Содержание
Как продать коммерческую недвижимость — 6 простых шагов по продаже коммерческой недвижимости + профессиональная помощь при продаже недвижимости
Здравствуйте, уважаемые читатели популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр»! На связи Денис Кудерин.
Эта статья посвящена продаже коммерческой недвижимости. Если у вас есть склад, торговое помещение, офис или иной нежилой объект, вы всегда можете его реализовать. О том, как это сделать грамотно и умно, мы и поговорим.
А в конце статьи в качестве бонуса – обзор надёжных риэлторских компаний, которые помогут вам продать собственность быстро и юридически чисто.
1. Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?
Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений.
Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание.
Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.
Вот некоторые из них:
- оборудовать объект под личный бизнес;
- сдать его в аренду другим предпринимателям;
- продать заинтересованным лицам.
Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье.
Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта.
Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания.
Сам процесс реализации коммерческой недвижимости – мероприятие хлопотное и сложное, особенно для людей, никогда не занимавшихся продажей нежилых помещений. Такие объекты по статистике продаются в 1,5-2 раза дольше, чем жилые квартиры.
Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.
О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте.
Инвестиции в коммерческую недвижимость – популярный и перспективный способ вложения средств. Пока существует частный бизнес, предприниматели будут нуждаться в помещениях для ведения оного.
А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи.
Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи.
Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога.
2. Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа
Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».
Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.
Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.
Способ 1. Самостоятельная продажа
Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.
Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями.
Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.
Пример
Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете.
Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти всё свободное время, но поначалу он ещё успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже более 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам».
Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.
Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.
Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.
В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.
Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.
Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.
У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.
За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.
О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.
Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:
| № | Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
| 1 | Самостоятельно | Не нужно платить агентам | Непомерные затраты времени и сил |
| 2 | Через частного риэлтора | Частник берет меньше, чем компания | Хорошего независимого маклера нелегко найти |
| 3 | Через агентство | Каждая контора имеет свою базу данных и опыт работы с коммерческими объектами | Высокая стоимость услуг |
3. Как продать коммерческую недвижимость – 6 простых шагов
В России и странах СНГ – миллионы квадратных метров нежилой недвижимости, и это количество ежегодно растёт. Однако и потребности предпринимателей пропорционально увеличиваются, так что на любой объект перспективной недвижимости всегда найдётся свой покупатель.
Продавцу остаётся лишь найти клиента и получить с него по максимуму. Как это сделать? Читайте инструкцию и применяйте на практике.
Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
Первое правило удачной продажи – ваш объект должен быть юридически чистым. Это значит, у него не должно быть, кроме вас, иных собственников. На «чистое» помещение не претендуют ни муниципальные, ни федеральные, ни какие-либо иные структуры.
Объект не должен находиться в аресте, в налоговом или имущественном залоге. Если какие-то проблемы были в прошлом, и вы их успешно решили, этот факт нужно обязательно задокументировать.
Новое помещение с отделкой и ремонтом не нуждается в дополнительной подготовке. Разве что для продажи площади под магазин или кафе потребуется провести дополнительные коммуникации – к примеру, установить автономную вентиляционную систему.
Полностью готовый объект «под ключ» стоит на порядок дороже, чем тот, в котором новому собственнику придётся ещё месяц-другой наводить марафет.
Если до продажи объект находился в аренде, стоит устранить следы бывших арендаторов: убрать вывески, расклейки, стенды, лишнее оборудование. При необходимости наймите клининговую службу: безупречный внешний вид ускорит процесс продажи.
В специальной публикации вы найдёте много полезных сведений об аренде коммерческих помещений.
Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
Корректное определение цены – важнейший этап процесса. Сделать это самостоятельно под силу немногим собственникам – нужно будет провести полноценное маркетинговое исследование, изучить рынок и сделать верные выводы. На стоимость помещения влияют десятки факторов.
Перечислим основные:
- возраст здания;
- состояние объекта;
- месторасположение;
- наличие парковочных мест;
- близость транспортной развязки;
- полезная площадь.
Сложно учесть все обстоятельства без профессиональной подготовки, потому лучше вызвать оценщика. Если вы действуете через агентство, эту функцию возьмёт на себя ваш риэлтор.
Хотите знать больше по этой теме, читайте статью «Риэлторские услуги».
Шаг 3. Размещаем рекламу
Грамотная реклама ускоряет срок продажи, факт.
Варианты размещения рекламы:
- бесплатные доски объявлений в интернете;
- реальные доски объявлений в оффлайне;
- печатные издания;
- телевидение и радио;
- наружная реклама – баннеры, растяжки, указатели на асфальте, плакаты.
Самостоятельно организовать кампанию способен далеко не каждый продавец. Поэтому обычно «продвижением и внедрением» занимаются специалисты из риэлторской конторы.
Сегодня основная среда, в которой обитают арендаторы и покупатели нежилых объектов, это Рунет. Именно в сети люди занимаются поиском предложений и сбытом имущества. Понятно, что нужно знать сайты с высокой посещаемостью и направлять основные усилия именно туда.
Шаг 4. Выбираем покупателя
Хорошо, когда есть из кого выбирать. Если желающих много – выбирайте того, кто готов заплатить сразу и вызывает у вас наибольшее доверие.
При работе через посредника поиском и выбором покупателей будет заниматься ваш агент. Но последнее слово, конечно, останется за вами.
Совет для тех, кто хочет продать очень быстро: некоторые агентства предлагают услугу выкупа недвижимости. Это значит, что помещение у вас покупают сами компании, но по цене на 15-40% ниже рыночной.
Шаг 5. Подготавливаем документы
Чтобы сделка купли-продажи была полностью легитимной, все документы должны быть подготовлены заранее.
Понадобятся следующие бумаги:
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы – собственник объекта, а не арендатор, временный управляющий или внучатый племянник владельца.
- Выписка из Государственного Реестра – удостоверяет, что помещение не заложено, не арестовано, не выставлено на торги.
- Техническая характеристика объекта (её получают в БТИ). В документе указаны все важные параметры: год ввода в эксплуатацию, площадь, количество комнат, этажность и т.д.
Профессиональный риэлтор всегда поможет, если каких-то документов не хватает или они неправильно оформлены.
Шаг 6. Заключаем договор
Кульминация процесса – заключение договора купли/продажи. Этот этап требует специальных знаний и опыта. Поэтому лучше, если составлением документа занимаются специалисты.
В договоре указывается порядок взаиморасчетов, оговариваются способы передачи денег от покупателя продавцу, прописывается стоимость объекта и другие важные сведения, вплоть до указания, какая из сторон понесёт дополнительные расходы на регистрацию сделки в Росреестре
Документ должен иметь однозначную трактовку. Желательно заверить его у нотариуса. А ещё лучше, если нотариус будет лично присутствовать на процедуре заключения сделки.
Главное правило продавца (да и покупателя тоже): сначала читаем, потом подписываем. Правило простое, но на деле ему следуют лишь единицы. Люди либо стесняются читать договор, пока другие стороны ждут, либо надеются на авось. Это неверная линия поведения. Читать нужно. И не по диагонали, а пункт за пунктом.
Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. Лучший вариант – воспользоваться правовой поддержкой на сайте Правовед.ру. На этом портале работают юристы всех направлений, в том числе по жилищному праву. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами.
На простые вопросы юристы ответят бесплатно. Сложные проблемы, требующие дополнительного изучения или работы с документами, решаются за деньги, но размер гонорара пользователь волен устанавливать самостоятельно.
Сайт Правовед.ру работает в круглосуточном режиме. Есть вопросы? Пишите в чат или звоните по телефонам:
О том, как грамотно управлять недвижимостью, читайте в специальном выпуске журнала.
4. Профессиональная помощь в продаже коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 компаний
Выбор посредника – дело тонкое. Поскольку недвижимость мы продаём далеко не каждый день, искать компанию нужно вдумчиво и трезво, как спутника жизни.
С некоторыми агентствами работать легко и приятно, о других хочется поскорее забыть. Чтобы облегчить задачу читателям, эксперты нашего сайта провели анализ рынка и выбрали три самых надёжных российских компании, занимающихся коммерческими объектами.
1) Инком-Недвижимость
Четверть века на рынке недвижимости, головной офис в Москве и ещё 40 отделений во всех районах города, филиалы в крупных городах РФ. Крупнейший инвестиционно-девелоперский холдинг в стране – занимается не только риэлтерской деятельностью, но и возведением малоэтажных жилых комплексов в столице, Подмосковье и Красноярске.
Работа компании неоднократно отмечалась внутренними и международными наградами. Имеет статус «Народная марка России». На организованном рынке московских риэлторских услуг доля присутствия компании составляет 32%. Профессиональная помощь в продаже, покупке, аренде нежилых помещений и зданий.
2) Ренталком
Компания работает на столичном жилищном рынке более 10 лет. Объекты коммерческого назначения – основной профиль фирмы. Задача специалистов агентства – профессиональное содействие в продаже, приобретении и найме офисов, торговых помещений, производственных цехов, складов, спортивных и гостиничных комплексов.
Главные преимущества организации – оперативность сотрудников, максимально корректная оценка стоимости объектов, наличие собственной базы данных, низкие цены на услуги, гарантия результата, юридическая безупречность каждой сделки.
3) Delta Estate
Агентство элитной недвижимости. Занимается дорогими квартирами, торговой и офисной недвижимостью, земельными участками, особняками, зданиями под реконструкцию. Имеет крупнейшую в столице базу данных. Работает с известными корпорациями и частными клиентами.
Профессиональный участник рынка с 2000 года. За годы работы компания помогла реализовать более 600 кв. метров офисных и торговых площадей. С каждым годом объёмы реализуемой недвижимости увеличиваются, совершенствуются методики продаж, внедряются новые технологии и пополняется информационная база.
5. 4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости
Хотите продать быстро и с выгодой, пользуйтесь подсказками наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости оперативные и безопасные продажи.
Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости
Если на вашем счету – не один десяток проданных объектов, продолжайте действовать самостоятельно. У вас прирождённый талант.
Остальным лучше сотрудничать с профессионалами. Они знают рынок, умеют работать с документами грамотно, заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене. Выигрываете вы – выигрывает агент.
Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости
Логическое продолжение первого совета. В обзоре, который представлен выше, 2 из 3 компании специализируются на нежилых объектах. Такие агентства имеют узконаправленных риэлторов, которые годами занимаются только продажей или, например, арендой офисов и магазинов.
Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта
Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие картинки. Укажите все плюсы вашего помещения – близость транспортного узла, недавний ремонт сантехники и замена проводки, удачное месторасположение в деловом районе города, дивный вид на мегаполис из офиса на 25 этаже. Удачные фото прекрасно дополнят картину.
Совет 4. Создавайте целевую рекламу
Таргетная реклама – мощный маркетинговый инструмент, которым пользуются не только менеджеры, но и умные продавцы коммерческой недвижимости. Ориентируйтесь в своей рекламной кампании на тех, кому такое помещение нужнее всего – предпринимателей, инвесторов, оптовых торговцев.
Рекламу надо давать там, где целевая аудитория её прочтёт – на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Можно даже отпечатать небольшой тираж рекламных флаеров и распространить их по деловым центрам вашего города.
Смотрите обобщающий ролик по теме статьи.
6. Заключение
Сделаем выводы. Продажа коммерческой недвижимости – дело ответственное и трудоёмкое. Если у вас нет соответствующего опыта и специальных знаний, лучше доверить реализацию объекта профессиональным посредникам.
Команда журнала «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в любых финансовых делах! Будем благодарны, если вы оцените и прокомментируете эту статью. До новых встреч!
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом
Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.
Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Три этапа покупки коммерческой недвижимости
1. Выбираем и оцениваем объект
Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:
- Для себя (под производство, склад, офис).
- Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:
- Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
- Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:
- Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
- Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
- Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.
Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!
Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.
2. Проверяем объект
Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.
Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.
Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.
Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.
Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».
Какие сведения она содержит?
- Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
- Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
- ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
- Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
- Графический план помещения.
Выписка из ЕГРН-1 позволяет:
- Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
- Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
- Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).
При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).
Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.
Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней
3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.
На «промежуточной» стадии проверяют:
- Полномочия продавца (или его представителя).
- Юридическую чистоту сделки:
- Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
- Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
- Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).
Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.
Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.
Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.
Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:
- Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
- Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.
Пошаговая инструкция
Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.
По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.
Шаг №2. Собрать документы:
- Паспорт собственника объекта.
- Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).
Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.
В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.
Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:
- Положительный (помещение можно переводить в жилое).
- Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.
Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.
Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.
Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.
Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку
Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?
Налог для физлица
Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.
Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.
Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!
Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.
- У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
- Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).
Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).
Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!
Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.
Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.
Налог для ИП
Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.
Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).
Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.
- 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
- 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).
Налог для юрлица
Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.
При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).
Виды мошенничества с недвижимостью
Двойная продажа
Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.
Обременения
В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.
И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.
Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?
Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.
Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.
Покупайте объекты на начальной стадии строительства
Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.
Переоформление квартиры в коммерческую
Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.
Личное мнение
Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.
А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?
Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!
6 способов заработка на коммерческой недвижимости
Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.
Краткое содержание статьи
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.
Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:
- общая квадратура;
- транспортная доступность;
- наличие дополнительного оборудования;
- особые отделочные работы;
- соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.
При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.
Виды прибыльных объектов
Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:
- торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
- складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
- офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
- промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
- объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
- социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
- гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.
Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.
6 способов заработка на объектах коммерческого назначения
Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.
Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:
- грамотно выбранное расположение;
- основное назначение недвижимого объекта;
- общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
- текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
- параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.
Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.
1 — Сдача в аренду
Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.
Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:
- для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
- здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
- для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.
Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.
Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.
2 — Торги по банкротству
Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.
Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.
Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:
- Банкрот База – bankrotbaza.ru;
- TBankrot – tbankrot.ru;
- официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.
Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.
3 — Перевод жилого помещения в нежилое
Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.
Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.
4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи
Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.
Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.
Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.
5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости
В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.
Прибыль в фонде формируется двумя путями:
- начисление арендной платы с приобретенных территорий;
- увеличивается рыночная стоимость фонда.
За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:
Название фонда Управляющая компания Стоимость пая Доходность за год Доходность за 3 года Коммерческая недвижимость Сбер Управление активами 151 рубль -2,93% -11,18% Арендный бизнес Сбер Управление активами 310000 рублей 2,43% 2,69% ЗПИФ Недвижимости Дом.РФ 1338,65 рублей 5,52% 16,31% Арендный поток Альфа-Капитал 305000 рублей -1,79% (за 6 месяцев) В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.
Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:
- VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
- VNQI – -9,9%;
- SRET – -36,2%;
- REM – -20,6%.
Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том числе и на Санкт-Петербургской бирже. В 2021 году на Московской бирже стартовали торги паями закрытого паевого инвестфонда PNK Rental, нацеленный на инвестиции в индустриальную недвижимость.
По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.
6 — Краудинвестинг
Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.
На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.
Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:
- AKTIVO – aktivo.ru;
- InveStore – investore.club.
Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ
Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.
Выводы
Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях. В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю. Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.
Источник https://hiterbober.ru/realty/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html
Источник http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html
Источник https://misterrich.ru/6-sposobov-zarabotka-na-kommercheskoj-nedvizhimosti/
Источник
