Руководство по открытию агентства недвижимости с нуля

Помещение

Относительно выбора местоположения офиса агентства недвижимости, мнения неоднозначны. Кто-то предпочитает для этого центральную часть города, а кому-то более интересны спальные районы. Однако и те, и другие сходятся в одном – офис обязан располагаться на первых этажах и обладать отдельным входом.

Как первоначальный вариант рассматривается комната в офисном здании или помещение в торговом центре. Еще одним важным условием выбора места под офис является наличие вокруг жилого сектора. Размер офиса может быть невелик, для штата в 5 человек достаточно 20 кв.м.

Персонал

В среднем штат агентства недвижимости состоит из 10-15 человек. Но на первоначальном этапе достаточно 3-5 сотрудников. Риэлторы набираются по газетным объявлениям из «новичков» и далее обучаются в процессе работы. Опытные агенты вряд ли придут работать в малоизвестную компанию. Основными критериями при выборе кадров становятся:

• общительность;
• коммуникабельность;
• опыт работы с людьми;
• способность аргументировано отстоять свою точку зрения;
• желание учиться и развиваться.

Обучение «новичка» происходит посредством пары недель теории и последующей практики под надзором более опытного сотрудника. Аренда считается самым легким направлением и наиболее подходит для обучения начинающего риэлтора. Освоившись на рынке аренды, сотрудник может заниматься и более сложными видами деятельности. «Идеальный» сотрудник – риэлтор заключающий в месяц не менее двух сделок купли-продажи.

Практически все риэлторы работают на сдельной оплате, получая процент от сделки. Так крупные агентства платят 30-50 %, более мелкие компании отдают сотруднику 50-70 % выручки. Но в любом случае у работника должна быть перспектива роста, что станет неплохим стимулом. И желательно сразу оформлять сотрудникам соц.пакет.

Помимо непосредственно риэлторов в постоянный штат следует включить секретаря-диспетчера. Услугами бухгалтера и юриста можно пользоваться по мере необходимости, держать их в штате нет надобности, особенно на начальном этапе.

Оборудование

Из оборудования начинающей риэлторской фирме понадобятся:

• столы;
• стулья;
• стационарный телефон.

Но каким бы малочисленным не было оборудование, в офисе должен быть хороший ремонт, а над входом должна висеть яркая вывеска. При первом знакомстве клиентом оценивается внешний вид компании и лишь потом внимание обращается на профессионализм сотрудников. Ну и конечно телефон… он всегда должен быть доступен для дозвона, недозвонившийся пару раз клиент предпочтет позвонить конкурентам.

Продвижение

Для успешного развития агентства недвижимости необходимо сформировать собственную базу данных, чтобы иметь возможность предложить клиенту разнообразные варианты.

Источников для получения информации может быть несколько:

• приобретение базы данных у специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой подобных сведений;
• поиск газетных объявлений и предложение сотрудничества их подателям;
• расклейка «псевдообъявлений» о покупке квартиры. Позвонившим продавцам предлагаются услуги агентства, а поскольку с них процент за сделку не берется, то они чаще всего соглашаются и они вносятся в базу.

Клиентская база

Для создания постоянной клиентской базы необходимо обучить сотрудников правильному обращению с клиентами. Пришедшему в офис человеку нужно дать возможность высказаться, хотя не всегда он может говорить по делу. Выслушав и получив расположение клиента можно приступать к дальнейшим расспросам о пожеланиях относительно сделки.

Реклама

Правильно организованная реклама становится источником к созданию базы клиентов.

Не стоит зацикливаться на одном способе, желательно грамотно сочетать все возможные:

• броская вывеска над офисом;
• публикации в популярных газетах;
• расклеивание объявлений на подъездах многоквартирных домов;
• рекламные проспекты в почтовых ящиках;
• радио-объявления;
• рекламные модули и бегущая строка на ТВ;
• яркие уличные щиты с рекламой; ;
• участие в Интернет-форумах и пиар агентства;
• рассылка предложений агентства электронной почтой.

Советы

• Желательно обустроить в офисе специальную зону для переговоров с клиентами. Это поможет сосредоточиться клиенту и будет легче его убедить, к тому же такой способ защитит конфиденциальные данные от утечки.
• Можно набирать будущих сотрудников среди клиентов. Те из них, кто успел пройти через процесс продажи или обмена жилья, гораздо быстрее вникают в работу.
• Обзаводиться собственным сайтом и электронным адресом вовсе необязательно, 90 % информации находится без участия Интернета. Выйти в сеть можно уже после раскрутки агентства.
• Не стоит тратить деньги на небольшие рекламные модули в газетах, они чаще всего никем не замечаются. Либо большой модуль, либо никакой.
• Не экономьте на повышении квалификации сотрудников.
• Постоянно отслеживайте деятельность конкурентов и анализируйте рынок недвижимости.
• Необходимо интересоваться всеми сделками, происходящими в вашем районе.

Концепция агентства недвижимости

Простота открытия агентства недвижимости является скорее недостатком, чем достоинством. Огромное количество непрофессиональных агентств дискредитируют работу честных риэлторов. Поэтому, открыв собственное агентство недвижимости, придется немало времени потратить на создание репутации.

Уделить особое внимание следует и названию. Оно должно быть броским, легко запоминающимся, не слишком простым, но и не вычурным. Если собственной фантазии не хватает, лучше воспользоваться услугами опытных рекламщиков.

В чем причина популярности бизнеса?

Принято считать риэлторский бизнес «легким хлебом». Такому мнению способствует ежегодное открытие все новых и новых фирм.

В основном популярность бизнеса на недвижимости обусловлена следующими факторами:

• низкий порог вхождения;
• отсутствие необходимости в большом помещении и куче оборудования;
• изначально можно работать одному, без привлечения дополнительных сотрудников;
• значительная прибыльность с каждой сделки;
• не важны специализация, образование и стаж, достаточно уметь общаться с людьми.

Расчет расходов и доходов

Срок окупаемости бизнеса на открытии агентства недвижимости и его рентабельность напрямую зависят от затраченных средств, качества работы и запросов собственника. Как пример можно привести расчет окупаемости для небольшой фирмы со штатом из четырех агентов (все цифры даны средними показателями в долларовом эквиваленте):

Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков

Покупка-продажа земли, инвестиции в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, арендный бизнес, обслуживание его — вот некоторые стороны девелоперского бизнеса.

Вложение в недвижимость — это сложный и долговременный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Среди них есть как крупные бизнесмены с многомиллионными активами, владеющие землей, жилыми и коммерческими площадями, а также самозанятые люди, зарабатывающие на кусок хлеба.

Вы даже не представляете, насколько много людей зарабатывают не недвижимости самыми разными способами. Давайте поговорим, что такое бизнес на недвижимости и с чего его начать, даже если у вас нет стартового капитала.

Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала

Это даже не бизнес, а самозанятость. Совсем без денег стартануть не получится. В любом случае необходимы какие-то начальные средства.

Цель любой самозанятости — заработать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы вложите, а могут остаться пассивом: очередным автомобилем, смартфоном или телевизором. Каждый для себя решает сам.

Мы не будем касаться строительного бизнеса, который очень тесно связан с недвижимостью. Рассмотрим те виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.

Самозанятый проектировщик

Стандартные планировки квартир от застройщика далеко не идеальны. Потому что компании, разрабатывающие проекты многоэтажных зданий и микрорайонов, часто не уделяют много внимания проектированию квартир. Для них важно, как и для строителей — сэкономить.

Купив квартиру, многие собственники остаются недовольны планировкой и готовы заплатить за хороший проект перепланировки. Такой проект, который сделает жизнь в квартире лучше, комфортнее и в идеале увеличит её площадь на 3 — 5 м2. Стоимость такой квартиры тоже вырастет!

Пример перепланировки трехкомнатной квартиры от Алексея Земскова (проект Zems.pro)

Проектировщик — это не дизайнер интерьеров, а более узкий специалист, услуги которого весьма востребованы в растущих городах. Занимаясь планировками квартир, вы получите ценный опыт в работе с собственниками жилой недвижимости. Вам, как будущему инвестору, такой опыт непременно пригодится.

Самозанятый риелтор

Продажа и покупка квартиры — одинаково сложное дело. Задача риелтора сводить покупателя с продавцом, чтобы обе стороны сэкономили свое время, удачно купили или продали недвижимость.

Большинство риелторских агентств с удовольствием заключают договоры с самозанятыми специалистами. Кроме того, риелтор может работать и без агентства.

Умение продавать недвижимость — полезный навык

Работая риелтором, вы знакомитесь с рынком недвижимости, получаете опыт продаж, учитесь общаться с людьми, которые делают непростой выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.

Самозанятый управляющий

Инвесторы, у которых в собственности несколько квартир или коммерческих помещений, часто нанимают агентства доверительного управления или управляющих. Один управляющий при полной занятости может обслуживать до 10 квартир при долговременной и около 5 при суточной аренде.

Задача управляющего: размещать объявления, находить арендаторов, заключать договора, принимать оплату, проверять состояние мебели, техники и решать вопросы, которые возникают у арендатора. За это собственник платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25%. Размер процента зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.

Подобная самозанятость может легко перейти в бизнес на недвижимости, который не будет забирать у вас много времени. Больше всего управляющих работает в сфере коммерческой недвижимости. Агентство “Ритейл Риелти” было создано как раз для управления коммерческой недвижимостью формата стрит-ритейл.

Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома

Сдача своей квартиры, комнаты или загородного дома в аренду — пример самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, то её можно сделать хорошим активом. Сдавать комнату, когда вы живете в квартире, проблематично, но если нужны дополнительные деньги…

Сдать квартиру в аренду можно двумя способами:

1. Посуточно.
2. На долгий срок.

Разница не только в бизнес-процессах, но и в подготовке квартиры под арендатора.

Посуточная сдача эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Она должна располагаться в удачном месте, выглядеть презентабельно, чтобы вашими квадратными метрами заинтересовались командировочные лица. Узнайте все о посуточной сдаче жилья в аренду из нашей статьи.

Если квартиру сдают посуточно, то главной фотографией в объявлении делают спальню, так как она интересует клиентов больше всего

Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Двухкомнатные квартиры идеальны для семей с детьми, поэтому сделайте в них специфический ремонт:

• недорогая отделка стен;
• простая и надежная мебель;
• детская комната с рабочим местом.

Однокомнатные квартиры и студии чаще снимают студенты и семьи без детей. Укомплектуйте их мебелью из IKEA на 2 — 3 спальных места и самой необходимой техникой без излишеств. Студентам важен выход в интернет, холодильник и спальное место.

Покупка квартир для сдачи в аренду

Вложения в Москве от 7 000 000 р., в регионах от 4 000 000 р.

Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтающие о пассивном доходе и бизнесе на недвижимости. Однако без точного бизнес-плана много на такой схеме заработать не получится. Доходы съест ремонт, инфляция, риски (затопят квартиру, соседей, устроят пожар) и вероятное снижение цены на квадратные метры, что характерно для новых микрорайонов вокруг мегаполисов.

Подумайте, современные микрорайоны — это полуизолированные локации с минимальной инфраструктурой. Тут живут люди с низкими доходами без накоплений. В далекой перспективе такие микрорайоны-муравейники легко могут стать гетто с низким уровнем жизни. Стоимость недвижимости упадет, как это происходит сейчас во многих районах европейских городов, заселенных беженцами.

Микрорайоны имеют все шансы стать гетто на фоне низкого уровня жизни, поэтому старайтесь децентрализовать инвестиции, покупая недвижимость в разных районах

Покупайте квартиры там, где их можно сдавать по хорошей цене и при этом растет цена м2. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, то прочитайте статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.

Покупка недвижимости с последующей продажей

Для этой схемы бизнеса на недвижимости нужны свободные деньги, которые вы можете вложить на 2 — 4 года. Речь идет о сумме от 3 000 000 р. При реализации этой схемы можно взять до 30% вложений в ипотеку или в качестве кредита.

Купить землю, подержать и продать

Земельный участки дорожают в трех случаях:

• людям и компаниям нужно место для строительства микрорайона, коттеджного поселка, курорта, заправочной станции;
• рядом строят стадион, парк, курорт (объект, который привлекает много людей);
• к участку подводят коммуникации — дороги и инженерные системы (газ, электричество, воду).

Приведем парочку примеров.

Если купить участок в лесу, а через 5 лет к нему подведут электричество, газ и водопровод, то он в 2 — 3 раза вырастет в цене.

В период кризиса строить недвижимость невыгодно, поэтому земельные участки дешевеют. Представьте, что вы купили пустырь и оформили его в собственность во время кризиса. Через 5 лет экономическая ситуация в стране меняется и крупная строительная компания планирует построить микрорайон, но часть земли принадлежит вам. При таком раскладе вы продадите участок на 30 — 50% дороже.

Инвестировать в землю выгодно рядом с крупными городами, федеральными трассами, красивыми местами с туристическим трафиком. К сожалению, в России земли осваиваются только рядом с крупными городами, что резко снижает вариативность таких инвестиций.

Купили земельный участок, пролоббировали строительство коттеджного поселка и продали недвижимость с ощутимым плюсом

• Проблемы этого способа инвестирования:
• непредсказуемый результат;
• заморозка активов на долгий срок;
• необходимость в наличии связей среди людей, которые могут повлиять на развитие этой территории.

Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%

Жилая недвижимость на этапе “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при сдаче объекта. Жилье экономкласса растет в цене на 10 — 15%. Элитная недвижимость может вырасти до 25% только за время строительства.

Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров.

Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли (часто больше!)

Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Рисков очень много. В 2019 году не построили более 70 000 объектов. Обманутые дольщики сидят без денег пока недострой падает в цене каждый год.

Строят уже 12 лет, г. Выборг — такие объекты есть в каждом городе

Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать

Люди часто не разбираются в недвижимости и не умеют оценивать её потенциал. Они получают “бабушкину” квартиру в наследство и стараются быстро её продать, чтобы получить наличные средства. Это идеальная возможность заработать для человека, который занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.

Главное правило этого бизнеса на недвижимости — квартира должна быть перспективная:

• “сталинка” с хорошим потенциалом для перепланировки;
• есть возможность продавить неопытного продавца по цене;
• хороший район, благоустроенный двор, чистый подъезд;
• рядом планируют строить станцию метро, парковку, развязку дорог.

Большинство изменений — выкинутый и проданный хлам, а также недорогой ремонт

Некоторые инвесторы умудряются заработать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.

Сколько теперь стоит такой диван на аукционе? Вы не знаете, а профессиональные покупатели “бабушкиных” квартир знают. Фото: dekormyhome.ru

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Купить залоговую недвижимость и продать дороже

Бизнес на залоговой недвижимости — это не развод. Если собственник залогового имущества задолжает кредитору (например, банку), то банк может через суд получить недвижимость в собственность. Однако кредитору не выгодно держать недвижимость у себя в собственности. Часто судебные приставы продают недвижимость через аукцион (залоговые торги) с дисконтом в 15% или более.

Тысячи инвесторов и предпринимателей участвуют в подобных торгах, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, придержать при росте цен и выгодно продать.

Это рискованное ведение бизнеса на недвижимости. Что может пойти не так:

• адвокаты должника могут оспорить торги из-за внутренних нарушений проведения аукциона;
• в квартире есть жильцы, которым некуда съехать, их выселение через суд может затянуться на год;
• квартира неудачная: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, некачественная отделка помещений, что приведет к дополнительным затратам.

Бизнес на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимостью требуют капитала от 20 млн рублей. В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с большими рисками потерять все накопления из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценивать перспективность каждого объекта.

Коммерческая недвижимость интереснее жилой благодаря более высокой доходности. На март 2020 года жилая недвижимость имеет среднюю доходность 6% в год, коммерческая от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, то должны знать способы оформления сделок с недвижимостью и как избежать обмана при вложении средств.

Давайте поговорим о бизнесе на коммерческой недвижимости, который переживает непростые времена с 2014 года.

Недвижимость стрит-ритейл

Стрит-ритейл (street retail) — коммерческая недвижимость первых этажей. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х, так как можно было купить квартиру на первом этаже, перевести её в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на долгое время. Сегодня так сделать не получится, потому что требования к переводу многократно выросли.

Первые этажи все еще актуальны, но хороших мест в мегаполисах осталось мало. Бизнес на коммерческой недвижимости идет в область (в радиусе до 60 км от МКАД) и периферийные города.

Что вы можете сделать с недвижимостью на первом этаже:

• открыть свой бизнес;
• сдать в аренду, а потом выгодно продать.

Инвестиции в стрит-ритейл — большая тема, которую лучше изучить отдельно. Остальные виды коммерческой недвижимости постепенно теряют свою актуальность.

Производственные помещения, склады, офисы

Покупать производственные, складские и офисные помещения имеет смысл только в том случае, если у вас есть свое производство или отличный бизнес-план.

Малый бизнес в России на 2020 год, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий контроль со стороны государства, развитие интернет-торговли, онлайн-предпринимательства и доставки, советская ментальность населения препятствует развитию бизнеса. Соответственно, мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений полно, а спроса значительно меньше.

Если вы почему-то стали обладателем склада или производственного помещения, то попробуйте:

• организовать мини-склады для хранения вещей;
• сдать в аренду микробизнесу;
• выгодно его продать начинающему инвестору.

Если можете, то сдайте офис в аренду и ищите инвестора, который купит у вас этот актив. В Москве офисов класса А стало слишком много для сравнительно небольшого количества успешных компаний, которые оккупировали бизнес-центры.

В коммерческой недвижимости хорошо чувствуют себя те, кому повезло сдать помещение крупному банку, ритейлеру или большой сети. Остальные зарабатывают копейки или безуспешно ищут арендаторов.

Как видите, бизнес на недвижимости построить можно, но это требует больших инвестиций и грамотного управления активами. Если так получилось, что вы удачно купили актив, но не знаете, как им грамотно управлять, то обращайтесь к нам. Мы управляем 150+ объектами недвижимости в Москве и Подмосковье. Поможем.

Как открыть свое агентство недвижимости (риэлтерскую фирму) или стать частным маклером. ИП, ООО или франшиза?

Когда агенту по недвижимости стоит отправляться в самостоятельное плавание? Каковы стоимость вопроса, возможности и риски, которые дадут риэлтору независимость? О плюсах и минусах работы частного маклера, создания своей риэлтерской фирмы или работы по франшизе рассказал RealEstate.ru.

Подготовка к свободному плаванию

Почувствовав уверенность в профессии риэлтора, набрав свою клиентскую базу и накопив некоторую денежную сумму, работники риэлтерских агентств начинают подумывать о начале собственного бизнеса. С первого взгляда первоначальные вложения в этот вид бизнеса не большие, и, кажется, что работать самому не трудно. Но прибыльный бизнес получается не у многих.

Когда пора уходить?

Большинство из опрошенных RealEstate.ru успешных владельцев агентств недвижимости и успешных частных маклеров признавались, что «не было бы счастья, да несчастье помогло». То есть решались они на отделение от материнской компании в момент потрясений – финансовых или управленческих кризисов, немалую роль при этом играл и человеческий фактор. «Если бы не скрытность и жадность моих партнеров, что привело к полной потере доверия к ним, я бы никогда не пошел на этот шаг», — вспоминает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Если бы не кризис 2008 года, то я не решилась бы оторваться от своих, — говорит Ольга Никитина, работающая с того момента частным маклером, — мое руководство, испуганное снижением количества сделок, серьезно сократило нам процент, и стало штрафовать за любые мелочи, атмосфера в агентстве стала просто невыносимой, а я в итоге приняла решение работать самостоятельно».

Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.

У кого получится самостоятельный риэлтерский бизнес?

По словам частного риэлтора Натальи Широковой, уходить в самостоятельное плавание имеет смысл опытным агентам с наработанной собственной клиентурой. «На создание своей базы уходит не менее двух лет», — отмечает она. При этом риэлтор не только должен обладать специальными знаниями и умениями в различных областях, чтобы провести сделку от начала и до конца, но и быть самоорганизованным и дисциплинированным человеком, а также иметь очень сильную мотивацию.

После того, как вы станете работать на себя, подгонять уже никто не будет, ведь начальников-то нет, но и поддержать вас тоже некому – не с кем посоветоваться, все решения нужно принимать самостоятельно, и нести за это ответственность. «Надо быть готовым вкалывать первые три месяца не покладая рук, иметь план по старту, и тогда все получится», — говорит Наталья Широкова.

3 способа работать самостоятельно

Существует три формы самостоятельной работы:

• частный маклер (с регистрацией индивидуального предприятия или без), минимальный объем стартовых инвестиций составляет 50 -100 тыс. рублей.
• создание своего агентства недвижимости, на стартап — 300 -500 тыс. рублей
• покупка франшизы у крупных брендов. Франчайзинговый офис обойдется в 2,5 — 3 млн рублей.

Частный маклер: работа «на лево»

По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.

Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.

«Действительно, сейчас все больше клиентов, напуганные сообщениями о черных маклерах, обращают внимания на юридический статус риэлтора, продавцы и покупатели недвижимости боятся, что их обманут и охотнее заключают договор с компанией, чем с частником», — говорит риэлтор Юлия Махно.
«Обычно я работаю самостоятельно, клиенты приходят ко мне от людей, которым я уже помогла приобрести или продать квартиру, но если для кого-то из них важно, чтобы сделка осуществлялась именно через агентство, то я обращаюсь в ту компанию, где я работала раньше и провожу сделку под их брендом», — рассказывает Ольга Никитина.

В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.

Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы «индивидуального предпринимателя».

Создание ИП

Получить официальный юридический статус можно, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Это, конечно, серьезно увеличивает расходную часть (регистрация, бухгалтерское сопровождение, ежеквартальная сдача отчетов и, что немаловажно, уплата налогов), но позволяет частнику чувствовать себя уверенно.

Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.

С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.

Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.

Ориентировочные стартовые расходы:

• около 30 000 рублей в месяц — приобретение баз данных (минимальный набор: ЦИАН, WinNER и 1-2 базы по аренде)
• до 5 000 рублей — регистрация индивидуального предпринимателя
• 20 000 — 35 000 рублей – годовое обслуживание в банке
• 5 000 — 25 000 рублей в месяц – бухгалтерское обслуживание (если ИП не готов самостоятельно осваивать тонкости банковских проводок и сдачи отчетов в налоговую, пенсионный фонд и т.д.).

Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.

СПРАВКА
Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:

• 2 – 5 % от сделки (но не менее 150 тыс. рублей) — жилая (покупка/продажа)
• 2,5 – 3 % — продажа коммерческой недвижимости
• 50 – 70 % от одной ежемесячной ставки — аренда жилья
• 50– 100 % от одного ежемесячного платежа – аренда офисов и торговых помещений
• 30 – 50 % от комиссии за вычетом расходов, понесенных агентством на рекламу, проверку и прочее, получает агент, работающий на компанию. Допустим, вся комиссия составляла 3 % (при сделке на 10 млн. рублей, это 300 тыс. рублей, агенту остается 90 – 150 тыс. рублей минус расходы).

Источник: усредненные данные различных агенств недвижимости и частных риэлторов.

Создание своего агентства недвижимости, ООО

На стартовом этапе владельцу нового агентства недвижимости придется не только проводить сделки, но и активно заниматься организаторской деятельностью – выстроить работу сотрудников, фирмы, офиса и прочее.

Чем дальше – тем меньше в его труде будет недвижимости, и тем больше контроля подчиненных, общения с банками, различными инстанциями и продвижения компании (реклама, пиар, сайт, создание базы, поиск новых партнеров, эксклюзивов, участие в мероприятиях и т.д). И эта работа от привычной агентской отличается насовсем.

По существующей практике, на организацию своего АН обычно решаются руководители отделов, работающих в крупных агентствах недвижимости. В свой бизнес они приглашают своих же подчиненных из материнской структуры, пообещав им более привлекательные условия, заодно переманивая и более работоспособные кадры из других отделов. Это стресс, причем для всех сторон – и для бывших начальников, и для обретших независимость подчиненных, и даже для рынка в целом. Слухи и сплетни ходят после этого годами, человеческие связи рушатся, а обида заставляет участников «раздела» мстить друг другу. Московский рынок недвижимости помнит не одну такую историю.

Тем не менее, практически всем существующим сегодня агентствам приходится проходить через такие «почкования» постоянно. А цена ухода топ-менеджера и увода команды бывает немалой. Никто их опрошенных спикеров не стал говорить официально, но многие из них называли цифру — в 50 – 70 % от общего объема дохода материнской компании.

Но месть – дело непродуктивное, гораздо выгоднее сотрудничать, а еще лучше – не допустить ухода ценных сотрудников. «Нужно настолько обеспечить их инструментами для работы, чтобы у них не возникало даже мысли покинуть компанию, нужно создать условия, чтобы человек, работая у тебя, заработал больше, чем самостоятельно.

Юридическая и рекламная поддержка, прекрасная полная база данных, лучшие фотографы – все для вас, только работайте», — уверен Георгий Дзагуров. Впрочем, он не раскрыл подробности индивидуальных условий для особо ценных сотрудников. И несмотря на то, что его Penny Lane Realty – один из крупнейших и сильнейших игроков на рынке, эта компания стала настоящей «кузницей кадров». Из-под ее крыла вышло немало самостоятельных игроков.

Кстати, о самостоятельности: господин Дзагуров считает, что сейчас «время команд и сильных конкурентов, одиночкам на рынке делать нечего», он готов активно участвовать в обратном процессе — принимать «под крыло» уже сложившиеся коллективы, чтобы в Penny Lane Realty приходили сразу командами. И если уж говорить о переманивании и удержании, нередко владельцы крупных компаний в качестве наиболее эффективного средства используют предложение доли в своем бизнесе: «хочешь свою компанию – возьми кусок моей, стань партнером».

Затраты на открытие агенства недвижимости

На широкую ногу: 3 — 3,5 млн. рублей

Объем инвестиций в новое агентство, когда уходит один человек и уводит за собой сотрудников, будет достаточно большим: создание условий «не хуже, чем раньше» влетит стартапщику в копеечку.
«Нужно организовать фирму, приличный офис, обеспечить его работу, давать рекламу и т.д. При этом твои подчиненные постоянно будут сравнивать эти условия с теми, которые были раньше, и если их ожидания не оправдаются, то постараются вернуться на старое место или уйдут дальше. Ты постоянно должен будешь конкурировать с тем человеком, от которого ушел», — рассказал RealEstate.ru владелец одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. По его оценке,первоначальные инвестиции в создание такой компании сейчас составят 3 — 3,5 млн рублей, и окупятся не ранее, чем через год.

Есть и второй вариант – когда несколько риэлторов договариваются о партнерстве и создают небольшое агентство недвижимости, набирают агентов «с нуля» и постепенно занимают свое место на рынке. В этом случае и доходы, и расходы существенно ниже, но нет жесткого прессинга со стороны бывших руководителей. Но и здесь все не так гладко, как кажется. «Многое зависит от личных качеств тех, кто начинает дело, ведь как только появляются серьезные доходы, то у кого-то возникает мысль о несправедливости ранее заключенных договоренностей, и желание их пересмотреть. Не все выдерживают это испытание, партнеры расстаются, и не всегда хорошо, а «с водой выплескивают и ребенка», т.е. бизнес рушится, простые агенты уходят в более спокойные места», — рассказывает частный маклер Ольга Никитина.

«Без понтов»: 300 – 500 тыс. рублей

Создание агентства «без понтов» (один гендиректор-риэлтор, активно проводящий сделки, 2 — 3 опытных риэлтора и пара человек без опыта, но очень энергичных) обойдется, в среднем, в 300 – 500 тыс. рублей, которые, по словам нескольких владельцев таких компаний, окупятся в срок от трех месяцев до полугода, в зависимости от рыночной ситуации.

«На первом этапе необходимости в аренде офиса нет, так как все встречи или переговоры можно проводить в кафе и ресторанах или арендовать временные офисы для общения с ключевыми клиентами. На старте офис — лишь обременение, а не бонус, он сам по себе не продает, поэтому его стоит брать только тогда, когда уже есть обороты и есть понимание, зачем он нужен», — говорит генеральный директор DNA Realty Антон Белых, недавно создавший свое агентство недвижимости, придя на рынок из журналистики. В дальнейшем офис, конечно, потребуется, но это может быть небольшое помещение за пределами Садового кольца, что не так и дорого.

СПРАВКА
Детализация расходов:

• приобретение баз данных: жилая недвижимость – ЦИАН (10000 рублей стартовый платеж), WinNER (30000 рублей на три месяца, 50000 рублей на полгода), по аренде хорошо работают премиум-объявления на Slando.ru (150-200 рублей за одно объявление в неделю) и avito.ru (350-700 руб. за одно объявление в неделю), при работе с коммерческой недвижимостью, помимо вышеперечисленных, Retailer.ru и Arendator.ru. Итого расход на покупку баз данных и размещения информации об объектах – 70 000-130 000 рублей в месяц, : 5000 — 20000 рублей,
• годовое обслуживание в банке: 20 000 — 35 000 рублей,
• бухгалтерская поддержка: 15 000 – 50 000 рублей,
• в дальнейшем добавляются расходы на офис – от 500 000 рублей в месяц (не менее 200 кв. м в оживленном районе).

Франшиза

Франчайзинг (англ. franchise, «лицензия», «привилегия»), франшиза (от фр. franchir, «освобождать»), коммерческая концессия — вид отношений между рыночными субъектами, когда одна сторона (франчайзер) передаёт другой стороне (франчайзи) за плату (роялти) право на определённый вид бизнеса, используя разработанную бизнес-модель его ведения. Это развитая форма лицензирования, при которой одна сторона (франчайзер) предоставляет другой стороне (франчайзи) возмездное право действовать от своего имени, используя товарные знаки и/или бренды франчайзера.

Плюсы и минусы

Франчайзинг по сути – это один из вариантов развития бизнеса, поэтому агентства, вступившие во франчайзинговую сеть, платят за то, чтобы избежать стандартных для данной сферы бизнеса ошибок, и за то, чтобы получить пакет решений, которые сделают бизнес прибыльнее и эффективнее. И конечно, имя – франчайзи получает право использовать бренд, обладающий уже большой известностью и репутацией.

«Мы предлагает своим франчайзи комплексные решения по маркетингу, обучению и рекрутированию агентов, менеджменту агентства недвижимости, а также комплекс технологий и проверенных опытным путем методик ведения риэлторского бизнеса», — говорит вице-президент по развитию бизнеса CENTURY 21 Россия Антон Селезнев.

Франшиза обеспечивает значительные преимущества для начинающего предпринимателя: поток клиентов, развитую базу объектов недвижимости и качественное обучение, — вплоть до форм типовых договоров и PR-поддержки. Но при этом он будет в дальнейшем вынужден играть по правилам, установленным обладателем прав на товарный знак, придерживаясь стандартов, принятых в этой компании. И это, может, впоследствии привести к дополнительным расходам или к нарушению стандартов, которые мешают получить дополнительную прибыль.

И хочется, и колется

Многие, опрошенные RealEstate.ru риэлторы, предполагающие рано или поздно отправиться в самостоятельное плавание, признавались, что с одной стороны, хотели бы работать по франшизе, поскольку под знаменами известного бренда раскручиваться легче. А с другой, – считают, что расходы слишком высоки, а плюсы неоднозначны.

На вопрос RealEstate.ru «почему вы, имея такой опыт, не уходите в свободное плавание?» многие отвечали однозначно: мы боимся остаться без клиентов, сейчас очень высока конкуренция со стороны известных на рынке агентств. «И покупателям, и продавцам сегодня важен бренд. Он готов платить за него даже в том случае, если понимает, что квалификация конкретного агента, занимающегося его сделкой, низкая. А покупку франшизы мне не потянуть», — объясняет Татьяна Павлова, работающая в одном из агентств недвижимости.

Но, по сути, выбор у риэлторов невелик. Сейчас в России работает несколько агентств недвижимости, в том числе и иностранные, предлагающие франшизы. Наиболее серьезные по объему франчайзинговые сети у «МИЭЛЬ» (около 100), CENTURY 21 (43 офиса) и у активно развивающейся в регионах Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» (25 офисов). Кроме этого, франшизу можно приобрести у «DOKI Реалти», Maitre Rochet (Мэтр Роше) и Бюро Недвижимости «Агент 002», однако большинство опрошенных RealEstate.ru, рассматривающих идею «прислониться к бренду», говорили все же о лидерах, причем работающих в столице – «МИЭЛЬ» и CENTURY 21.

Цена вопроса

У каждой компании – собственные принципы и условия входа, соответственно, и расходы риэлтора будут зависеть от того, какую из сетей он предпочтет. По словам Романа Мурадяна, управляющего директора «МИЭЛЬ-Франчайзинг», общий объем инвестиций для запуска франчайзингового офиса недвижимости «МИЭЛЬ» обычно находится в диапазоне от 2,5 до 3,5 млн рублей. Это стартовый капитал, достаточный для уплаты паушального взноса (разовый платеж за франшизу), благоустройства офисного помещения, а также компенсации текущих расходов в период выхода бизнеса на точку безубыточности (на стартапе).

В дальнейшем франчайзи платит владельцу франшизы определенную сумму (роялти), которая определяется индивидуально, как и срок выплаты (во всяком случае, в компании «Миэль-Недвижимость» объем платежа и его регулярность не озвучили).

Более детально структуру расходов франчайзи описал Антон Селезнев из CENTURY 21 Россия. По его словам, стоимость франшизы включает по сути паушальный взнос, который выплачивается единовременно, и, в зависимости от географии расположения может варьироваться от 10 000 до 20 000 долларов, и ежемесячных взносов: роялти и взноса в рекламный фонд. «Роялти опять же от региона может минимально составлять от 1000 до 2000 долларов. Минимальный взнос в рекламный фонд составляет 500 долларов», — объяснил господин Селезнев. Можно посчитать, что в среднем за год риэлтору придется выложить 1,17 млн рублей, не считая инвестиций в отделку и оборудование офиса и прочие, уже озвученные расходы — на создание компании, бухгалтерское сопровождение и т.д. (подробнее см. здесь).

Обратная сторона

Впрочем, риски есть не только у покупателей, но и у продавцов франшизы. Именно из-за этих сложностей далеко не все крупные компании спешат предлагать этот продукт.

«Контролировать свои франчайзи непросто – приходят собственнику отчисления от использования бренда, он и счастлив. А в случае, если через таких людей проходит мошенническая сделка и будет скандал, вся грязь польется на «материнский» бренд, — рассказал RealEstate.ru представитель одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. — В результате, все упирается либо в самосознание риэлторов, либо в тотальный контроль за использованием франшизы, а для этого собственнику придется содержать целую армию, что повысит стоимость франшизы до заоблачных высот и сделает проект нерыночным».

Есть и еще один риск, на который указывают риэлторы на условиях анонимности. В случае, если сети практикуют смешанную схему: собственные агентстваотделения + франчайзинговые, то может возникнуть конфликт интересов, поскольку головной компании выгоднее, конечно, развивать свои агентства. «Поэтому зачастую франчайзинговые агентства могут недополучать в обслуживании», — сокрушается собеседник RealEstate.ru.

Несмотря на вышеперечисленные риски, количество франчайзинговых офисов продолжает увеличиваться, а лицензии – продляются. «Учитывая, что стандартный сублицензионный договор на открытие агентства под брендом CENTURY 21 заключается сроком на 5 лет, то за 5,5 лет нашей работы на рынке уже у нескольких компаний закончился срок договора, но все компании его пролонгировали. Отказов продолжать сотрудничество у нас не было», — говорит господин Селезнев.

Что в итоге: быть или не быть

Мы провели с вами много времени, детально изучая способы самостоятельного существования на рынке недвижимости, опросили владельцев крупных агентств, наемных топ-менеджеров, и вольных игроков разных мастей. И вот какой напрашивается вывод.

Если риэлтор готов стать самостоятельным, то его удержать практически невозможно. Удобный офис в центре, хороший процент, приятные коллеги – все это можно поставить на карту ради того, чтобы ни с кем не делиться.

Если человек готов рисковать стабильностью ради возможности резко увеличить свой доход, работать по 18 часов в сутки, ошибаться и исправлять собственные ошибки, нести ответственность за свои решения, то, скорее всего, у него все получится. За высокие прибыли, конечно, придется побороться, но доход явно будет выше, чем у простого риэлтора или начальника отдела.

Но другие, взвесив все плюсы и минусы, в итоге принимают решение остаться в наемниках. «У меня было свое небольшое агентство недвижимости – я, мой партнер-соучредитель и 5-6 человек подчиненных, но через три года постоянного стресса мне пришлось уйти – не выдержало здоровье, да и в семье начались проблемы. Партнер, кстати, остался «у руля», у него все хорошо, и разошлись мы полюбовно», — рассказала RealEstate.ru руководитель отдела одного из известных на рынке агентств, пожелавшая остаться неназванной. Да, во время ведения своего бизнеса финансовое благосостояние нашей собеседницы серьезно увеличилось, но, по ее собственному признанию, расходы на врачей и операцию в Германии сожрали большую часть накопленного…

Впрочем, и те кто рискнул, и те, кто остался на прежнем месте, сходятся в одном: прежде чем принимать решение, нужно все трезво и детально оценить. Надеемся, что мы вам в этом помогли.

Автор: Наталья Бессонова

Телефон: +7 (812) 640-28-12
Моб. тел.: +7 905 205-47-00 (Билайн)
E-mail: [email protected]
Задать вопрос или заказать услуги со скидкой 5% можно также круглосуточно через Интернет, заполнив форму (в правом нижнем углу сайта).

Под ключ! Быстро и комфортно для Вас! Срок — от 1 до 5 дней.

Доступно и удобно, за 1 — 5 дней! Расчетный счет и печать.

Официальная или альтернативная ликвидация фирмы.

Помощь при создании ТСН, ассоциации (союза), общественных организаций, ЧОУ, АНО и др.

От 5000 руб. в месяц. Если у Вас нет в штате своего юриста, это удобное и доступное решение.

Регистрация фирм, реорганизация, ликвидация, внесение изменений, лицензирование и многое другое

Поделиться в соц. сетях

Разработан проект нормативного законодательного акта для саморегулируемых организаций аудиторов, который.

На сайте Федеральной налоговой службы появился новый электронный сервис регистрации индивидуальных.

Источник https://hardcorecase.ru/nachalo/idei/agentstvo-nedvizhimosti.html

Источник https://retail-realty.ru/stati/biznes-na-nedvizhimosti-10-sposobov-zarabotat-sovety-praktikov/

Источник https://senterplus.ru/kak-otkryt-svoe-agentstvo-nedvizhimosti-rielterskuyu-firmu-ili-stat-chastnym-maklerom/

Источник