Инвестирование для начинающих: способы и виды инвестиций, куда и как вкладывать деньги новичку

«Стать богатым» – пожалуй, одно из самых распространенных стремлений. Разбогатеть мечтают даже те, кто никогда не признаётся в этом. Ничего плохого в таких мыслях нет, но чтобы получить желаемое, придется постараться. Можно ли сделать инвестиции, не имея финансового образования и стартового капитала? Оказывается, это по силам каждому.

Инвестирование средств: рецепты успеха для «дебютантов»

У тех, кто не связан с финансовым миром, вопросы выгодного вложения денег обычно вызывают панический страх. Принято считать, что инвестировать могут только специально обученные люди, имеющие солидный стартовый капитал. Уровень материального состояния начинающего инвестора, безусловно, является важным фактором, влияющим на результат. Но не последнюю роль в таком ответственном деле играют жизненный опыт и желание «чайника» достичь конкретной цели. Решили сделать свои первые инвестиции, но не знаете, с чего начать? Расскажем обо всем по порядку.

Почему стоит заняться инвестированием?

Стимул №1 – «Защита накоплений от инфляции»

Обесценению подвержена любая валюта, а в нашей стране это является обычным явлением. Покупательная способность капитала снижается, и чтобы ваши деньги работали, а не лежали мертвым грузом, их нужно суметь грамотно вложить. Правильное и своевременное инвестирование позволяет сберечь накопленные средства, и, в отличие от хранения финансов «под подушкой», даже получить определенную прибыль. А чтобы вложение денег не обернулось убытками, необходимо четко представлять, как начать инвестировать, и чего категорически не следует делать.

Стимул №2 – «Извлечение дохода из имеющегося капитала»

Конечная цель инвестирования – заставить деньги работать на себя. Чтобы получать пассивный доход в размере, достаточном для того, чтобы жить только на эти средства, придется очень постараться. Для этого требуется значительный стартовый капитал и бизнес-чутье. Начинающему инвестору на первом этапе нужно ставить задачи попроще, но стремиться к большим свершениям непременно стоит.

Стимул №3 – «Более выгодное использование времени»

Чтобы жить, имея возможность оплачивать все основные потребности, нужно получать постоянный доход. Это может быть:

• зарплата на основном месте работы;
• дополнительные поступления (от бизнеса, аренды недвижимости, алименты, социальные пособия и выплаты, наследство).

Однако, зарабатывая на жизнь обычным путем, мы теряем самое ценное, что существует – время. Инвестирование позволяет нам обратить его в свою пользу. Сэкономленное время можно использовать гораздо эффективнее. Например, заняться самообразованием, познакомиться с мировыми достопримечательностями, помочь другим людям, реализовать свои давние планы.

Стимул №4 – «Обретение свободы»

Финансовые инвестиции, помимо материальной независимости, дают инвестору свободу выбора и принятия решений. Это очень ответственно, но результат стоит затрачиваемого времени и усилий. Научившись вкладывать деньги с хорошей отдачей, вы будете делать это постоянно, и получать от этого удовольствие.

Стимул №5 – «Повышение самооценки»

Вложение капитала в активы – прямая противоположность займам и кредитам. Очередной ссудный счет в банке ведет к финансовому рабству, а наличие депозитного счета позволит вам чувствовать себя намного увереннее. Возможность повысить самооценку дорогого стоит.

Как научиться инвестировать деньги

Любое инвестирование рассчитано на последующее получение прибыли. Начинающих «чайников» интересует вопрос «Как сколотить состояние в максимально короткий срок?», но это неверная постановка задачи. Результат можно будет увидеть не сразу, и только при наличии определенного терпения. К тому же, перед тем, как приступать к практике, стоит обзавестись базовыми теоретическими знаниями. Это позволит вложить деньги с выгодой, и не прогореть на первом же этапе.

С чего начать инвестирование

Начать стоит с постановки задач. Абстрактные цели недостижимы, поэтому очень важно сразу определить направление инвестирования средств. Это может быть:

• защита от инфляции уже имеющихся сбережений;
• накопление капитала для использования в старости;
• сбор денег на обучение детей или покупку жилья и др.

Обозначение курса позволит определить период инвестирования и выбрать подходящие инструменты для реализации намеченных планов. Перед тем как начать инвестировать, нужно настроиться психологически. Если вы действительно хотите изменить свою жизнь, действуйте! Лень и нерешительность могут помешать вам в достижении целей. Не дайте им возможности влиять на ваши планы.

Собираетесь начинать инвестирование с нуля? Сразу настраивайтесь на то, то этот процесс не будет быстрым и простым. Временами вас могут постигать неудачи и разочарования. Без этого, к сожалению, никак не обойтись. Будущий инвестор должен быть готов ко всему, в том числе и к потере всех своих накоплений. Вот почему определение своего риск-профиля является очень важным. Необходимо четко представлять, на что вы готовы пойти ради достижения поставленных целей, а какие моменты для вас совершенно неприемлемы.

Рецепт успеха для новичков

Не позволяйте никому сбивать вас с выбранного пути. Всегда найдутся «авторитетные» люди, которые своими мудрыми советами постараются пошатнуть вашу уверенность в себе. Избегайте общения со скептиками, окружайте себя единомышленниками. Не стоит доверять средствам массовой информации – советуйтесь только со знающими людьми.

На следующем этапе инвестор должен произвести анализ своих доходов и расходов. Заниматься вложением средств можно только в том случае, если объем поступлений в бюджет превышает затратную часть. Если вам постоянно не хватает денег, то увеличивать капитал не получится.

Чтобы оценить свое текущее финансовое состояние, нужно определить личные доходы в цифрах, подсчитать затраты, учесть активы (недвижимость, транспорт, бизнес, банковские счета, вложения в ценные бумаги и др.) и пассивы (обязательства по кредитам и займам, арендная плата, алименты и аналогичные платежи). Калькуляция превышения доходов над расходами позволяет вычислить «инвестиционный ресурс». Нормальным считается показатель не менее 10-20% от размера поступлений.

Объем взносов должен быть комфортным. Для начинающих вкладчиков стартовым капиталом может послужить любая сумма. Главное, чтобы процесс пополнения не прерывался после первой успешной сделки или первой неудачной попытки вложить финансы.

Где взять средства для проекта

Ваш заработок почти целиком уходит на повседневные нужды, и вы не представляете, как начать инвестировать в такой ситуации? Желаемый результат можно получить только при соблюдении жесткой дисциплины и при наличии контроля над своими финансами. Будущий инвестор должен определить для себя оптимальный объем инвестиционных средств, и решить технический вопрос – каким образом он будет увеличивать сумму накоплений.

Золотое правило: для инвестирования нужно использовать только те деньги, которые для этого предназначены

Наиболее простое направление поиска средств – анализ внутренних резервов. Наверняка в перечне ваших расходов есть такие, от которых можно отказаться, или заменить их на более экономные варианты. Это совсем не означает, что в процессе инвестирования нужно лишать себя всех удовольствий или откладывать важные мероприятия до пенсии. Но, отказавшись от неразумных трат, можно ежемесячно выделять для вложения пусть небольшие, но реальные суммы.

Как еще можно сделать инвестиции с нуля? Отличный результат дает «Правило четырех конвертов». Суть этого метода сводится к следующему. Необходимо ежемесячно делить все доходы на четыре части (в соответствии с числом недель), и тратить их максимально экономно. Та сумма, которая остается в конце месяца, должна отправляться в пятый конверт, т.е. в копилку.

Хотите стать инвестором, но экономить никак не получается? Значит, стоит задуматься о дополнительном источнике доходов. Для получения денег можно:

• найти подработку (например, трудоустроиться где-то неофициально или на полставки);
• выполнять какие-либо обязанности в режиме онлайн (на YouTube, в социальных сетях, участвовать в опросах);
• зарабатывать на своем хобби (продавать изделия или товары собственного производства, оказывать услуги);
• заняться написанием статей или разработкой сайтов;
• продать ненужные вещи.

Рецепт успеха для новичков

Не рекомендуется использовать для инвестирования заемные средства. Высокая стоимость банковских ресурсов редко позволяет получить желаемую прибыль, а в некоторых случаях может даже оставить вас в глубоком минусе. Но главное: нужно делать ставку только на реальные деньги, т.е. на тот капитал, который у вас имеется в наличии на текущий момент.

Виды инвестиций

Куда стоит вкладывать деньги начинающим инвесторам? Эксперты рекомендуют начинать с менее сложных инструментов, а по мере получения опыта переходить к более «продвинутым» и рисковым вариантам.

Срочные банковские депозиты

Вклады – классический вид получения пассивного дохода. Такой способ инвестирования является хоть и не самым прибыльным, зато весьма надежным. Депозиты присутствуют даже в инвестиционных портфелях опытных игроков рынка. Это средство используется ими для накопления капитала или в качестве временного хранилища. Невысокие процентные ставки по банковским депозитам компенсируются их надежностью. Владельцы вкладных счетов могут быть уверены: при ликвидации банка им гарантирован возврат накоплений в объеме 1,4 млн. руб.

Процесс инвестирования в банковские депозиты стоит начать с подбора подходящего предложения. Ознакомиться с условиями приема средств можно в разделе «Вклады» на официальном сайте выбранного банка. В приоритете – крупные учреждения с многолетним опытом работы, однако, малоизвестные финансовые компании тоже иногда предлагают выгодные условия вложения денег. Обязательный момент: интересующий вас банк должен являться участником системы страхования вкладов. Помимо этого, при выборе стоит обращать внимание на такие параметры, как:

• показатели кредитного учреждения по данным рейтинговых агентств и его финансовые рейтинги (информацию можно отыскать на портале Banki.ru);
• финансовая информация об учреждении (собственный оборотный капитал, количество активов и размер инвестиционного портфеля);
• размер процентных ставок (значительное превышение доходности по вкладам в банке по сравнению со среднерыночным показателем непременно должна насторожить).

Как грамотно сделать инвестиции на депозитах? Эксперты советуют разбить имеющуюся сумму на три части. Наиболее крупную из них нужно поместить в депозит с максимальной процентной ставкой. Такие вклады, как правило, открываются на самый длительный срок, и не предусматривают никаких операций внутри периода. Вторая часть средств позволит вам стать владельцем пополняемого счета. Деньги будут вложены в депозит, который поможет нарастить размер капитала. А третью часть свободных ресурсов стоит пустить на создание небольшой «подушки безопасности». Поместите эти деньги в депозит с возможностью частичного снятия, и вы сможете пользоваться ими в любой момент без потери процентов.

Вложения в драгоценные металлы

Вложить финансы в драгоценные металлы можно тремя способами:

• купив монеты;
• путем приобретения слитков;
• с помощью обезличенного металлического счета.

ОМС – не менее надежный вид инвестиций для начинающих, чем банковские депозиты. Доходность этого вида инвестиций зависит от динамики цен на тот металл, в котором открыт счет. Можно выбрать золото, серебро, палладий или платину. Доход, который начисляется по «виртуальному» счету, измеряется в граммах. Прибыль депонента формируется из начисленных процентов с учетом мирового роста курса металла.

Наибольшую доходность приносят сделки, заключенные на период 3-5 лет. Поэтому такой вариант подойдет тем новичкам, которые желают в первую очередь сберечь свои средства. Открытием обезличенных металлических счетов занимаются многие крупные банки.

Покупка акций различных компаний

Этот вид вложений относят к разряду высокорисковых инвестиций. Приобрести акции можно в любой брокерской компании или крупном банке. Благодаря развитию информационных технологий, операции с ценными бумагами доступны даже «чайникам». У этого вида преумножения капитала немало преимуществ:

• Можно начинать с небольшой суммы, например, с 1000 рублей.
• Торговля ведется в дистанционном режиме, благодаря чему, экономится время.
• Современные программы позволяют научиться всем премудростям инвестирования самостоятельно.
• Можно выбрать оптимальный для себя вариант: активную деятельность, которая требует постоянного присутствия на бирже, пассивный способ получения дохода или перепоручить все функции доверительному управляющему.

Многие страны уже отказались от использования бумажных акций (при совершении сделок применяются электронные реестры). Новичок может воспользоваться любым из доступных способов инвестирования в эти ценные бумаги.

Инвестирование через фондовую биржу

Заниматься торговлей на фондовом рынке сегодня имеют право только брокеры, у которых есть специальные лицензии. За свою работу эти посредники взимают определенный процент. Чтобы стать владельцем акций, которые продаются на рынке ценных бумаг, необходимо открыть счет в брокерской компании. Заниматься инвестированием можно не только самостоятельно, но и через сотрудника биржи.

Самостоятельный выход на рынок

Многие компании предоставляют возможность купить свои акции напрямую, без посредников. Прямые инвестиции предлагают небольшие компании и фирмы, которые совсем недавно начали свою деятельность. Рекомендуется вкладывать деньги только в те сферы бизнеса или технологий, которые вам понятны, и в которых вы хотя бы немного разбираетесь.

Как начать инвестировать самостоятельно? Для этого нужно:

1. посетить официальный сайт организации и отыскать раздел «Инвестиции», «Вложить и заработать», «Инвесторам» или другую вкладку с аналогичным названием;>
2. изучить условия вложения средств (минимальный размер капитала, особенности выплаты дохода);
3. пройти регистрацию, подать заявку на инвестирование;
4. дождаться решения, внести деньги на счет и купить акции.

Вложения в ПИФы

ПИФ – паевой инвестиционный фонд, формируемый за счет капитала вкладчиков. Каждый инвестор, приобретая пай, увеличивает стоимость активов имущественного комплекса и получает доступ к общей прибыли. В основе любого паевого инвестиционного фонда – доверительное управление специализированной (управляющей) компании. Сотрудники ПИФа занимаются исследованием рынка и поиском лучших инвестиций, которые смогут дать наивысшую доходность с наименьшим риском.

Управляющая компания берет на себя роль доверительного лица и руководит фондом в интересах своих инвесторов. Деятельность таких организаций законна и строго контролируется государством. Это позволяет снизить риски вложения средств. Такой вид инвестирования отлично подходит для новичков, поскольку:

• для вливания в проект достаточно всего 1000 рублей (низкий порог вхождения);
• вся информация об управляющих паевого фонда находится в свободном доступе, инфраструктура паевых взносов абсолютно прозрачна;
• благодаря тщательному анализу и своевременному контролю ситуации на рынке ценных бумаг, инвестиционные риски хорошо диверсифицированы;
• уплата налогов перенесена на момент погашения инвестиционного пая, текущие операции налогами не облагаются;
• за операциями и капиталом следит депозитарий, что повышает безопасность средств;
• в случае банкротства обеспечивается полная защита инвестиций: деньги переводятся в другой ПИФ, компания контролируется государством;

Чтобы вложить деньги в паевой фонд, требуются минимальные познания. Поэтому такой способ инвестирования является идеальным как для новичка, так и для «ленивого инвестора». При выборе ПИФа стоит ориентироваться на срок его работы на рынке и статистические показатели.

Покупка фьючерсов и опционов

Фьючерсы и опционы – это финансовые инструменты с очень высокой ликвидностью. Начинать инвестиционную деятельность с этого варианта весьма рискованно. Фьючерсная сделка предполагает куплю-продажу определенного количества актива, которая должна быть приобретена в будущем в строго обозначенное время по оговоренной ранее цене. По опционному контракту его владельцу предоставляется право купить или продать активы по указанной стоимости. Торговать фьючерсами и опционами можно на любом рынке.

Вложения в облигации

Этот вид ценных бумаг закрепляет отношения между эмитентом и вкладчиком, т.е. между тем, кто выпускает облигации, и тем, кто их приобретает с целью извлечения дохода. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Эмитент получает дополнительный приток капитала для развития бизнеса, а инвестор – стабильный источник прибыли. Этот финансовый инструмент также подойдет для начала инвестирования. Вложение в облигации сочетает в себе два больших плюса – отсутствие высокого риска и неплохую доходность.

Хотите, чтобы ваши финансы работали именно таким способом? Начните с биржи. Все облигации, вне зависимости от их вида, обращаются там. Чтобы их грамотно приобрести, нужен опытный брокер. После открытия индивидуального счета можно приступать к совершению сделок. Для начала достаточно 1000 рублей.

Основной задачей владельца облигаций является управление рисками. Чтобы этого достичь, нужно стремиться к созданию качественного инвестиционного портфеля. Лучше всего работать с несколькими эмитентами. Ценные бумаги, выпускаемые государством (ОФЗ), характеризуются максимальной надежностью. Их доходность выше, чем по банковским вкладам, а вероятность дефолта намного ниже. Неопытным инвесторам стоит придерживаться пассивной стратегии: открыть инвестиционный счет, купить ОФЗ и ежегодно докладывать средства.

Стартапы (венчурное инвестирование)

Стартап (startap) – это новый бизнес, требующий инвестиций, который уже есть в проекте, но которого пока нет на рынке. Практикуется следующий вид сотрудничества: идея принадлежит разработчику, а средства на реализацию идеи выделяет инвестор. При удачном вложении ваши деньги со временем будут приносить неплохой доход. Однако этот вариант инвестирования связан с высокими рисками. Значительная часть таких компаний оказываются мошенническими или имеют финансовые проблемы. Но даже те, которые входят в число успешных, довольно часто распадаются.

Отыскать выгодный стартап непросто. Это можно сделать:

• путем самостоятельного поиска;
• через специальную платформу.

Биржа стартапов – это своеобразная площадка, где встречаются разработчики бизнес-проектов и инвесторы. Многообразие предложений позволяет выбрать наиболее перспективный вариант и начать осуществлять вложения. У людей, которые вкладываются в стартапы на ранней стадии, есть особое название – бизнес-ангелы.

Покупка недвижимости

Вложение капитала в объекты недвижимости – один из наиболее безопасных и стабильных способов инвестиций. Однако для чайников такой вариант не всегда подходит, поскольку свободные ресурсы в нужном объеме есть не у всех. Недвижимое имущество является одним из наиболее ликвидных активов. Вложившись в коммерческие или жилые объекты, можно не только сохранить свой капитал, но и спустя какое-то время получить определенный доход.

«Учиться, учиться и учиться…»

Инвестиции для начинающих – это довольно сложная сфера, которая требует от «чайников» особого внимания. Любые ошибки могут стать причиной значительных убытков и привести к депрессии. Хотите стать успешным в этой деятельности? Рекомендуется начать с изучения азов инвестирования. Однако теоретических знаний грамотного вложения денег тоже недостаточно. Нужно научиться видеть мир глазами инвестора, правильно мыслить и принимать решения.

Рынок цикличен и функционирует по своим законам. Получить необходимую базу знаний и понять механизм его развития можно различными путями:

• осваивая специальную литературу;
• консультируясь у практикующих финансистов;
• посещая тренинги и вебинары (такие, например, как «Курс ленивого инвестора»).

Рецепт успеха для новичков:

Следует осознать, что за короткий срок научиться инвестированию нельзя – для этого требуются годы, а то и десятилетия.

Дистанционные курсы помогают получить общее представление о рынке ценных бумаг. А чтобы развиваться в этом направлении дальше, потребуется детальное изучение этого сегмента и дополнительное образование. Определить привлекательность бизнеса для инвестиций с помощью онлайн-курсов невозможно, поскольку обязательно нужно проводить оценку финансовых показателей.

Существует огромное количество специальной литературы, которая поможет новичку сформировать правильное мышление и научиться управлять личными финансами. Прежде чем приступать к практике, рекомендуется изучить хотя бы пару хороших книг по этой теме. Инвестиции – это не только прибыль и успех, но и риск. А знания опытных людей помогают избежать многих ошибок. Такие книги способны поменять наше отношение к деньгам и научиться контролировать их, а не жить ради них.

Немного о диверсификации

Диверсификация инвестиций предусматривает распределение активов между различными инструментами для минимизации рисков. Каким бы ни был привлекательным объект, выполнение этого условия является обязательным. Чтобы снизить вероятность получения отрицательного результата, следует вкладывать средства в различные финансовые сферы. Необходимо стремиться к созданию универсального инвестиционного портфеля, который будет состоять из таких активов, как недвижимость, ценные бумаги, драгметаллы, валюта, земельные паи и др.

Отдельно о безопасности

Собираетесь делать инвестиции? Подготовьте рабочее место, проработайте все вопросы, касающиеся безопасности предстоящих операций:

• По возможности выделите для инвестирования отдельный компьютер, установите на него качественный антивирус.
• Защитите ПК надежным паролем, чтобы в случае взлома туда никто не смог попасть.
• Заведите несколько отдельных почтовых ящиков, предназначенных специально для работы, пользуйтесь ими только по назначению.
• При создании кодов в платежных системах и компаниях используйте сложные комбинации с прописными и заглавными буквами, а также спецсимволами.
• Откройте специальную банковскую карту для вывода прибыли.

Как инвестировать правильно, чтобы избежать ошибок

Каждый, кто приходит в финансовый мир, должен пройти определенный путь, и обрести опыт. Многие новички сдаются уже после первого провала. Но есть и такие вкладчики, которые идут дальше, невзирая на временные трудности. Хотите научиться инвестировать? Профессионалы советуют:

• общаться с «коллегами», непрерывно развиваться;
• следить за уровнем сопутствующих расходов;
• сохранять хладнокровие в любых ситуациях;
• искать себя в различных направлениях;
• всегда соизмерять уровень риска;
• ставить четкие цели.

В качестве эпилога

«Как научиться инвестировать деньги?». Вопрос непростой, но дорога, как известно, поддается идущему. Поначалу инвестирование напоминает загадочную игру с непонятными правилами, но со временем приходит понимание, и активы начинают приносить прибыль. Пробуйте, учитесь, и все у вас обязательно получится!

Поделиться

Опубликовано Яблоновский групп

«Яблоновский Групп»

Обратившись к нам по интересующему Вас финансовому вопросу, вы получите профессиональную консультацию нашего специалиста. Вся информация, которую вы передадите нашему сотруднику, не подлежит разглашению третьим лицам.

Ограничение отвественности

Информация, указанная на сайте ООО «Я ГРУПП», а также, полученная в ходе индивидуальных консультаций не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции Вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. ООО «Я ГРУПП» не рекомендует использовать информацию, указанную на сайте или полученную в ходе индивидуальной консультации в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Как вложить в себя инвестиции

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

15 топ-менеджеров , которые вывели свои компании на лидирующие позиции в рейтинге ESG.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Источник https://yablonovskii-group.com/blog/investirovanie-dlya-nachinayushchikh/

Источник https://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Источник

Источник