Сам себе арендодатель: почему оптимизация с помощью аренды не работает

Собственник компании сдает ей офис или склад в аренду. Вправе ли он это делать? Да. Могут ли возникнуть проблемы с налоговиками? Однозначно, да. Что делать, чтобы аренда не вышла боком? Читайте далее.

Правомерность договора

Может ли директор — единственный участник общества подписать договор аренды и за арендодателя, и за арендатора? Может. Со стороны арендатора директор выступает в качестве исполнительного органа ООО, который действует в интересах общества. Таким образом, сделку заключают: физическое лицо — арендодатель и ООО — арендатор. То есть в подписании договора участвуют две разные стороны, несмотря на то, что подписывает договор один и тот же человек.

Вывод: договор аренды, подписанный одним и тем же лицом, не является основанием для признания сделки притворной, или мнимой.

Тогда на каком основании инспекторы могут признать договор фиктивным?

Цена договора

Налоговики обязательно обратят внимание на взаимозависимость сторон. Но сам факт наличия взаимозависимости еще не говорит о притворности или мнимости сделки. Однако в данной ситуации налоговики вправе проверить правильность применения цен, чтобы убедиться, что организация не использует аренду как способ ухода от уплаты налогов.

Стоимость аренды по договору не должна отклоняться от рыночных цен больше, чем на 20%. Если:

1. Цена значительно выше рыночной.

Налоговики по итогам проверки посчитают, что организация необоснованно занизила налогооблагаемую базу, и исключат стоимость аренды из состава расходов. В результате организации доначислят налоги, штрафы, пени.

2. Цена значительно ниже рыночной.

Причем часто ситуация усугубляется тем, что платежи по договору нерегулярные, или вовсе отсутствуют.

Тогда инспекторы решат, что договором аренды стороны прикрывают безвозмездное пользование имуществом.

При безвозмездном пользовании у организации возникает внереализационный доход. Итог закономерен: налогоплательщику грозят доначисления, штрафы и пени.

Причем суды, как правило, позицию налоговиков поддерживают. И оспорить решение о доначислении будет крайне сложно.

Вывод: цена договора должна соответствовать рыночным ценам, а платежи по нему должны вноситься на регулярной основе.

Наши юристы по сопровождению бизнеса проверят документы и проконсультируют, как правильно оформить договор аренды, какие нюансы нужно учесть. Если вы уже попали в ситуацию, когда ваша налоговая оптимизация не сработала и нужно решить вопрос с ФНС, налоговый юрист будет защищать ваши интересы перед инспекцией и в суде.

Оставьте нам заявку на консультацию в WhatsApp

Последствия для собственника

Сдавая недвижимость в аренду, собственник получает доход, облагаемый НДФЛ. Удерживать и перечислять налог в бюджет обязана организация, которая выступает в роли налогового агента.

Но это верхушка айсберга. Если помещение нежилое, то есть приобреталось собственником не для личных нужд, то его передача в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью. Особенно, если речь идет о больших площадях (например, складском помещении, даже если оно у собственника только одно). И если собственник не имеет статуса ИП, ему грозят санкции за незаконную предпринимательскую деятельность.

Напоминаем, что в отношении передачи в аренду нежилых площадей самозанятость применять запрещено .

Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской, то налоговики насчитают ему налоги за сдачу имущества в аренду так, как если бы он был ИП. Причем доплачивать налоги придется в рамках общей системы налогообложения, так как упрощенная система и патент применяются, только если от ИП поступило соответствующее заявление в ФНС. А так как заявление не подавалось, то автоматически применяется общая система.

Вывод: во избежание претензий со стороны налоговой службы, собственник, передающий компании в аренду нежилое помещение, должен иметь статус ИП.

О том, как организации работать с ИП и не нажить себе проблем, мы рассказывали в этой статье

В стремлении сэкономить всегда важно помнить, что оптимизация налоговой нагрузки должна быть не только выгодной, но и законной. Наши юристы по сопровождению бизнеса помогут разработать оптимальную схему работы организации — можете прямо сейчас оставить заявку на консультацию .

Специалисты компании НАСБ готовы записать вас на консультацию налогового юриста или ответить на ваши вопросы об услугах в WhatsApp , по почте mail@nasb.ru или в Telegram @nasb_su .

Не забудьте посетить наш сайт . Только полезная информация для владельцев бизнеса, руководителей, финдиректоров, главбухов, а также налоговых консультантов, адвокатов и проверяющих. Только практические советы и проверенные методы.

⚜️ Сохраним ваш бизнес вместе с вами! ⚜️

Компания НАСБ более 20-ти лет защищает интересы налогоплательщиков, и основная наша задача — создать и внедрить систему по предупреждению налоговых рисков и защите бизнеса, помочь в спорах с контролирующими органами.

Результаты нашей работы снижают общую налоговую нагрузку от 1,5 до 7 % к обороту и всегда устойчивы к любому виду налогового контроля. Также мы решаем и другие задачи, например: законное получение наличных, получение выплат учредителями, списание подотчета, предупреждение налоговых рисков при дроблении и многое другое. Скажем сразу, оптимизируя налоги, мы используем законные методы и обеляем бизнес ! Делаем всё доступно и безопасно.

Мы готовы представлять вас и вашу организацию во всех инстанциях и любых спорах с контролирующими органами и в арбитражном процессе.

Оказываем услуги по постановке и отладке бухгалтерского и управленческого учета для бизнеса любого масштаба и вида деятельности.

Нужно помнить, что сегодня каждый случай с защитой налогоплательщика индивидуален и требует отдельной профессиональной проработки и сопровождения. Наши знания и многолетний опыт позволяют уверенно предоставить самый высокий уровень таких услуг для бизнеса из любой отрасли.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Если ИП сдает в аренду помещение, приобретенное в собственность физлицом, как уплачивать налог на имущество?

Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Вопрос

ИП на УСН «Доходы» сдает в аренду жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Должно ли ИП поставить это помещение на баланс и платить как ИП налог на имущество? Или нужно уплатить налог на имущество физлиц?

Ответ

Так как ИП использует жилое помещение в бизнес-целях (сдает его в аренду), то оно облагается налогом на имущество физических лиц в рамках УСН.

ИП, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество по объектам, используемым для предпринимательской деятельности. Исключение — объекты, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если жилое помещение, находящееся в собственности физического лица, включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то налог на имущество физических лиц уплачивать надо.

Если квартира в перечень не включена — налог не уплачивается.

Обоснование

Применение УСНО ИП предусматривает освобождение от налога (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения налогом, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Как отмечено в Постановлении АС ВСО от 22.01.2016 N Ф02-7238/2015 по делу N А19-7976/2015 (Определением ВС РФ от 12.05.2016 N 302-КГ16-4061 оставлено в силе), названная налоговая льгота предусматривает исследование вопроса о доказанности (недоказанности) факта использования в предпринимательской деятельности определенного объекта недвижимости и соблюдении (несоблюдении) налогоплательщиком предусмотренных п. 3 ст. 346.11 НК РФ условий его освобождения от уплаты налога.

АС ЦО в Постановлении от 13.09.2017 N Ф10-3684/2017 по делу N А14-14832/2015 по спору, касающемуся применения налоговой льготы, отметил: поскольку гражданин со статусом ИП вправе использовать принадлежащее ему имущество как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности, принципиальное значение для определения режима налогообложения, распространяющегося на такое имущество, имеют его назначение, цели и характер его использования. То есть налоговая льгота, предусмотренная п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применяется в случае непосредственного использования имущества в предпринимательской деятельности (см. Письмо ФНС России от 06.04.2020 N БС-4-21/5766@).

Возможность применения налоговой льготы в отношении квартиры, используемой ИП для предпринимательской деятельности, разъяснялась Минфином в письмах от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 и от 01.04.2013 N 03-11-11/126. В них, в частности, сказано, что основанием для применения налоговой льготы является наличие документированных сведений, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода (например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности).

Главное, чтобы вид деятельности — аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом (код по ОКВЭД 68.20.1) — был указан в ЕГРИП. Если сведения об осуществляемой деятельности (в виде нужного кода по ОКВЭД) не указаны в ЕГРИП, то доходы от такого вида деятельности налоговики, скорее всего, не признают доходами от предпринимательства. Это означает, что по имуществу, используемому при осуществлении операций, не зарегистрированных в ЕГРИП, предпринимателю, применяющему УСНО, придется уплатить налог на имущество физлиц.

Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Источник https://www.klerk.ru/blogs/nasb/520454/

Источник https://riafan.ru/1341330-dogovor-arendy-nezhilogo-pomesheniya-2020-2021-obyazatelnye-punkty-i-pravila

Источник https://www.ascon-spb.ru/navigator/faq/esli_ip_sdaet_v_arendu_pomeschenie_priobretennoe_v_sobstvennost__fizlitsom__kak_uplachivat__nalog_na_imuschestvo/

Источник