • предоставление инвесторам информации о привлекающем лице (включая годовую бухгалтерскую отчетность; информацию об органах управления; сведения о рейтинге лица, который присваивается согласно правилам инвестиционной платформы; сведения о сумме инвестиций, привлеченных этим лицом в текущем году, и т.д.);
  • предоставление инвесторам информации об инвестиционном предложении (включая информацию о целях привлечения инвестиций; основных рисках, связанных с принятием инвестиционного предложения; текущем рейтинге предложения, присвоенном согласно правилам инвестиционной платформы, и т.д.).

Вместе с тем все это лишь минимизирует риски инвесторов, но не устраняет их полностью. Ведь даже финансово устойчивая компания может стать банкротом без какого-либо умысла, например в связи с изменением конъюнктуры рынка. Поэтому краудфандинг для инвесторов является высокорисковой деятельностью, связанной с возможной утратой денежных средств. И об этом оператор платформы обязан уведомлять инвесторов.

К принятию решения об инвестировании с помощью краудфандинга рекомендуется подходить с должной степенью разумности и осмотрительности. Детально изучайте информацию о привлекающих лицах и инвестиционных предложениях – это поможет уменьшить риски.

Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия

Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия

Договор инвестирования – это вид официального оформления гражданско-правовой сделки между клиентом строительной фирмы, в роли которого вправе выступить как физическое, так и юридическое лицо и застройщиком.

Стороны определяют базовую основу взаимодействия как финансирование деятельности застройщика, в отношении конкретного многоэтажного здания.

В результате взаиморасчётов клиент компании получает долю нежилой, совместно используемой площади в виде разрешения на целевое использование подъездов и прочих элементов здания (см. Нежилые помещения в жилом доме).

А самое главное – получение квартиры в новостройке под проживание, предусматривающее вступление в статус собственника на обозначенное жилое помещение.

Это изначальная форма договорных отношений между сторонами, которая применялась до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Характерна тем, что инвестор в данном случае выступал партнёром застройщика.

Сложная юридическая основа контракта предусматривала тенденции взаимной ответственности за проведение строительных работ, а так же – право притязания на получение прибыли после реализации квартир в новостройке, или напротив – внесение доплаты, если застройщик не укладывался в запланированное финансирование.

Вам будет интересно  Фондовый рынок: определение, ТОП лучших бирж, как заработать

Данные тенденции распространялись только на ограниченный объект, который возводился при участии инвесторов.

По существу застройщик выступал для инвесторов исключительно в роли исполнителя услуг по возведению многоэтажного дома.

Не имея иного опыта взаимодействия между сторонами, кроме кооперативного строительства, которому удалось пережить даже тенденции плановой советской экономики, инвестирование максимально копировало кооперативную систему. Она дублировалась, с незначительными адаптационными новациями, допускающими происхождение новой линии юридических и экономических отношений в строительстве жилищного сектора.

Рентабельность заключения данного вида контракта прошла испытание временем, но подверглась коррекции, в результате чего сформировался альтернативный вариант гражданских отношений между застройщиком и его клиентом, который наиболее точно отразил статус инвестора как участника долевого строительства.

Договор долевого участия (ДДУ) – это возникший на основании положений документа 214-ФЗ, контракт. Он так же отражает в первую очередь инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома, практически на тех же условиях, что и договор инвестирования.

Однако определённые различия требуют понимания при заключении того или иного типа контракта.

Возврат аванса за квартиру

В ДДУ гражданско-правовой акцент на исполнение обязательств расставлен отличным от инвестиционного контракта образом. Дольщик обязуется уплачивать стоимость своего потенциального жилья на протяжении периода возведения здания. В положениях документа указывается данная ответственность и условия, при которых вносятся взносы для строительства, в том числе – сроки внесения таковых.

Лица, притязающие на квартиру в новостройке, уже не разделяют ответственности за предоставление услуг строительной компанией, они вправе требовать исполнения принятых и обозначенных в соглашении обязательств.

Исполнитель услуг так же приобретает более широкие полномочия. В частности, таковой вправе выступить так же в роли посредника или представителя иной компании, которая выполняет предусмотренные работы по возведению здания, опираясь на законодательную документацию.

По собственному усмотрению и в соответствии с учредительной документацией компании, застройщик вправе проводить:

  • организацию строительства;
  • обеспечение проекта требующейся документацией;
  • требующиеся работы по возведению здания;
  • оформлять ввод готового объекта.

Перечисленные и иные виды деятельности, касающиеся строительства дома, требуют прозрачности.

По усмотрению и запросу дольщиков, таковым требуется предоставить всю интересующую информацию.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область:

Отличия договора инвестирования от ДДУ

  • Оба договора составляются в письменной форме и требуют соответствия нормативам, предусмотренным для гражданско-правовых договоров, с учётом установленных требований в статьях 421, 422 ГК РФ и иных законодательных актах.
  • Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе.
  • Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

Главное различие заключается в том, что при оформлении контракта инвестирования – деньги вносятся при оформлении первичной документации. Если заключается ДДУ, следует учесть, что первичным является предварительный экземпляр контракта или ПДДУ, по которому недопустимо взимать средства для инвестирования строительства здания.

ПДДУ правоспособен только до момента удостоверения основного экземпляра.

Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент заключения основного договора.

Занижение стоимости квартиры

По условиям ДДУ, участник осведомляется:

  • об адресе места расположения здания;
  • его этажности и общей площади объекта;
  • о параметрах жилой и нежилой площади;
  • условиях сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • сроках завершения строительства.
  1. Эти и иные параметры и характеристики объекта предоставляют дольщикам соответствующие преимущества, в сравнении с контрагентами инвесторами.
  2. Участник долевого строительства вступает в собственность на потенциальный объект недвижимости сразу, после регистрации в Росреестре ДДУ, что вменяет ему полномочия на распоряжение объектом незавершённого строительства.
  3. По условиям инвестиционного контракта такие полномочия не предоставляются.

Имущественные права остаются в ведении исполнителя услуг вплоть до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов.

Преимущества и недостатки договора инвестирования и ДДУ

Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия

Преимущества договора инвестирования:

  • Этот документ предусматривает приобретение прибыли от возведения новостройки, после ввода её в эксплуатацию. При условии, что проект оказался рентабельным.
  • Допускается не только инвестирование денежных средств, но и иного имущества в качестве залога. Залоговая недвижимость обременяется застройщиком, который получает кредитные средства за счёт использования её стоимости в качестве гарантий кредитору.
  • С момента оформления документации до введения здания в эксплуатацию, инвесторы приобретают равные права на объект незавершённого строительства, наряду с исполнителем услуг.

Недостатком выступает необязательность регистрации договора, что создаёт только коммерческую основу взаимодействия и снижает имущественные гарантии инвестора.

Так же к недостаткам можно отнести:

  • Потенциальный собственник не имеет достоверных сведений о квартире или ином объекте, который ему принадлежит по завершении возведения здания.
  • Не допускается сбыт недвижимости, находящейся в залоге у компании, и предусмотренной доли в недостроенном объекте, до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов (214-ФЗ, ст.7).
  • Банки не принимают данный вид правомочий в качестве гарантий, оформление ипотеки на этих условиях не допускается.
  • Риски при возведении новостройки разделяются между сторонами, заключившими соответствующий контракт. При этом строгий регламент взаимодействия сторон в законодательстве не прописан, а положения договора допускают неоднозначного толкования.

Расторжение сделок с недвижимостью

Преимущества ДДУ:

  • Договор регистрируется в Росреестре, что предоставляет клиенту дополнительные гарантии в виде официально оформленных прав на недвижимость и пакета документации.
  • Право на участие в долевом строительстве становится предметом имущественной сделки (цессии) с момента оформления ДДУ.
  • Дольщик получает достоверную информацию об объекте, который передаётся ему после ввода здания в эксплуатацию.
  • При несоответствии параметров здания или квартиры, заявленным застройщиком, дольщик вправе оспорить недочёты исполненных услуг в суде (см. Как принять новостройку у застройщика).
  • На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
  • Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

  • Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
  • При внесении денег на основании ПДДУ (предварительного ДДУ), дольщик утрачивает юридические правомочия на вложенные средства.
  • Получение документации на право собственности зависит от застройщика. Иногда собственникам приходится ожидать оформления годами. Оформление через суд требует уплаты государственной пошлины в размере имущественного иска, которая составляет 60 тысяч рублей.

Существенное значение имеет факт регистрации в Росреестре, при условии соблюдения норм статьи 131 ГК РФ и Федерального закона о регистрации недвижимости и проводимых сделок, принятый 27.07.97 г., под № 122-ФЗ.

Преимущества регистрации ДДУ дают гарантию на получение жилья в новостройке каждому из участников, зарегистрировавших уставную документацию, в том числе – при последующей переуступке прав.

Не зарегистрированный в Росреестре договор, при требовании жилплощади в готовом здании, допускает передачу жилья лицам, которые в первую очередь провели регистрацию (см. Двойные продажи квартир в новостройках). Если инвесторов оказалось больше, чем имеющихся квартир – таковым предстоят судебные тяжбы, не предусматривающие однозначного положительного исхода.

Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия

Содержание

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы.

Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Вам будет интересно  События года

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из выше рассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснит плюсы и минусы каждого из них.

Для консультации или получения юридических услуг, свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Чем отличается договор инвестирования от ДДУ — Топ-5 отличий

Долевое строительство дает возможность приобрести недвижимость по низкой цене. Одна из форм участия в долевом строительстве — заключение договора инвестирования.

В чем же тогда разница между ДДУ и договором инвестирования? В этой статье, на сайте ДДУ Плюс, поговорим о существенных различиях и целях заключения этих договоров.

Оглавление:

Договор инвестирования — что это

Несмотря на то, что в федеральном законе №214-ФЗ нет упоминаний о договоре инвестирования, он непосредственно относится к долевому строительству. Договор инвестирования, что это такое?

До принятия федерального закона №214-ФЗ, отношения между строительной компанией и покупателем недвижимости регулировались именно инвестиционным договором. Ранее любой участник долевого строительства считался инвестором.

Договор инвестирования это, по сути, договор простого товарищества, согласно которому инвесторы объединяют вклады для получения прибыли. Приобретение объектов недвижимости – один из этапов получения прибыли инвесторами. Как правило, такая недвижимость сдается в аренду или реализуется по договору купли-продажи.

Инвесторы имеют права в отношении объектов в том объеме, в котором они определены договором (т.е. это право общей долевой собственности, если иные условия не отражены в тексте договора). Договором инвестирования недвижимости определяется и размер денежных или иных вкладов каждого из инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве практически вытеснил договор долевого инвестирования строительства, т.к. был принят закон прямо регламентирующий сферу долевого строительства. Но инвестирование на практике не редкость. Кто может быть стороной договора инвестирования при покупке квартиры:

  • Паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ, ОПИФ);
  • физические лица, выступающие в роли частного инвестора;
  • юридические лица, если закон не запрещает коммерческую деятельность и извлечение прибыли.

Передача квартиры от застройщика происходит на условиях, установленных договором инвестирования. Собственником одного объекта могут быть все инвесторы, в равных долях или на условиях, прописанных в договоре.

Резюмируем, что такое договор инвестирования: это договор, на основании которого инвесторы вносят свои вклады в строительство и получают объекты недвижимости для дальнейшей реализации по своему усмотрению. Это может быть последующая продажа коммерческой недвижимости или сдача в аренду, реже — уступка права требования по договору цессии.

Топ-отличий договора инвестирования от ДДУ

ДДУ и инвестирование похожи. Эти договоры объединяет конечный результат — получение объекта недвижимости. Долевое участие это инвестирование, т.к. участник вкладывает денежные средства, за счет которых застройщик возводит дом. Но сам процесс инвестирования в первую очередь предполагает получение дохода от объектов недвижимости.

Рассмотрим главные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия:

  1. ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, договор инвестирования квартиры — не регистрируется и вступает в силу с момента подписания сторонами.
  2. Оплатой по ДДУ могут быть только денежные средства. По договору инвестирования в качестве оплаты также могут передаваться ценные бумаги, имущественные права;
  3. Покупателем (участником) по ДДУ может быть как юридическое, так и физическое лицо. Застройщик заключает договор в отношении одного объекта только с одним участником.

При покупке по договору инвестирования инвесторами чаще всего выступают компании, осуществляющие коммерческую деятельность. Причем девелопер может заключить один договор сразу с несколькими субъектами.

  1. Ответственность сторон по ДДУ четко прописана в тексте договора и регулируется нормами закона №214-ФЗ. Участник долевого строительства имеет право на неустойку, если застройщик нарушает срок сдачи объекта, сдает квартиру со строительными дефектами. Калькулятор неустойки поможет точно определить размер неустойки для взыскания со строительной компании.

Ответственность сторон по договору инвестирования строительства определяется в большей степени положениями самого договора. Получается, что с точки зрения закона, участник долевого строительства более защищен по федеральному закону №214-ФЗ.

  1. По ДДУ участник получает объект по завершению строительства, и после оплаты становится собственником недвижимости. По договору инвестирования право собственности на один объект может возникнуть у нескольких инвесторов или наоборот, у одного инвестора в собственности окажутся десятки жилых или нежилых помещений.

Уступка прав по договору инвестирования

Переуступка прав на основании договора инвестирования может происходить как на жилые помещения (например квартиры), так и на коммерческую нежилую недвижимость.

Когда инвестор заключает договор инвестирования с застройщиком, объектом такой сделки оказываются десятки квартир. Именно в их отношении участник ДДУ-юридическое лицо передает право требования.

Вам будет интересно  Операции с драгоценными металлами

Не смотря на то, что п.3. ст.1 федерального закона №214-ФЗ установлен запрет о передаче по договору цессии квартир физическим лицам от юридических, на практике обычные граждане успешно регистрируют такие сделки в Росреестре.

А судебная практика в очередной раз способствует таким сделкам, т.к. суды выступают на стороне участников ДДУ.

Консультация юриста нашей компании поможет избежать нестандартных ситуаций при заключении сделок.

Инвестирование или ДДУ

Договор долевого участия в строительстве это инвестирование. При этом, цель участника по ДДУ — получить квартиру или иной объект недвижимости в установленные срок.

ДДУ чаще всего пользуются обычные физические лица, приобретая жилье в собственность. Этому способствуют различные государственные программы, например ипотека по ДДУ всегда отличается более выгодными ставками.

Заключая инвестиционный договор с застройщиком, инвестор должен знать, что взыскать неустойку в этом случае будет сложнее. Неустойка по ДДУ выплачивается строительной компанией не только на основании положений договора. Она предусмотрена законом, как форма ответственности строительной компании перед участниками.

Если лицо планирует просто купить квартиру, то лучше заключить ДДУ. Договор долевого инвестирования также позволяет приобретать недвижимость по выгодной цене на этапе строительства с привлечением капитала других лиц.

Договор соинвестирования это тип сделки, при которой инвесторы объединяют вклады для инвестирования строительства одного или нескольких объектов.

Получается, что купить квартиру по инвестиционному договору обычному гражданину не представляется возможным. Это как минимум нецелесообразно, с точки зрения ответственности.

Покупка квартиры по договору инвестирования несет риски, т.к. застройщик отвечает только за целевое использование денежных средств, а ответственность сторон регулируется только условиями заключенного между ними договора.

Если участник покупает квартиру по ДДУ, то ответственность между сторонами регулируется законом, а застройщик непосредственно отвечает за качество жилья.

Наша компания специализируется на вопросах долевого строительства. Мы работаем в этом направлении много лет и решаем вопросы как частных участников ДДУ, так и крупных инвесторов. По любым вопросам вы можете записать на консультацию к нашим специалистам.

Выгоды и риски договора долевого инвестирования — защита дольщика

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Что такое договор инвестирования

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

  • Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
  • Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
  • Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет.

На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

  • Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
  • Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
  • Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
  • Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
  • Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
  • Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

  • стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
  • подробные параметры приобретаемого жилья;
  • конкретные сроки сдачи дома;
  • алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
  • порядок передачи жилья в собственность инвестора;
  • стоимость сделки и порядок выплат;
  • порядок перерасчета выплат;
  • контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
  • ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
  • условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Аудиторская Фирма Поймановой — Инвестиционный договор или долевого участия сходства и различия

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

  • Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Долевое участие в строительстве регулируется также ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «О защите прав потребителей».

  • Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:

Источник https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/zakon-o-kraudfandinge-zashchitit-investorov-ot-moshennichestva/

Источник https://www.eduklgd.ru/problema/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya.html

Источник

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан.