Инвестиции в недвижимость. С чего начать и выгодно ли это.

Огромный плюс современного мироустройства заключается в том, что человек может кардинально менять род деятельности, профессионально расти в своей нише, и добиваться огромных успехов в любой сфере. Талант, огромная трудоспособность и определенная доля везения (куда уж без нее) – и вот вы накопили достаточный капитал. Что теперь с ним делать? Дальновидные люди заботятся о том, чтобы деньги работали на них. Для этого используются разные инструменты – банковские вклады, инвестиции на биржах, инвестиции в свой бизнес. У каждого из них есть свои преимущества и риски. Сегодня мы остановимся на инвестициях в недвижимость и рассмотрим вопрос о том, насколько это удачное вложение средств.

В чем суть инвестирования в недвижимость

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции — это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

С чего начать инвестирование

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

После того, как вы определитесь с размером ваших инвестиций, вы должны выбрать сферу, в которой хотите получать доход. В недвижимости таких сфер достаточно для того, чтобы сделать подходящий вам выбор и не ошибиться.

Под понятие недвижимость попадает множество доходных категорий. Вложение в каждую из них имеет индивидуальные особенности, и очень разливаются по степени вовлеченности инвестора и объему вознаграждения. Разберемся с основными:

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», — думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир. А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

• вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
• вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
• квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
• вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

• рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
• найти платежеспособных жильцов еще труднее;
• для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
• арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
• многие предпочитают покупать новые квартиры;
• из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
• если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них — покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

• на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
• по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

• застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
• если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
• вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант — заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

• при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
• квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке:

• существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
• если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
• Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:

1. квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
2. квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
3. квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это здания и помещения, в которых можно разместить склады, офисы, торговые залы, салоны красоты, и так далее. Вход на этот рынок значительно дороже, чем при покупке жилой квартиры. Но и получаемый доход может быть значительно выше. В стране активно растут и развиваются фирмы и производственные организации. И им всегда нужны будут помещения для комфортной работы. Купить офис или склад может не каждый предприниматель, зато аренда таких помещений под силу всем, кто имеет в них необходимость и при этом занимается бизнесом.

Плюсы в аренде коммерческой недвижимости:

• высокий спрос на офисные и складские помещения;
• боле высокий доход от аренды в сравнении с жилыми квартирами;
• арендатор самостоятельно оборудует помещение под свои нужды.

Минусы аренды коммерческой недвижимости:

• высокий налог на нежилые помещения;
• значительные первоначальные вложения;
• возможность длительного простоя недвижимости;
• необходимость нанять бухгалтера для того, чтобы заниматься финансовой стороной вопроса. Необходимо правильно рассчитать и оплатить налог на доход от аренды.

Недвижимость, расположенная за городом (дачные и деревенские домики)

Как инструмент получения реального инвестиционного дохода слабоват. Если загородный дом приобретается для последующей сдачи в аренду, то необходимо осознавать некоторые особенности работы с таким типом недвижимости. Например, найти семью для постоянного круглогодичного проживания в дачном доме – дело не быстрое. Как вариант, можно сдавать дачный домик в аренду на праздники, но для этого тоже необходима определенная реклама и активность. Поэтому плюсы относительно первых двух видов инвестиций небольшие, а минусы более существенные.

• невысокая стоимость вложений;
• низкий налог на имущество за счет того, что объект находится вне городской черты.

• нет гарантии стабильного дохода. Их в общем-то нет ни по одному из видов инвестирования, но дачные домики в этом плане фавориты.
• необходимо, чтобы дачный домик был оборудован всеми необходимыми для проживания и празднеств атрибутами;
• при отсутствии арендаторов домик в зимнее время все равно необходимо отапливать и следить за сохранностью (часто в дачных поселках промышляют грабители);
• для выгодной сдачи в аренду необходима транспортная доступность – как общественный транспорт, так и личный. То есть дороги и подъезд к дому должны быть в хорошем состоянии.

Конечно, со временем купленный домик может подрасти в цене, и тогда при продаже имущества инвестор все равно останется в плюсе. Но есть еще риски утратить имущество, которое находится далеко без возможности его контролировать. Например, может случиться пожар. Власти могут решить проложить через дачный поселок трассу и изъять земельный участок для государственных нужд. Или организовать в каких-то метрах от него свалку мусора, и тогда приобретение резко обесценится. Поэтому недвижимость, удаленная от владельца – вложение довольно шаткое.

Вложения в гостиничный бизнес

Некоторые креативные инвесторы рассматривают вложения в гостиничный бизнес. Нет, мы не подразумеваем покупку доли акций сети известных отелей (хотя это тоже инвестирование). Мы имеем в виду покупку жилой недвижимости (дома или квартиры) и переоборудование в небольшие помещения для недолгого проживания. Это вид бизнеса широко развит в наших курортных городах. Да и в столице, чего греха таить, пользуются спросом хостелы.

• высокая доходность в связи с постоянным потоком клиентов;
• для получения хорошей прибыли не обязательно. Чтобы все койки были постоянно заняты;

• высокая стоимость приобретения недвижимости. Поскольку в жилых квартирах законодательно запрещено обустройство гостиниц и хостелов, придется переводить квартиру в статус нежилой или сразу покупать коммерческую недвижимость;
• высокие вложения в хороший ремонт и в покупку необходимой мебели;
• поддержание внутренней обстановки на должном уровне;
• активная реклама для того, чтобы как можно больше мест было постоянно занято;
• необходимо регистрировать ИП и нести все связанные с этим расходы –бухгалтерская отчетность, налоги, и прочее.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

• в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
• часть недвижимости можно сдавать круглый год;
• можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
• широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

• не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
• для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
• вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
• хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Земельные участки

Также относятся к недвижимому имуществу и могут продаваться, покупаться, и сдаваться в аренду.

Плюсы инвестирования:

• быстрота оформления
• невысокая стоимость (относительно объектов недвижимости);
• отсутствие необходимости в затратах на ремонт и коммунальные услуги;
• можно совершить сделку без привлечения посредников в связи с простотой оформления.

• после покупки земельный участок необходимо использовать по назначению, а это дополнительные затраты (сельскохозяйственная обработка, строительство жилого дома и т.д.);
• налог на землю в последнее время подрос и планирует расти еще.

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

• долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
• сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
• высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
• быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.

Жилая недвижимость как инвестиция

Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными в любой экономической обстановке благодаря минимальным рискам и возможности обеспечить стабильный пассивный доход. При растущих рисках вложения средств в бизнес из-за непредсказуемости экономической ситуации, инвестирование в недвижимость в 2020 году привлекает все большее внимание.

В какую недвижимость инвестировать?

Выбирая нишу рынка, стоит обратить внимание на основные типы недвижимости, в которые можно вкладывать деньги различными способами и разным уровнем прибыльности. В качестве объектов инвестирования могут выступать:

• жилые дома и квартиры;
• коммерческие объекты;
• земельные участки;
• недвижимость в других странах.

Земельные участки – это вариант, требующий дополнительных вложений для получения прибыли. Чтобы такие инвестиции в рынок недвижимости начали приносить доход, потребуется провести обустройство участка, для которых потребуются время и деньги.

Жилые дома и квартиры, а также нежилая недвижимость начинают приносить прибыль быстрее, если их покупка осуществляется с целью дальнейшей аренды. В зависимости от типа объекта срок окупаемости составляет от 8 до 20 лет. При этом прибыль в регионах выше, чем в Москве, где она составляет в среднем 7-8% годовых [1]. Поэтому инвестиции в недвижимость в Москве – это более долгосрочные проекты. Если же недвижимость покупается для дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то в столице это наоборот выгоднее, так как рост цены при покупке на этапе котлована и с продажей после ввода в эксплуатацию составит от 20% [1], что выльется в существенную сумму в условиях высоких цен на недвижимость в Москве.

Инвестирование в недвижимость за рубежом будет иметь свои преимущества и особенности в зависимости от страны, ее законодательства и условий рынка.

Жилая недвижимость: способы инвестирования

К объектам жилого фонда относятся дома, квартиры, апартаменты, пентхаусы. Этот способ вложения денег распространен во всех регионах страны, разница только в необходимом стартовом капитале, длительности срока окупаемости и процентных ставках прибыльности.

Выбор объекта, который оптимально подойдет для инвестирования, зависит от выбранной стратегии:

• перепродажа;
• предоставление в аренду;
• переоборудование под офис с переводом в нежилой фонд.

Если основной стратегий инвестиции выбрана дальнейшая перепродажа, стоит обратить внимание на первичный рынок недвижимости. В случае покупки квартиры у надежного застройщика на начальном этапе строительства до его завершения и ввода жилого дома в эксплуатацию квартира может возрасти в цене на 20-30%. [1] Этот способ инвестирования связан с определенными рисками, так как строительство может быть заморожено или полностью остановлено в случае банкротства застройщика, но если в роли застройщика выступает инвестор, риски уменьшаются. В любом случае важно учитывать надежность компании, ведущей проект, объемы завершенных работ, опыт на рынке недвижимости, количество объектов в работе и сроки их сдачи (чем это число больше, тем больше затрат и рисков у застройщика, но при условии поэтапной сдачи проектов застройки будет получать доход от продаж с ростом доверия к его объектам). Дальнейшая продажа квартиры может проводиться сразу после завершения строительства или после выполнения ремонта, который потребует дополнительных вложений.

Структура предложения апартаментов в распределении по бюджету III квартал 2019 года. Источник realtymag.ru

Перепродажа квартир со вторичного рынка – это вариант с более быстрой окупаемостью. Однако рост цены объекта на рынке недвижимости возможен только при некоторых факторах, обуславливающих улучшение жилищных условий или расположения квартиры, например:

1. Рассмотрение прокладки ветки метро в районе. Купив квартиру в Москве до утверждения проекта расширения метрополитена, можно продать ее до 30% [2] дороже после начала строительства станции при ее расположении в нескольких минутах езды наземным транспортом от объекта или на 15-20% при ее пешей доступности. В регионах зависимость стоимости жилой недвижимости от транспортной инфраструктуры района менее выражена.
2. Строительство значимых объектов инфраструктуры в районе. В развивающихся микрорайонах ограничена доступность к супермаркетам, школам, поликлиникам и другим объектам, обеспечивающим комфортное проживание. Однако покупка квартиры в районе, где ведется строительство необходимых объектов, позволяет продать ее дороже после его завершения, когда покупатель будет заселяться в квартиру, расположенную в развитом районе с доступностью всего необходимого для полного комфорта.
3. Проведение ремонта. Повысить стоимость квартиры на вторичном рынке можно, выполнив в ней ремонтные работы и создав уникальный дизайн.

Также можно выгодно перепродать квартиру на вторичном рынке, покупая ее у продавца, который заинтересован в срочной реализации. В этом случае цена может быть существенно снижена, а инвестор в дальнейшем продаст объект по рыночной без спешки.

Элитная недвижимость для инвестирования с целью дальнейшей перепродажи высокой прибыли не принесет. Такие варианты более выгодны с целью дальнейшей сдачи в аренду, так как найти арендатора можно сразу после переоформления квартиры в собственность. Элитное жилье в большинстве случаев сразу представлено с чистовой отделкой, в некоторых современных ЖК можно приобрести их с оригинальным дизайнерским ремонтом. Дополнительные вложения для проведения ремонта не потребуются, а объект будет привлекать платежеспособных арендаторов, которым можно сдавать квартиру в благоустроенном районе и полностью обустроенную по цене от 60 000 рублей в месяц.

В премиум сегменте более востребованы большие квартиры, в которых достаточно пространства для проживания семьей, так как среди платежеспособных арендаторов семьи успешных бизнесменов занимают большую долю.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать?

Спрос на объекты коммерческой недвижимости стабильно растет благодаря расширению сектора малого и среднего бизнеса. К этому типу недвижимости относятся:

• помещения для организации торговых точек, комплексов и заведения общественного питания;
• объекты, задействованные в сфере туризма – отели, санатории;
• деловые центры и отдельные офисные помещения;
• помещения, используемые под производственные нужды – цеха, заводы, мастерские, склады;
• универсальные объекты, которые могут быть задействованы в различных направлениях коммерческой деятельности.

В большинстве случаев коммерческая недвижимость требует дополнительных вложений для ее оборудования под потребности конкретного бизнеса. В некоторых случаях арендатор самостоятельно оборудует помещение. Чаще всего это делают производственные предприятия, устанавливая специализированное оборудование, магазины и рестораны, в которых важен фирменный стиль. Сдавать в аренду коммерческую недвижимость таким арендаторам выгоднее, так как они сами обустраивают помещение под себя, а в случае разрыва договора аренды или отказа от его продления по инициативе любой из сторон арендодатель обязуется привести помещение в тот вид, в котором принимал его в пользование.

При покупке коммерческой недвижимости с целью инвестирования необходимо обратить внимания на некоторые важные критерии:

Давайте разберем подробнее:

1. Расположение объекта – особенно важно для площадей, которые будут сдаваться в аренду магазинам и ресторанам, так как для них важен поток посетителей. Удачное расположение позволит назначить высокую цену аренды и при этом высоки шансы рентабельности бизнеса, арендующего помещение, поэтому инвестору не придется менять арендаторов.
2. Площадь. Она должна отвечать потребностям бизнеса, для которого будет актуально предложение арендовать помещение. Так, слишком маленькие промышленные объекты или слишком большие торговые спросом пользоваться не будут.
3. Чистота документов. Необходимо проверить собственников недвижимости, задолженности по налогам либо коммунальным услугам по объекту.
4. Цена. Специалисты всегда знают, где можно найти коммерческую недвижимость по конкурентным ценам. Не нужно переплачивать выше рыночной стоимости в надежде, что рынок вырастет.

Еще одна из стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость – это использование ее в нуждах собственного бизнеса для снижения расходов. Это актуально для тех, кто уже арендует помещения и планирует переезд или расширение сети. Если же бизнес-проект только в разработке окупаемость объекта займет значительно больше времени.

Стоит обратить внимание на соблюдение норм строительных, пожарных и санитарных норм, так как случается, что помещение может потребовать перевод из нежилого фонда в жилой для более успешной и выгодной реализации. Некоторые инвесторы, вкладывая деньги в коммерческие объекты, зарабатывают больше на их продаже после перевода в жилой фонд из-за не востребованности в нише.

Почему стоит инвестировать в недвижимость?

Одно из преимуществ инвестирования в недвижимость в 2020 году – это минимальные риски в сравнении с альтернативными вариантами вложения денег. Для успешного инвестирования на этапе планирования покупки объекта важно учитывать и некоторые подводные камни:

• необходимость дополнительных расходов переоборудование или ремонт помещения;
• оплата налогов и переоформления документов;
• срок окупаемости от нескольких лет в случае сдачи в аренду;
• достаточно большой бюджет требуемых инвестиций в недвижимость.

Однако некоторые из этих недостатков могут быть нивелированы. Приобретения недвижимости по слишком высокой стоимости можно избежать, занимаясь постоянным мониторингом рынка и выбирая объекты с выгодными ценами.

Дополнительных вложений на ремонт или переоборудование не требует элитная недвижимость для инвестирования, так как продается в отличном состоянии с качественным ремонтом и авторским дизайном интерьера. Срок окупаемости при сдаче недвижимости в аренду зависит от востребованности объекта и может быть существенно сокращен при выборе объекта, на который есть спрос в бизнес сфере. А оформление документов требуется для любой крупной сделки.

Инвестирование в недвижимость привлекает рядом преимуществ:

• стабильная ликвидность;
• широкий выбор предложений в каждом сегменте рынка;
• возможность выбора из нескольких вариантов стратегий получения дохода;
• рост цен на недвижимость превышает скорость инфляции.

Индекс стоимости жилья в Москве и области

Выбор в пользу элитной недвижимости – это одна из наиболее привлекательных ниш. Во-первых, в ней действует значительно меньшее число инвесторов. Во-вторых, спрос на аренду квартир в популярных районах Москвы и с повышенным уровнем комфорта для жильцов постоянной повышается. В-третьих, такие квартиры можно сразу сдавать по высоким ценам, быстро организовав достойный доход с объекта. А если организовать сеть элитных квартир под аренду в нескольких районах с различиями в площадях и планировках, месячный доход, получаемый с арендаторов, может составить от 1 млн.

Благодаря возможности сдавать элитной жилье в центре и приближенных к нему районах сразу после оформления права собственности, срок окупаемости сокращается – при условии правильного выбора стратегии ценообразования для арендаторов.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

В условиях экономического кризиса рынок недвижимости остается достаточно стабильным. В 2020 году в нем открываются новые перспективы для инвестирования в апартаменты, которые не причислены к жилому фонду. Теперь риски инвестирования в такие объекты существенно снижен, благодаря внесению правок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступивших в силу 01.07.2019.

Теперь участие в долевом строительстве зданий с апартаментами осуществляется по тем же принципам, что в случае долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов. Это обеспечивает снижение рисков инвестирования в новостройки, но и размер прогнозируемой прибыли для инвестора на таких условиях снижается. При ранее доступной возможности получить до 30% разницы стоимости между ценой на стадии котлована после вступления в силу нового закона по мнению экспертов эта разница не будет превышать 10%.

Это также повысит порог входа для инвесторов и увеличит срок окупаемости объекта. Однако некоторые новостройки продолжают строительство по старой системе оплаты, что было разрешено для тех проектов, которые были выполнены на 30% с заключенными договорами долевого участия на 10%. Это открывает нишу для вложения средств в недвижимость в таких объектах с дальнейшей продажей с ростом цены на 20% и более, так как по прогнозам цены на рынке первичной недвижимости возрастет до конца 2020 года не менее, чем на 10%.

Инвестиции в квартиры под аренду будут все также актуальны и рентабельны, благодаря стабильному росту цен на аренду квартир. В 2019 году он составил 5-7% в среднем по стране с наибольшим показателем в Москве. Эта же тенденция прогнозируется на 2020 год с ростом средней стоимости на аренду квартиры в Москве до 20%.

Доходность с аренды квартир составит по прогнозам на 2020 год 3-6% годовых [4], а вот аренда апартаментов – 8-15% [3] При условии снижения рисков во вклады в апартаменты на этапе строительства по новым правкам к закону эта ниша обещает стать наиболее привлекательной для инвесторов.

Для грамотного планирования вкладов в недвижимость лучше всего воспользоваться помощью экспертов, анализирующих рынок и занимающихся мониторингом наиболее выгодных для инвесторов предложений.

Инвестиции в жилую недвижимость Мадрида: нюансы и лучшие районы

В кризисные периоды, подобные тому, который мы проживаем сейчас, как никогда важно принимать стратегические решения, чтобы воспользоваться открывающимися инвестиционными альтернативами. Одной из них, как и в другие кризисные моменты, является инвестиция в жилую недвижимость. В условиях экономики, где ценность денег постоянно колеблется, инвестиция в жилье может быть хорошей альтернативой другим видам инвестиций. Сегодня герой нашей статьи – Мадрид, который становится одним из лучших городов Испании для инвестиций в жилье.

Окупаемость недвижимости в Мадриде

Очевидно, что покупка недвижимости в Мадриде обходится дороже, чем в других испанских городах, но, по словам экспертов, ее окупаемость все-таки выше.

Краткосрочные инвестиции. Мадрид открывает очень хорошие возможности для покупки недвижимости в дешевых районах и увеличения ее стоимости за счет преобразования. В этом случае первоначальные затраты будут достаточно высокими из-за того, что включают как стоимость самого жилья, так и стоимость его преобразования. Однако, по мнению экспертов, это дает возможность получить доход до 15% от стоимости жилья за короткое время.

Среднесрочные инвестиции. В этом случае рентабельность несколько ниже, хотя в целом такие инвестиции безопаснее. Они подразумевают сдачу жилья в краткосрочную/среднесрочную аренду туристам или студентам, приезжающим учиться в Мадрид. Часто после покупки жилья инвесторы также вкладываются в ремонт, а потом, когда затраты на ремонт полностью окупаются, рассматривают возможность продать недвижимость по выгодной цене.

Долгосрочные инвестиции. Долгосрочные инвестиции в недвижимость в Мадриде, как правило, подразумевают покупку элитного жилья в центральных районах города (например, на главной улице Gran Vía или рядом с площадью Plaza Mayor). Поскольку в этих районах жилье является эксклюзивным, цена аренды обычно не девальвируется. Считается, что доходность от инвестиций в такое жилье обычно не превышает 4%.

Пять советов по инвестициям в жилую недвижимость в Мадриде

Если вы рассматриваете возможность приобрести дом или квартиру в столице Испании, то важно обратить внимание на советы испанских экспертов, следование которым обеспечит безопасность и прибыльность операции.

Анализ возможности переоценки. Необходимо изучить рынок, чтобы узнать, собираетесь ли вы покупать в момент подъема или все же спада цен. Это имеет решающее значение для определения хороших возможностей для бизнеса и создания эффективной инвестиционной стратегии.

Инвестиции в соответствии с вашими возможностями. Одно дело хотеть инвестировать в недвижимость в Мадриде, и совсем другое – убедиться в том, что операция действительно жизнеспособна для вашего бюджета. Например, когда вы покупаете квартиру в качестве инвестиций, ипотека на нее не должна превышать 30% вашего ежемесячного дохода. Соблюдение этого правила даст возможность комфортно планировать ежемесячные расходы и оставаться платежеспособным.

Выбирать вариант недвижимости с наименьшей площадью. Эксперты отмечают, что, как правило, квартиры площадью до 90 квадратных метров имеют больше шансов на переоценку. Это именно та недвижимость, которая пользуется наибольшим спросом как для аренды, так и для продажи. Эти данные важны для того, чтобы знать, каковы реальные возможности монетизировать купленный дом или квартиру.

Не забывать о дополнительных расходах. Когда мы вкладываемся в жилую недвижимость, мы не просто оплачиваем ее стоимость, но также берем на себя ряд расходов, связанных с ней. К этим расходам относятся налоги, всевозможные коммунальные платежи и строительные платежи. Следует также помнить, что в крупных испанских городах расходы на обслуживание здания довольно высоки и могут напрямую повлиять на рентабельность ваших инвестиций.

Расположение. Если вы собираетесь покупать недвижимость в Мадриде с целью инвестиций, местоположение является ключом к получению прибыли от последующей продажи или аренды.

Какие районы Мадрида наиболее выгодны для инвестиций в недвижимость?

Tetuán

Хороший район для инвестиций в недвижимость в Мадриде благодаря гармоничному соотношению цен и инфраструктуры. Многие семьи с детьми предпочитают проживать именно там. Варианты вторичного жилья в районе Tetuán разнообразнее, чем в других частях Мадрида, поэтому это привлекательный район для тех, кто имеет сбережения и хочет инвестировать в жилье.

La Latina

Это один из лучших районов для покупки квартиры в Мадриде, если вы хотите инвестировать. Центральное расположение и большой выбор жилья с хорошим ремонтом позволяют сразу сдавать объекты в краткосрочную или среднесрочную аренду. В целом, цены на недвижимость в этом районе достаточно высоки.

Salamanca

Этот район является одним из самых дорогих в Мадриде и, несомненно, одним из самых популярных среди долгосрочных инвесторов. Квартиры в этом районе, как правило, имеют большую площадь, а цены обычно не опускаются ниже 500 000 евро.

Malasaña

Один из самых известных оживленных районов Мадрида, полный культурной жизни и развлечений. Шансы сдать в аренду жилье в этом районе очень высоки, поэтому многие инвесторы устремляют свои взгляды именно на него. Кроме того, цены здесь постоянно растут из-за близости к центру города, что делает его выгодным для тех, кто в среднесрочной перспективе планирует перепродать недвижимость.

Если вы рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость в Мадриде, эксперты Центра услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски» готовы оказать подробную информационную помощь, помочь вам с индивидуальным подбором объектов, оформлением необходимой документации и заключением сделки купли-продажи.

Подробности можно узнать, связавшись с нами:

📞+7 495 236 98 99 (пн-пт. в России)

📞+34 93 272 64 90 (пн-сб. в Испании)

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Метки: недвижимость мадрид, купить квартиру мадрид, советы испанская недвижимость, недвижимость испания

Источник https://novostroev.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat-i-vygodno-li-eto/

Источник https://braerstroy.ru/investitsii-v-elitnuyu-nedvizhimost

Источник https://espanarusa.com/ru/pedia/article/677849

Источник