Проверка обременения при покупке квартиры

Покупателю недвижимости следует проявлять осторожность. Покупка квартиры с обременениями может привести к финансовым потерям и проблемам, которые потом придется долго решать с участием правоохранительных органов. Расскажем, чем грозит покупка квартиры с обременением и как ее проверить перед покупкой.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение, наложенное на права по распоряжению имуществом. Например, владелец может жить в квартире или сдавать в аренду, но подарить — нет. Обременение возникает по закону или договору и означает, что есть третье лицо, которое наложило ограничение и имеет на квартиру права. Его согласие нужно получать при проведении сделок.

При этом обременение не запрещает покупку и продажу квартиры. Главная опасность для покупателя в том, что продавцы не любят сообщать о подобных проблемах, а в будущем это может принести новому собственнику много забот.

Какие обременения могут быть наложены на квартиру

Старый собственник передает обременение новому покупателю «в подарок». Поэтому цена квартир с ограничениями ниже, чем цена аналогичной «чистой» недвижимости.

Есть пять основных обременений на квартиру:

• Ипотека предполагает, что банк на долгий срок выдает покупателю квартиры в кредит деньги, которые покроют затраты на покупку. Чтобы гарантировать выплату долга, банк по договору забирает часть прав на квартиру до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Весь этот период заемщик не может проводить с квартирой юридические операции без согласия банка.
• Аренда предполагает заключение договора о передаче квартиры во временное пользование другому лицу за определенную плату. Арендатор может только пользоваться квартирой в течение срока договора, но не имеет на нее никаких прав. Во время действия договора аренды выселить жильца можно только через суд. Но даже смена собственника не является основанием для расторжения договора.
• Арест означает, что суд ограничил права собственника на распоряжение квартирой. Это может быть вызвано просрочкой платежей по ипотеке или ЖКХ, разделом имущества бывших супругов, судебными разбирательствами. Продажа арестованного объекта невозможна до снятия ограничения уполномоченным органом.
• Рента подразумевает, что есть человек, перечисляющий регулярные платежи собственнику квартиры за то, что он может в ней жить. Отличие от аренды в том, что рентоплательщик в будущем получит квартиру в собственность. Плательщик ренты — формальный собственник жилья, который не может распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
• Доверительное управление означает, что собственник квартиры передает третьему лицу некоторые права на имущество. Например, во время длительного лечения собственника, управляющий может сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Пока действует договор доверительного управления продавать квартиру нельзя.

Что грозит покупателю квартиры с обременениями

Покупка квартиры с любым из обременений доставит покупателю ряд проблем.

• Сделка по покупке ипотечной квартирой может быть сорвана, если банк не даст согласие на продажу.
• Арендаторы могут отказаться покидать жилье в течение срока действия договора аренды или даже после его истечения. Такую проблему придется решать в суде. будет вынужден пожизненно содержать рентополучателя.
• Продажа арестованной квартиры запрещена, поэтому такая сделка не будет зарегистрирована. Проверьте квартиру до передачи денег продавцу.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Как видно, обременения существенно усложняют жизнь покупателям квартиры. Чтобы помочь им себя обезопасить, государство ведет реестр, в котором фиксируются все сделки, приводящие к образованию обременений. Именно выписка из ЕГРН об отсутствии обременений помогает проверить квартиру.

Как получить выписку об отсутствии обременения

Выписку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном и электронном виде. Эти варианты имеют одинаковую юридическую силу. Бумажный заверен печатью и подписью Росреестра, а электронный — его ЭЦП. В суде, банке и госорганах примут любой формат.

Оставьте онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр, чтобы получить справку. Этот способ самый простой и бюджетный. Укажите в специальном поле адрес или кадастровый номер объекта и заплатите 200 рублей за выписку о характеристиках и правах. Если дополнительно к информации об обременениях вам нужна полная история собственников, закажите полную выписку за 350 рублей.

В течение 6 часов вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра. Выписка официальная и заверена ЭЦП Росреестра — ее примут банки, суды и госорганы.

Если из первой справки вы узнали, что на квартире есть ограничения, договоритесь с собственником, чтобы он от них избавился. Но не забудьте проконтролировать результат, проверив в ЕГРН снятие обременения. Выписку о снятии обременения можно получить тем же способом.

Снимаем обременение с квартиры после погашения ипотеки правильно: сроки, документы и советы экспертов

Просто погасить ипотеку иногда оказывается недостаточно. ФАН выяснил у специалистов пресс-службы Сбера (Сбербанк России), как правильно снять обременение с ипотечной квартиры.

Ипотечные программы, в большом количестве представленные в российских банках, зачастую являются единственной возможностью для многих людей обзавестись, наконец, собственным жильем. И вот сложный путь от внесения первоначального взноса, сбора необходимых документов, заключения договора и проведения сделки до полного погашения имеющегося долга пройден, и вы становитесь законными обладателями успевших стать родными квадратных метров. Остается последний этап — снятие обременения с квартиры.

К сожалению, полная выплата задолженности не всегда равняется снятию обременения. В некоторых банках эту процедуру насколько можно упростили и сделали максимально удобной и понятной для клиентов, в других — для окончательного оформления придется приложить некоторые усилия, но в любом случае все условия вполне выполнимы, и сделать это необходимо, чтобы поставить точку в вашем ипотечном «деле». Будем разбираться, каким образом, в каком ведомстве и в какие сроки снимается обременение с объекта недвижимости, а также какие для этого нужны документы.

Что такое обременение?

Приобретенная в ипотеку квартира является собственностью покупателя, но при этом на нее договором налагаются некоторые ограничения в пользовании, который регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом №102 и соответствующими пунктами, прописанными в соглашении между финансовой организацией и заемщиком.

Ни один банк не занимается благотворительностью, и все его действия оправданно направлены на получение выгоды. Как правило, ипотечные кредиты берутся на достаточно длительный срок, и даже самый благонадежный клиент со стабильным высоким доходом и безукоризненной кредитной историей может однажды по той или иной причине лишиться заработка, серьезно заболеть или умереть, соответственно, потеряв возможность регулярно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Чтобы, как говорится, остаться при своих интересах, банк подстраховывает себя залогом (обычно это тот самый приобретаемый объект или иная недвижимость, имеющаяся в собственности у должника). В случае, если тот прекращает платить, залоговое имущество изымается и продается.

Понятно, что сохранность квартиры — полностью в интересах банка, поэтому в ипотечном договоре прописываются такие положения, как, например, запрет на перепланировки. Кроме того, собственник имеет полное право проживать на жилплощади, которая находится в залоге, но при этом не может без согласия банка продавать, дарить, сдавать ее в аренду и даже прописывать туда посторонних людей, не входящих в состав семьи. Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить соответствующие пункты, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Обременение на квартиру в обязательном порядке регистрируется в базе Росреестра. Снять его можно только тогда, когда будут полностью погашены все финансовые обязательства перед банком, включая проценты, вне зависимости от того, будет ли это сделано точно в срок по графику или досрочно.

Как только был внесен последний платеж, самое время приступать к процессу погашения записи о наложении ограничений. Для этого залогодатель или представитель банка подают в соответствующие органы заявление и закладную. Иногда бывает так, что при расчете окончательной суммы, достаточной для погашения имеющейся задолженности, допускаются ошибки, и на неучтенный остаток начисляются штрафы и пени. Поэтому важно получить от банка справку об отсутствии долга и предоставить ее по требованию.

По закону срок снятия обременения составляет три рабочих дня, если документы подавались в Росреестр. При оформлении процедуры через многофункциональные центры время ожидания может быть немного увеличено.

Как снять обременение

Многие люди полагают, что, как только бы внесен последний платеж, все обязательства с них снимают автоматически. Однако это не всегда так.

Некоторые банки действительно стараются оградить своих клиентов от лишних хлопот и делают большую часть работы за них. Например, в пресс-службе Сбера ФАН рассказали, что через два дня после окончательного погашения ипотечного кредита клиенты получают сообщение о том, что в их отношении начата процедура снятия обременения.

После этого нет необходимости куда-либо обращаться самостоятельно. Специалисты банка сами соберут весь необходимый пакет документов и передадут его в ведомство. Клиент получает уведомления на каждом этапе процесса снятия обременения и может отслеживать продвижение в личном кабинете. Как только Росреестр снимет обременение, банк известит об этом клиента.

Кроме того, клиент может заказать выписку из ЕГРН в МФЦ, чтобы узнать сняли ли обременение, и убедиться в том, что отныне собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Если вы не нашли в соглашении с финансовой организацией пункта о том, что ее представители обязуются взять на себя все заботы о конечном шаге ипотечной «истории», вероятно, вам нужно будет все сделать самостоятельно.

Итак, для начала процесса по снятию обременения вам потребуется предоставить следующие документы:

1. Паспорта каждого из собственников объекта, бывшего в ипотеке.
2. Заявление установленного образца с указанием ФИО, паспортных данных, места проживания, причин, по которым снимается обременение, недвижимости, которая числилась в качестве залога с точным адресом, кадастровым номером, площадью. Бланк с печатью заемщику выдадут в банке. Если собственник не один, то форма заполняется на каждого из них.
3. В некоторых случаях вместо заявления принимается заверенная банком закладная (при ее наличии) с отметкой о полном погашении задолженности.
4. Справка из банка об исполнении обязательств по погашению ипотеки в полном объеме. Единого стандарта для нее нет. Строго говоря, такого рода документ желательно получать после внесения последнего платежа по любому кредиту, а не только ипотечному. Это нужно для того, чтобы в будущем избежать возможных претензий в случае, если, к примеру, в Бюро кредитных историй не получили сведения о том, что кредит погашен, и получается, что добросовестный гражданин, рассчитавшийся по своим обязательствам, переходит в разряд злостных неплательщиков, что может повлечь за собой неприятные последствия.
5. Ипотечный договор.
6. Договор купли-продажи.
7. Если для погашения ипотеки были использованы средства материнского капитала, потребуется копия сертификата.
8. Квитанция об уплате госпошлины. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно получить как в бумажном, так и в электронном виде, уплатив при этом соответствующий сбор. Госпошлина берется с каждого собственника.

Снятие обременения в МФЦ

После того как собран полный пакет документов, необходимо обратиться в офис МФЦ, где его примет ответственный сотрудник и, если это потребуется, поможет правильно заполнить заявление на снятие обременения с ипотечной квартиры. Взамен клиенту выдадут опись с перечислением принятых документов и датой готовности, после которой следует повторно прийти в МФЦ и получить уведомление о снятии ограничений в собственности.

Снятие обременения на сайте Росреестра

Если залогодатель обладает правом электронной цифровой подписи, идти и вовсе никуда не нужно. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» и открыть вкладку «Государственная регистрация прав», внутри которой находится пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке». Далее необходимо будет заполнить информацию о недвижимости, вписать свои данные и приложить сканы требуемых документов. Сообщение об окончании процедуры будет отправлено на указанный адрес электронной почты.

Возможные причины отказа

Бывает и такое, что вместо долгожданного уведомления о снятии обременения приходит отказ. Причины этого могут крыться в следующем:

1. Неполный комплект документов.
2. Необходимые документы предоставили не все собственники.
3. Произошел технический сбой, и за заемщиком по-прежнему числится задолженность по ипотеке.
4. Заявление может подать только собственник лично. Если такой возможности нет, необходимо оформить нотариальную доверенность на другое лицо.
5. Ошибки в документах, вплоть до орфографических. Тщательно проверяйте все перед отправкой.

Снятие обременения по ипотеке не такая сложная процедура, как может показаться на первый взгляд. Специалисты рекомендуют после внесения последнего платежа для собственного спокойствия взять в МФЦ выписку из ЕГРН, чтобы еще раз удостовериться, что теперь недвижимость находится в вашем полном распоряжении.

Снятие обременения по ипотеке

Ипотечный договор подразумевает наложение обременения на недвижимость, приобретаемую в рамках этого договора. Квартира находится в залоге и под обременением банка до тех пор, пока вы не закроете ипотеку полностью. Как снять обременение, какие документы нужны и сколько потребуется времени — узнаете из этого материала.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение права распоряжения имуществом без его отчуждения. Оно возникает в принудительном или добровольном порядке и подразумевает запрет ряда действий с имуществом со стороны собственника. Например, обременение в виде ареста может быть наложено на автомобиль или дом в случае неуплаты налогов и передачи дела приставам. Под обременение передается квартира, если вы заложили ее в банк для получения кредита. Также запрет на продажу, дарение, передачу в залог под другие финансовые обязательства без согласия банка налагается на квартиру в ипотеке. Это и есть обременение. Право собственности при этом не оспаривается: имущество принадлежит приобретателю.

Когда можно снять обременение по ипотеке

Снятие обременения по ипотеке возможно только при отсутствии долговых обязательств, а именно:

закрытие кредитного договора по сроку

досрочное погашение ипотеки

продажа ипотечной квартиры при участии банка с погашением долга покупателем или продажей недвижимости вместе с ипотекой

Сведения о наложении обременения передаются в Росреестр. Когда обременение снято, необходимо внести новую запись о снятии ограничений с имущества.

Условия снятия обременения

Заемщику необходимо подтвердить, что он полностью рассчитался с банком. Для этого недостаточно просто внести последний платеж — нужно получить справку, подтверждающую отсутствие долгов. Дело в том, что в процессе расчетов могут быть как фактические, так и технические просрочки. Они возникают несвоевременного зачисления денег на кредитный счет и приводят к образованию пени, о которой вы можете не знать. Также погрешности в расчетах и корректировки остатка задолженности могут производиться при досрочном закрытии ипотеки. Долг даже в несколько рублей не позволит снять обременение. Чтобы избежать подобного, получите в банке Справку об отсутствии задолженности — на ее оформление уходит до 30 дней, но обычно ее выдают быстрее.

Самостоятельное снятие обременения

Заемщик имеет право обратиться за снятием обременения напрямую в Росреестр или через МФЦ лично или онлайн. Электронные сервисы доступны только при наличии квалифицированной подписи. Если она есть, заявление можно подать также через Госуслуги.

Вне зависимости от места подачи документов, состав пакета не меняется. К заявлению на снятие обременения необходимо приложить:

справку об отсутствии задолженности перед банком

выписку о состоянии кредитного счета

паспорта всех собственников

документы о праве собственности

закладная на квартиру с отметкой о закрытии обязательств

квитанция об уплате госпошлины

При личном обращении заявление на снятие обременения предоставляется в оригинале, оно должно быть подписано заемщиком и представителем банка. Остальные документы ведомства принимают в копиях, но при себе необходимо иметь оригиналы. Если собственников несколько, заявление пишет каждый. Размер госпошлины за внесение отметки о снятии обременения после выплаты ипотеки в 2021 году составляет 350 рублей (1). Пошлину оплачивают все заявители раздельно с предоставлением чеков по количеству обратившихся.

Сроки снятия обременения

Процесс состоит из нескольких этапов, общий срок зависит от оперативности работы исполнителей на каждом этапе и общей загруженности. Мы указываем максимальные сроки обработки документов:

• Получение закладной в банке — 5–14 дней. Срок зависит от типа носителя — электронный или бумажный. На получение бумажной закладной уходит больше времени.
• Подготовка пакета документов — зависит от заемщика.
• Обработка документов в МЦФ — 5–10 рабочих дней (2).
• Внесение изменений в регистрационные записи Росреестром — 3 рабочих дня (3).

Сроки увеличиваются, если снятием обременения занимается банк или услуга оказывается через сервисы МФЦ. Дополнительное время требуется на пересылку документов.

Особые условия при снятии обременения

Если квартира была куплена по договору долевого участия, с использованием маткапитала или военной ипотеки, снятие обременения сопряжено с дополнительными действиями:

При покупке по ДДУ застройщик должен подписать заявление в Росреестр, предоставить акт ввода в эксплуатацию и акт передачи жилого помещения собственнику. Если на момент закрытия ипотеки дом не сдан, необходимо написать заявление о погашении ипотеки с незавершенными ДДУ. Заявление подается совместно с представителем банка в Росреестре или через МФЦ.

При покупке с военной ипотекой недвижимость находится в залоге у государства. Для снятие обременения необходимо заявление о снятии обременения от курирующего органа — Росвоенипотеки.

При использовании маткапитала для погашения ипотеки порядок снятия обременения не меняется. Главное — не забыть выделить доли детям в течение 6 месяцев с даты регистрации события в Росреестре.

Как узнать, что обременение снято

Проверить отсутствие обременения можно через запрос выписки из ЕГРН. Вы можете посетить отделение Росреестра лично или отправить запрос в ведомство заказным письмом, к которому нужно приложить квитанцию об оплате пошлины.

При наличии квалифицированной подписи гражданина получить услугу можно дистанционно:

• на сайте Росреестра (4);
• через Госуслуги (5).

Для получения сведений необходимо знать кадастровый номер объекта и адрес.

Если КЭП нет, запросите выписку в МФЦ. Вам понадобится паспорт и подтверждение оплаты госпошлины.

Стоимость получения выписки из Росреестра в 2021 году составляет 460 рублей при предоставлении документа на бумажном носителе и 290 рублей (6), если вы готовы получить только электронный вариант на почту. Оба варианта имеют равную юридическую силу. Срок предоставления сведений — 5 дней.

Нужные вам сведения указаны в разделе 3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если здесь указано «отсутствует» или «не установлено», значит обременения нет, и вы можете распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению в рамках закона.

Что будет, если обременение не снимать?

Порядок наложения и снятия обременения регламентирует «Об ипотеке»(7). В ст.17 указано, что после полного расчета по кредитному договору банк обязан предоставить закладную, если она оформлялась, по первому требованию клиента. Срок истребования документа клиентом не указан, вы можете обратиться как на следующий день, так и позже.

Фактическое погашение закладной банком означает формальное снятие обременения, но без внесения этих сведений в Росреестр действие не завершено и не имеет юридической силы при проведении последующих сделок с недвижимостью. Если обременение не снято, вы не сможете продать, подарить, завещать объект.

Если заемщик по причинам не может снять обременение сам, для обращения в Росреестр можно оформить доверенность. Если заемщик скончался, обременение снимается в судебном порядке при условии, что долг перед банком погашен.

Аналогично через суд можно снять обременение, если вы купили квартиру с ипотекой, но продавец отказывается это делать самостоятельно. Для обращения необходимо подготовить выписки банка о закрытии кредита, справку о состоянии расчетов по кредитному счету, договор , документы о праве собственности.

Некоторые банки инициируют снятие обременения самостоятельно и автоматически после завершения клиентом выплат по ипотечному договору. Это не является законодательно закрепленным правилом и делается для повышения лояльности клиентов, сокращения сделок на мониторинге и упорядочивания хранимой информации. Услуга может предоставляться платно и, как правило, занимает больший срок, чем самостоятельное обращение заемщика в госорган: на обмен документами нужно время. При снятии обременения банком новая выписка ЕГРН не предоставляется, поскольку требуется уплата пошлин. Клиент просто получает уведомление, что процедура завершена.

Могут ли отказать

Отказы при подаче заявления встречаются. Они связаны с подачей неполного комплекта документов или ошибках при заполнении форм, а также если у заемщика остался долг перед банком. Именно для этого вы должны получить справку о состоянии расчетов непосредственно перед обращением в Росреестр.

Источники
1. Пошлина за снятие обременения при внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, НК РФ Статья 333.33 в ред. Федерального закона от N http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/#dst10448
2. Сроки обработки документов в МФЦ https://мфц.онлайн/journal/snjatie-obremenenija-po-/
3. Федеральный закон от N (ред. от ) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с ). Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/50de153e7e544a8aa5820c47d4acf3d780098a90/
4. Выписка из ЕГРН на сайте Росреестра https://lk.rosreestr.ru/eservices/request-
5. Выписка из ЕГРН на сайте Госуслуги https://www.gosuslugi.ru/10053
6. Стоимость предоставления сведений из ЕГРН https://www.garant.ru/news/1313747/
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

Рекомендуем

Приобретение строящегося или готового жилья от застройщика на условиях льготной ипотеки с господдержкой по субсидированной ставке — выгодный способ обрести свое жилье.

Источник https://egrnreester.ru/articles/proverka-obremeneniya-pochemu-vazhno-nachat-s-proverki-obremeneniya-pri-pokupke-kvartiry

Источник https://riafan.ru/1320887-snimaem-obremenenie-s-kvartiry-posle-pogasheniya-ipoteki-pravilno-sroki-dokumenty-i-sovety-ekspertov

Источник https://www.raiffeisen.ru/wiki/snyatie-obremeneniya-po-ipoteke/

Источник