Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

• целевое назначение объекта;
• противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
• законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы. При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация. Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия	Резиденты РФ (183 дня в году и более)	Нерезиденты
Ставка по ст. 224 НК РФ	13%	30%
Налоговый период	Год	Год
Льготы	Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)	Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа. Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы. Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год. Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения. Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию. Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами. Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования. Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем. Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц. Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций. Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

При передаче недвижимости в аренду юридическому лицу механизм обложения меняется. В этой ситуации именно арендатор будет удерживать НДФЛ с выплат (письмо Минфина России № 03-04-06/33598 от 16.08.13). Страховые сборы во внебюджетные фонды отчислению не подлежат. Верность позиции финансовое ведомство подтвердило в разъяснениях № 03-15-07/41602 от 18.07.18.

Налогообложение аренды недвижимости для ИП

Если передача помещений в аренду осуществляется на коммерческой основе, порядок отчислений в бюджет меняется. Ключевое значение будет иметь применяемый бизнесменом режим.

ОСНО	УСН		Патент
Доходы	Расходы
Предприниматель должен отчислять НДФЛ по аналогии с рядовыми налогоплательщиками. Механизм отличается лишь возможностью использования профессионального вычета. Из расчетной базы ст. 221 НК РФ разрешает вычитать издержки, связанные с извлечением арендного дохода. В качестве таковых выступают затраты на техническое обслуживание, охрану, капитальный ремонт и прочее. Выручку и расходы потребуется отражать в специальном реестре. После регистрации предприниматель сохраняет статус физического лица. Налоги на землю и недвижимое имущество коммерсант платит как рядовой россиянин. Особого порядка законом не предусмотрено. Расчет производит инспекция, а декларации не сдаются. Специфической чертой общего режима является необходимость удержания НДС. К утвержденной в договоре арендной плате потребуется добавить налог по стандартной ставке. В 2018 году она составляет 18%. Однако вскоре в силу вступят поправки (закон № 303-ФЗ от 03.08.18). Ставка НДС возрастет до 20%.	Арендодатель платит в бюджет 6% с валовой выручки (ст. 346.20 НК РФ). Расходы во внимание не принимают. Пониженная ставка может быть предусмотрена региональным законом. Оптимизация производится путем распределения издержек по техническому обслуживанию недвижимости. Рыночную стоимость разбивают на формальную плату, перечисляемую по договору и обязательную сумму расходов арендатора на охрану, ремонт и прочие услуги. В результате налог взимается только с фактически полученной выручки. Арендатор же получает законное право учесть расходы при налогообложении. Оспорить такое распределение обязанностей контролирующий орган не сможет. Стороны вправе сослаться на свободу договора	Предпринимателю потребуется документально подтвердить и обосновать издержки на обслуживание капитального сооружения. Расходы можно вычесть из облагаемой базы. Стандартная ставка УСН составляет 15%. Она может уменьшаться нормативным актом субъекта РФ. Оптимизационные схемы в этом случае сводятся к документальной фиксации всех издержек	При переходе на ПСН налог на доход удерживать не будут (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Собственнику потребуется оплатить только стоимость патента. Рассчитывают ее в налоговой инспекции по месту нахождения объекта. В обязательном порядке учитывают срок аренды. Оптимизация проводится за счет точного расчета срока соглашения и переложения затрат на арендатора. Принять к учету расходы по содержанию недвижимости плательщик ПСН не может, а потому выгоднее заключить особый договор. В документе стороны предусматривают полное техническое обслуживание здания за счет арендатора. Экономию получит контрагент при вычете затрат из налоговой базы
	Поскольку недвижимость станет основным коммерческим активом, перечислять налог на имущество не придется (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Правило действует при выборе любого объекта обложения. Освобождение имеет характер льготы, а потому требует подачи заявления в инспекцию. Форма обращения закреплена приказом налоговой службы № ММВ-7-21/897@ от 14.11.17. К документу придется приложить подтверждение использования недвижимости в предпринимательской деятельности. Разъяснения ведомство представило в письме № БС-4-21/9663@ от 22.05.18		Статьей 346.43 НК РФ плательщики ПСН освобождены от налога на имущество. Условием является использование ценностей в коммерческих целях. Процедура подтверждения не отличается от правил для УСН
	Освобождение от налога на имущество при применении специальных режимов (УСН и ПСН) не распространяется на ряд объектов. Речь идет о недвижимости, поименованной в ст. 378.2 НК РФ. К таковым норма относит торговые центры, офисные, административно-деловые здания, пункты общественного питания и иные коммерческие сооружения. Перечни утверждаются региональными властями

При оценке фискальной нагрузки важно учитывать обязанность предпринимателей оплачивать страховые сборы. Делать отчисления бизнесмены обязаны в ПФР и ФОМС РФ за себя. Взносы утверждают на каждый год в фиксированном размере. В 2018 совокупный платеж составляет 32 385 рублей (ст. 430 НК РФ). Дополнительные платежи производятся при преодолении годовым доходом 300 тыс. в отечественной валюте. Отчисления рассчитывают по ставке 1% с превышения.

Взносы платятся и за работников. Правила принятия сборов к учету зависят от режима. Коммерсанты на ПСН не могут уменьшать на них стоимость патента. Предприниматели на ОСНО, включают издержки в состав хозяйственных расходов по НДФЛ. «Упрощенцы» с объектом «доходы» вычитают страховые выплаты из налога. В размере 100% разрешено принимать к учету сборы предпринимателям без наемных сотрудников. Коммерсантам-работодателям позволено вычесть отчисления за себя и персонал в пределах 50% (ст. 346.21 НК РФ). Налог уменьшают не только на фиксированные взносы, но и на удержания с оборота в 1%. Вывод следует из п. 3.1 ст. 346.21 и п.1 ст. 430 НК РФ.

Бизнесмены на УСН, отдавшие предпочтение начислениям на чистую прибыль, включают сборы в расходы.

Важно! Переход на специальные режимы (УСН и ПСН) возможен при соблюдении определенных требований. Так, максимальная годовая выручка для «упрощенцев» составляет 150 миллионов рублей (п. 4 ст. 346.13 НК РФ). На этой же отметке установлен лимит стоимости основных средств. Для применения ПСН годовой доход предпринимателя не должен быть более 60 миллионов в отечественной валюте (п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Налоговая оптимизация обеспечивается за счет выбора наиболее выгодного режима и активного использования льгот. Ставку делают на разницу между системами обложения собственника помещения и арендатора. Гражданское законодательство разрешает сторонам самостоятельно распределять обязанности по содержанию недвижимости. Схемы уменьшения фискальной нагрузки строят с опорой на свободу договора.

Предприниматель на УСН исчисляет налог с валовой выручки в 6%. Бизнесмен сдает в аренду административное здание компании на общей системе налогообложения. Содержание недвижимости включает охрану, уборку помещений, коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт. Ряд «коммунальщиков» признан плательщиками НДС.

Обязанности сторон договора аренды перечислены в ст. 616 ГК РФ. Оптимизаторы предлагают следующую схему:

1. Собственник сдает здание в аренду по невысокой цене. Чтобы обосновать пониженную стоимость, арендатору вменяют в обязанность содержание объекта и прилегающей к нему территории. Налог на УСН снижается, ведь он зависит от валовой выручки. Поскольку владелец недвижимости не может принимать к вычету издержки, потерь он не несет.
2. Арендатор, напротив, включает оплату охраны, уборки, коммунальных услуг и текущего ремонта в коммерческие расходы. Это уменьшает расчетную базу по налогу на прибыль. Издержки признаются обоснованными. Поскольку часть «коммунальщиков» работает на ОСНО, выставленный НДС можно возместить из бюджета, что дополнительно уменьшает фискальную нагрузку арендатора.
3. Капитальный ремонт собственник производит за свой счет, так как изменения носят характер неотъемлемых улучшений (решения АС Москвы по спорам А40-110569/15-40-885 от 20.10.17 и А40-66686/17-133-625 от 26.07.17).

Третий пункт необходим для обеспечения безопасности. При переложении капитальных затрат на арендатора придется проводить оценку модернизированной недвижимости и определять доход в натуральной форме. Кроме того, подобное условие может стать косвенным признаком недобросовестности сторон и привести к обвинениям в извлечении необоснованной налоговой выгоды.

Неплохой защитой от попыток оспаривания объема затрат на содержание недвижимости является заключение договоров на комплексное обслуживание. Проверить тарифы на соответствие рыночным показателям инспекторам будет сложнее. Базисом оптимизационного механизма могут служить определение КС РФ № 320-О-П от 04.06.07 и постановление ФАС Западно-Сибирского округа № А03-16722/2011 от 10.10.12.

Особого внимания заслуживает налогообложение арендного бизнеса на ЕНВД. Под действие режима попадает передача в аренду (ст. 346.26 НК РФ):

• торговых мест стационарной и нестационарной сети без выделенных помещений для продаж (рынки, ярмарки);
• пунктов общепита без залов для обслуживания клиентов;
• объектов для временного проживания людей до 500 кв. м.;
• земельных участков под перечисленными выше сооружениями.

Условием применения режима является введение ЕНВД на территории региона. В столице система не применяется ни по одному направлению, включая арендный бизнес (закон Москва № 3 от 26.01.2011) .Основной нормативный акт № 45 от 26.09.2012 утратил силу в 2014 году (пункт 2 статьи 21).

Имеет значение и фактическое использование недвижимости. Если арендатор отклоняется от целевого назначения, право на ЕНВД теряется (письмо Минфина России № 03-11-06/3/133 от 15.05.09). Исключением становятся случаи передачи объектов в субаренду (по смыслу ч. 13 п. 2 ст. 346.25 НК РФ).

Расчет налога будет зависеть от базовой доходности и утвержденных коэффициентов. В части освобождения от налога на имущество вновь придется руководствоваться ст. 378.2 НК РФ. Если объект попал в региональный перечень, воспользоваться преимуществом ЕНВД не получится. Оптимизация сводится к анализу экономической эффективности. Если применение базовой доходности невыгодно, предприниматель может перейти на УСН, ОСН или купить патент.

Если арендодатель юридическое лицо…

Законодательство закрепляет за компаниями право на применение общей или упрощенной системы. Купить патент фирма не может. Правила же применения ЕНВД не будут отличаться от механизмов, действующих в отношении предпринимателей.

Обратите внимание! Если помимо недвижимости на балансе организации стоит участок, ежегодно придется оплачивать земельный налог (глава 31 НК РФ). Применение упрощенного режима не избавляет от этой обязанности. Отчисления производятся с кадастровой стоимости, а декларация составляется бухгалтерией компании (п. 2 ст. 396 и ст. 398 НК РФ).

Варианты оптимизации фискальной нагрузки для арендного бизнеса

Перед запуском коммерческого проекта владельцы недвижимости проводят сравнительный анализ. Предпочтение отдают схемам, обеспечивающим наибольший экономический эффект и защиту от налоговых рисков. Оптимизационные механизмы разрабатывают в индивидуальном порядке. В качестве основы используют традиционные решения. Классические варианты дорабатывают с учетом позиций Минфина, ФНС России, а также судебной практики.

Доверительное управление

Максимальное количество налоговых льгот закон предоставляет собственникам-физлицам. Однако систематическая передача недвижимости в аренду грозит претензиями. Регулярное извлечение дохода создает риск признания деятельности предпринимательской. Избежать проблем позволяет сотрудничество со специализированными организациями. Доход в этом случае будет стабильным, обязанность по удержанию и перечислению НДФЛ ляжет на обслуживающий центр, а страховые сборы во внебюджетные фонды оплачивать не придется (письма Минфина РФ № 03-15-07/41602 от 18.07.18 и № 03-04-06/33598 от 16.08.13).

Гражданин РФ владеет нежилым помещением в Москве – гараж. Мужчине также принадлежит участок под строением в 437 кв. м с оценкой 870 тыс. в отечественной валюте. Владелец является инвалидом второй группы и самостоятельно осуществлять коммерческую деятельность не может. Регистрация бизнеса лишит собственника возможности использовать льготу по налогу на имущество (п.4 ст. 407 НК РФ). Кроме того, гражданин надеется получить социальный вычет по НДФЛ после оплаты лечения. В год на поддержание здоровья ему приходится тратить 350 тыс. рублей.

Оптимизаторы рекомендуют заключить договор доверительного управления. Защитой от недобросовестности специалиста станет указание в соглашении минимального дохода. Управляющий должен будет перечислять эту сумму вне зависимости от финансовых результатов (например, не менее 360 тыс. рублей в год). Если фактическая прибыль от арендных операций превысит установленную планку, собственник получит доплату.

Отчисления в бюджет будут выглядеть следующим образом.

Налог	Расчет
НДФЛ	При условии получения минимального дохода в 360 тыс. рублей налог составит: 360 000 × 13% = 46 800, Социальный вычет по ст. 219 НК РФ охватит всю сумму, потраченную на дорогостоящее лечение – 350 тыс. рублей. В результате из бюджета будет возвращено: 350 000 × 13% = 45 500. Владелец недвижимости фактически заплатит государству только: 46 800–45 500 = 1 300 рублей
Налог на имущество	Отчисления в бюджет будут рассчитываться с кадастровой стоимости. Однако ст. 407 НК РФ полностью освободит собственника от этой обязанности. Для реализации права гражданину потребуется направить в территориальную инспекцию заявление по форме КНД 1150063 (приказ ФНС РФ № ММВ-7-21/897@ от 14.11.17)
Земельный налог	Статья 391 НК РФ разрешает инвалидам второй группы использовать льготу. От обложения освобождаются участки площадью до 600 кв. м. Использование преференции носит уведомительный характер. Бланк извещения введен распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-21/167@ от 26.03.18

Доверительное управление может оказаться выгодным и для бизнесменов. Так, «спецрежимники» вправе передать недвижимость центрам, применяющим общую систему. Решение позволит выставлять арендаторам счета-фактуры с НДС (ст. 174.1 НК РФ). Налоговые риски у схемы относительно невысокие. Управляющий не является посредником. Все решения по заключению сделок, установлению цены и условий аренды принимает именно этот участник. За услуги специализированная организация получает вознаграждение. В большинстве случаев оно устанавливается в процентном соотношении от доходов собственника.

Обвинить деловых партнеров в извлечении необоснованной налоговой выгоды контролирующему органу будет очень сложно. Положительная практика представлена постановлениями ФАС по Северо-Западному № А26-600/2013 и ФАС по Северо-Кавказскому округам № А32-23383/2010.

Столичная компания применяет УСН с объектом обложения доходы и ставкой 6%. Основной деятельностью фирмы является выполнение строительных работ. В качестве оплаты по одному проекту предприятие получает административное здание площадью 300 кв. м. на улице Знаменка района Хамовники (Москва). Руководство решает сдать недвижимость в аренду на длительный срок. Однако наиболее выгодным вариантом становится сотрудничество с крупной корпорацией – плательщиком НДС.

Оптимизаторы вновь посоветуют обратиться к механизму доверительного управления. Договор следует заключить с центром, применяющим ОСНО. Кроме того, компании придется сменить объект обложения УСН и исчислять налог с чистой прибыли (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Разъяснения по этому поводу давали специалисты Минфина России в письме № 03-11-06/2/41 от 18.03.09. Платить налог на имущество организации придется. Основанием послужит ст. 378.2 НК РФ и постановление столичного правительства № 911-ПП от 28.11.17. А вот счета-фактуры с НДС будет выставлять арендатору управляющий центр.

Субаренда

Включение в цепочку дополнительного звена позволяет снизить отчисления в бюджет. Собственник компании сдает помещение по минимальной цене деловому партнеру. Посредник подписывает договоры с фактическими арендаторами по реальной стоимости. Если законный владелец является плательщиком НДС, он выбирает предпринимателя или компанию на УСН. В этом случае экономия достигается за счет ухода от НДС.

Контролирующая служба относится к подобным схемам негативно. Регулярно участников сделок обвиняют в извлечении необоснованной налоговой выгоды. Арбитражные суды единой точки зрения не сформировали. В ходе разбирательства особое внимание уделяют фактической роли посредника. Если он не проделывает реальной работы, вероятность удовлетворения претензий инспекторов высока. Налоговые органы не видят смысла во включении дополнительного звена в цепочку отношений.

Поражение ожидает «оптимизаторов» и в случае одновременного подписания соглашений об аренде и субаренде. Совпадение или незначительный временной разрыв свидетельствует о недобросовестности. Веским аргументом в пользу контролирующего органа становится взаимная зависимость. Примером жесткого подхода является определение Высшего арбитражного суда России № ВАС-11772-11 от 14.11.11. Ссылаться на документ инспекции продолжают и после расформирования инстанции.

Покупка патента

Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.

Предприниматель на ЕНВД занимается розничной торговлей в Перми. В собственности бизнесмена находится три нежилых помещения площадью 20 кв. м. каждое. Все точки продаж находятся в Ильинском районе города, однако организовать работу одной из них коммерсант не имеет возможности. С января 2018 года решено сдать имущество в аренду стороннему магазину.

Для этого потребуется зарегистрировать дополнительный код экономической деятельности и подать заявление о покупке патента. Платить ЕНВД на простаивающую точку не потребуется. За 12 месяцев аренды предпринимателю достаточно будет перечислить в бюджет всего 6300 рублей.

Неотделимые улучшения

Собственники, применяющие общий режим обложения, могут обосновать пониженную арендную плату условием о модернизации, отделке или переустройстве недвижимости. За возможность пользования помещением контрагент вносит конструктивные улучшения за собственный счет. Первый пункт ст. 251 НК РФ освобождает такую выгоду от налога на прибыль. А вот амортизировать неотъемлемые улучшения владелец не может (разъяснения Минфина РФ № 03-03-06/1/334 от 29.05.07).

При реализации схемы следует учитывать нюансы по начислению НДС. В момент подписания акта о передаче улучшений арендодателю потребуется провести точную оценку. На сумму натурального дохода необходимо начислить налог. Такой точки зрения придерживаются финансисты в письме № 03-07-11/59765.

Простое товарищество

Интересное решение специалисты предлагают постоянным деловым партнерам. Вместо договора об аренде, участники создают товарищество по ст. 1041 ГК РФ. Собственник вносит в качестве вклада имущество, а другая сторона – личные умения, оборотные средства или иные ценности. Доход от такого союза не попадет под обложение НДС даже при применении ОСНО. Поступления по договору относят к внереализационной выручке и учитывают при исчислении налога на прибыль (ст. 278 НК РФ). Правовую оценку схеме контролирующая служба дала в разъяснениях № СА-4-7/13193@ от 12.08.11 (пятый пункт первого раздела). В 2010 году ситуацию рассмотрел ВАС России

Финансовый вопрос

Успех налоговой оптимизации арендного бизнеса во многом зависит от организации расчетов. Выстраивать систему необходимо с учетом правового статуса собственника недвижимости. Немалое значение имеют и условия банков.

Оплата физическому лицу

Рядовые арендодатели, не имеющие предпринимательского статуса, могут принимать деньги по договору несколькими способами.

1. Наличные. Расчеты между физлицами необязательно переводить в безналичную форму. При передаче в аренду гаражей, хозяйственных построек, апартаментов широко используются расписки. В документе указывают назначение платежа, персональные данные сторон и точную сумму. Если в качестве арендатора выступает предприниматель или организация, наличные расчеты могут иметь место. Однако в этом случае платеж оформляется кассовым чеком с признаком «Расход» (ст. 4.7 закона № 54-ФЗ от 22.05.03). Его выбивает арендатор.
2. Перевод на карту. Безопасным способом остается прием денег на лицевой счет. Рядовые граждане и иностранцы вправе открывать его в любом банке. Для зачисления средств используется номер привязанной к счету карты или платежные реквизиты. Оформить перевод предложено через автоматические устройства, онлайн-сервисы или расчетно-кассовые центры.
3. Перевод через платежные системы. При отсутствии у арендодателя счета в банке можно воспользоваться услугами специальных систем. Ярким примером является «Юнистрим». Операция проводится в три этапа. Плательщик заполняет квитанцию на перевод, указывая персональные данные. Далее, получателю суммы пересылается контрольный код, по которому выдаются деньги. Альтернативными платежными системами являются «Колибри» от Сбербанка РФ, Western Union и др. Принцип расчетов един. Отличаются только размеры комиссии, сроки, отдельные аспекты оформления.
4. Платежи на электронные кошельки. Принять арендную плату собственник недвижимости вправе через мировую сеть. Легальное положение в России имеют, например, системы QIWI и «Яндекс.Деньги». Обе площадки выпускают карты, которые можно использовать для оплаты товаров или снятия наличных. Работать с WebMoney прямо законом не запрещено. Однако для вывода денег система использует рискованный механизм взаимных расчетов.

За физическими лицами законодатель сохранил право выбора. Лимитов по суммам наличности или снятию денег с карт не установлено. Определенные условия могут быть связаны лишь с программами банковского обслуживания. Поступления по договору аренды признаются доходом физлица. Распоряжаться деньгами собственник имущества может сразу.

Оплата предпринимателю

Наличие статуса коммерческого субъекта вынуждает бизнесмена следовать определенным правилам. Принимать оплату по договору аренды разрешено следующими способами:

1. Касса. По одному соглашению принять можно не более 100 тыс. рублей (п. 6 указаний ЦБ РФ № 3073-У от 07.10.13).
2. Карта. Регистрация предпринимательства не лишает гражданина статуса физического лица. Он продолжает пользоваться лицевыми счетами. О допустимости использования стандартных дебетовых или кредитных карт для получения оплаты от контрагентов налоговая служба заявила в письме № ЕД-3-2/4043@ от 20.06.18.
3. Коммерческий счет. В этом случае все платежи зачисляются банком с соответствующей формулировкой. В выписках отражается номер и дата договора, а также полные реквизиты контрагента. Отслеживать такие операции удобно. При налогообложении проблем не возникает.
4. Электронные кошельки. Предпринимателю потребуется передать платежной системе не только личные данные, но и сведения о коммерческом статусе. Если арендатором является физлицо, поступление средств придется оформлять кассовым чеком (разъяснения Минфина РФ № 03-01-15/55761 от 30.08.17).

Перевести доход от арендного бизнеса в наличную форму предпринимателям сложнее. Выручку разрешено использовать в личных целях без дополнительной оплаты налогов. Однако банки вправе устанавливать лимиты выдачи средств с коммерческих счетов.

Наименование кредитной организации	Способы получения наличных	Комиссия и ограничения	Примечание
Сбербанк РФ	Бизнес-карта	Бесплатное снятие наличности не предусмотрено. Тарифы зависят от программы обслуживания и публикуются на сайте банка. Так, по программе «Легкий старт» комиссия составит 3% от суммы. Держатели бизнес-карт не могут получить наличными свыше 170 тыс. в сутки и 5 млн в месяц	Предприниматель вправе заказать неограниченное количество карт, установив по каждой пониженный лимиты. Инструмент широко используют для покрытия командировочных расходов
	Касса банка	Комиссия установлена на уровне 5%. При выдаче на руки свыше 5 миллионов рублей стоимость обслуживания составит 8%	Сведения о комиссии актуальны для тарифа «Легкий старт». Наименьшее вознаграждение за выдачу наличных предусмотрено для пакета «Хорошая выручка» При получении сумм до 2 миллионов рублей бизнесмены платят только 3%
	Вывод на личную карту	При переводе менее 150 тыс. рублей удерживается комиссия 0,5%. По мере возрастания суммы вознаграждение увеличивается до 6%	В поручении к переводу следует делать пометку «для личных нужд». Если лицевой и коммерческий счета бизнесмена открыты в одном подразделении, комиссия не удерживается. Впоследствии деньги можно снять в любом банкомате
ВТБ	Бизнес-карта	В течение месяца предприниматель вправе снять при помощи инструмента до 1 миллиона рублей. Суточный лимит составляет 100 тыс. в отечественной валюте. При получении наличности через банкомат придется заплатить комиссию. При сумме до 500 тыс. рублей вознаграждение составит 1,2%. После превышения лимита удержания возрастут до 2%	Тарифы на обслуживание карт ВТБ утверждает соответственно региону. Актуальные документы с подробным описанием порядка публикуют на официальном сайте
	Касса банка	Кредитная организация выдает наличные по чековым книжкам. Комиссия установлена на уровне 0,5% от суммы. Тариф применяется, если средства необходимы для выплаты заработной платы, социальных пособий, командировочных возмещений и страховых компенсаций. Если деньги нужны на иные цели, придется заплатить от 1 до 10%. Вознаграждение зависит от суммы	За оформление чековой книжки с клиента взимают плату – 300 рублей
	Перевод на личную карту	Платежи до 150 тыс. рублей на карту физлица внутри системы проводят бесплатно. В других случаях вознаграждение за обслуживание варьирует в пределах 1–10%. Наибольшей комиссия будет при снятии 5 миллионов рублей и более	Предпринимателям стоит учитывать, что банк ВТБ ориентирован на крупный бизнес. Рядовым коммерсантам выгоднее сотрудничать с подразделениями «ВТБ24». Организация является членом единой группы
«Тинькофф Банк»	Бизнес-карта	Инструмент привязывается к коммерческому счету. Предприниматель может оплачивать им покупки без комиссий. С переводов между счетами внутри системы плата не взимается. Вознаграждение в 49 рублей удержат при выводе средств в сторонние банки. Деньги с карт «Тинькофф» выдают в фирменных банкоматах. Базовая комиссия равна 2%, но зависит от программы обслуживания. Лимиты установлены для каждого вида карт. Так, владельцы ALL Airlines вправе ежемесячно бесплатно снимать в автоматизированных терминалах до 300 тыс. рублей. При обращении к сторонним устройствам сумма понижается до 150 тыс. Если клиент запрашивает 3 тыс. и меньше, комиссия составляет 90 рублей	Особенностью предложений «Тинькофф Банк» является повышенный процент на остаток по счету. Клиентам обещают 4% годовых. Однако правилами установлено огромное количество особых условий. Выдача наличных через кассы кредитной организации не предусмотрена. Такова специфика интернет-банка
«Альфа-Банк»	Бизнес-карта	Лимиты установлены для каждой программы. Наиболее лояльные правила действуют для карт «Альфа-Cash Ультра» и «Альфа-Cash Персона». В месяц разрешено переводить в наличную форму до 5 млн, а в сутки – не более 300 тыс. рублей. Комиссия зависит от выбранного тарифа. Например, по проекту «На старт» удержания фирменных банкоматов варьируют от 1,25 до 10%	В 2018 году банк предлагает семь видов корпоративных карт.
	Касса банка	Получить наличные клиенты могут в РКЦ «Альфа-Банка». Комиссия будет определена в соответствии с тарифом. Для проекта «На старт» стоимость услуги варьирует в пределах 1,5–11%. Наименьшими потери будут при выдаче сумм до 150 тыс. рублей. Максимума они достигнут при превышении планки в 1,5 миллиона	Банк бесплатно оформляет предпринимателям чековые книжки для получения денег в кассе. Условие актуально для большинства программ
Перевод на личную карту	Вывести средства предприниматель может на лицевой счет. Условия денежных переводов утверждены для каждого тарифа. Так, при выборе пакета «1%» определяющее значение имеет сумма. Операции в пределах 6 млн рублей комиссией не облагаются. Превышение лимита влечет рост удержаний до 10% от суммы	«Альфа-Банк» стремится перевести расчеты в онлайн-режим. Именно поэтому при подаче платежных поручений на бумажном носителе даже в пределах лимита будет взыскиваться комиссия

Важно! Коммерческие и лицевые счета предпринимателей подлежат страхованию по правилам закона № 177-ФЗ от 23.12.03. Выбирая банк, стоит удостовериться в присоединении к системе защиты вкладов.

Оплата организации

Для юридических лиц установлены самые жесткие правила приемки денежных средств. Компании обязаны соблюдать лимит по одному соглашению в 100 тыс. рублей (указания ЦБ РФ № 3073-У от 07.10.13). Если после платежа кассовый остаток превышает внутренний лимит предприятия, потребуется сдать излишки в банк для зачисления на расчетный счет. Наиболее безопасным и простым для фирм-арендодателей остается безналичный способ.

Вывести доход от бизнеса учредители могут в форме дивидендов. Порядок выплат зависит от организационной формы. Так, собственники общества с ограниченной ответственностью должны руководствоваться ст. ст. 28–29 закона 14-ФЗ от 08.02.98.

Схематично процедура выглядит следующим образом:

• составление бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах с выделением чистой прибыли за отчетный период;
• созыв общего собрания участников;
• обсуждение вопроса о судьбе прибыли и ее распределении;
• выплата дивидендов согласно принятому решению.

Выручка фирмы не является доходом собственников. Имущество четко разграничено. Выводить средства учредители вправе ежеквартально или реже. Препятствием для вынесения решения является неполная оплата уставного капитала или задолженность перед вышедшими из состава участниками (по действительной стоимости долей). Под запретом процедура остается для компаний с признаками банкротства.

Выплаты участникам-физлицам производит бухгалтерия после удержания НДФЛ. Для резидентов РФ ставка составляет 13%, а для нерезидентов – 15% (ст. 224 НК РФ). Учредители-организации самостоятельно исчисляют и платят налог на прибыль.

Пытаясь сократить отчисления в бюджет, собственники нередко заключают со своей фирмой фиктивные договоры займа. Вывод прибыли осуществляется под видом возврата долга и формально налогами не облагается. Схема оптимизации хорошо знакома контролирующей службе. Выявление подобных соглашений при выездной проверке приводит к доначислениям и штрафам. В доказательство инспектора ссылаются на отсутствие денежных переводов со стороны собственника. Однозначной позиции по этому направлению не сложилось. Большое значение имеет оформление сделки и порядок ее исполнения. Примерами побед в спорах над налоговыми органами стали определение ВС РФ № 305-КГ15-14263 от 18.03.16, постановление АС Западно-Сибирского округа по делу № А81-1496/2017 от 04.12.2017.

Встречаются в практике и обратные случаи. Дивиденды выплачивают под видом займа. По притворному соглашению должником выступает сам участник. Суды подобные схемы оценивают отрицательно (постановление АС по Северо-Кавказскому округу № А53-8291/2015 от 30.11.15). Есть в практике и положительные примеры – постановление АС Волго-Вятского округа по спору А38-8616/2016 от 18.07.2016.

Особый случай: депозит

В некоторых ситуациях для расчетов используют вклады. Арендатор заключает договор в пользу собственника недвижимости. Кредитной организации передается сумма, эквивалентная стоимости пользования помещением за определенный период (месяц, квартал, год). В соглашении оговаривают срок и проценты по вкладу. Доход от депозита невысок, но он всегда имеет положительное значение. Арендодатель вправе снять средства со счета досрочно. В этом случае банк ограничится выплатой минимального вознаграждения. Ставка по программам «до востребования» в Сбербанке РФ и ВТБ составляет 0,01%. Порядок реализации механизма описан статьями 430 и 842 ГК РФ.

Преимуществом способа является безвозмездность. Стороны сделки пользуются безопасным инструментом платежа и экономят на комиссии. Обратиться к схеме вправе как рядовые граждане, так и предприниматели. Закон не устанавливает ограничений и для организаций.

Однако система вкладов не предназначена для расчетов по гражданско-правовым сделкам. Частое открытие депозитов в пользу арендодателя грозит повышенным вниманием службы безопасности. У представителей финансовой организации могут возникнуть сомнения относительно легальности операций. Сведения о подозрительной активности банк отправит в Росфинмониторинг. Это чревато полным отказом в обслуживании.

На правах заключения

Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.

Проводки при начислении и уплате арендной платы

Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)

В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.

В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:

• описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
• срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
• размер и порядок осуществления арендных платежей;
• условия предоставления и возврата имущества;
• условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
• последующий выкуп предмета аренды;
• ответственность сторон договора.

Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.

Из-за эпидемии коронавируса некоторые арендаторы могли получить так называемые «арендные каникулы». Что это означает и какие они влекут последствия для учета, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, вам поможет это Готовое решение, а если частное — тогда вам в этот материал.

Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

С 2022 года учет аренды должен осуществляться по новым правилам — в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Аренда».

Важно! Рекомендация от КонсультантПлюс
Для перехода на учет аренды по ФСБУ 25/2018 необходимо внести изменения или дополнения в учетную политику.
Перейти на новые учетные правила по аренде вам поможет Готовое решение от К+. Получите пробный доступ и переходите в материал.

При этом бухгалтерские проводки по аренде помещения (равно как и других ОС) у арендодателя будут зависеть от того, квалифицируется аренда как операционная или неоперационная (финансовая).

Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Учитывайте передачу в аренду ОС как операционную аренду, если по договору несете экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на данный объект (п. 26 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).
Аренда является операционной, например, в следующих случаях:
срок аренды существенно меньше оставшегося срока полезного использования ОС и несопоставим с ним;
Подробнее см. в К+. Пробный доступ бесплатен.

При операционной аренде схема бухгалтерских проводок и в 2022 году привычная. Передача имущества в такую аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

• НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
• имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

Что касается неоперационной аренды, то схема проводок по ней будет, как при лизинге.

Как лизингодателю отражать в учете операции по договорам лизинга, если он применяет ФСБУ 25/2018, подробно описано в Готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к этой системе, получите пробный доступ. Это бесплатно.

Учет арендной платы у арендатора — проводки

У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования с 2022 года (по ФСБУ 25/2018) также могут идти по двум схемам. Первая схема (как раньше) — с отражением стоимости этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.

Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
На забалансовом счете можно учитывать полученные в аренду основные средства, если договором не предусмотрены ни переход права собственности, ни возможность выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости и вы не предполагаете передавать ОС в субаренду (п. 12 ФСБУ 25/2018, Инструкция по применению Плана счетов). При этом арендованный объект вы вправе учесть на забалансовом счете в любом из случаев, указанных в п. 11 ФСБУ 25/2018:
1) срок аренды — 12 месяцев или меньше;
2) стоимость аналогичного нового ОС не превышает.
3) вы вправе применять упрощенные способы.
Подробнее см. в К+, пробный доступ бесплатен.

При таком способе для начисления арендной платы проводки арендатор сделает такие:

• Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
• Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.

Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.

Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.

Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.

Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.

Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).

Если способ с забалансовым учетом использовать нельзя (не выполняются вышеуказанные условия), арендатор должен отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).

Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Право пользования активом (ППА) учитывайте на счете 01 и амортизируйте. Стоимость права равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды (п. п. 13, 17 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде покажите на счете 76 по приведенной стоимости арендных платежей. Она равна номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой вы можете получить заем на сопоставимый срок. По этой ставке ежемесячно начисляйте проценты на остаток обязательства и уменьшайте его на текущий платеж (п. п. 14, 15, 18 ФСБУ 25/2018).
Схему проводок на примере смотрите в К+, бесплатно, оформив пробный доступ.

Итоги

Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. С 2022 года выбирать способ бухучета аренды нужно строго с учетом требований нового ФСБУ 25/2018.

Платит ли ИП на УСН налог на имущество?

Изначально упрощённый налоговый режим не предусматривал платежей с имущества, которое применяется в бизнесе. Но со временем в законы были внесены поправки. В итоге налог на имущество при УСН приходится платить довольно часто, однако речь идёт исключительно о недвижимости. В этой статье мы рассмотрим такие случаи и расскажем обо всех нюансах.

Кто и когда платит

До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.

Что касается компаний и ИП на упрощёнке, то согласно статье 346.11 НК РФ, их недвижимость должна быть освобождена от налогообложения. Вместо налога на имущество и ряда других они производят платёж в связи с применением УСН. Однако в нормах этой статьи есть исключения, и они существенно всё меняют.

Организации

В пункте 2 статьи 346.11 сказано, что налог на имущество при УСН взимается с объектов недвижимости, база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Это относится к собственной недвижимости компании, а также принадлежащей ей на праве хозяйственного ведения либо полученной по концессионному соглашению.

Индивидуальные предприниматели

А что насчёт ИП на УСН и налога на имущество в 2021 году? Ситуация схожа с описанной выше. Разница лишь в том, что предприниматели платят налог на имущество физических лиц, а не организаций. Им облагается собственная недвижимость, которая:

• используется в предпринимательской деятельности;
• входит в список объектов, база по которым исчисляется как кадастровая стоимость.

Наряду с этим у гражданина, который является предпринимателем, может быть личная недвижимость – квартира, дача. Она будет облагаться тем же налогом, но по иной ставке.

Кадастровая оценка

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2021 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

• административно-деловые и торговые центры;
• помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
• некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
• жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть регионов (74 из 85) оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

Список облагаемых объектов

Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.

Таким образом, бизнес-субъекту на упрощённой системе нужно свериться со списком на сайте администрации своего региона. Если объект в него входит, следовательно, он облагается налогом на недвижимость даже несмотря на применение УСН.

Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге под налогообложение попало 5 796 объектов, среди которых жилые помещения, нежилые здания и сооружения разного назначения, гаражи и машино-места.

Налог на имущество организаций при УСН

Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.

Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2021 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1% (к 2023 году она плавно повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.

По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.

Организации платят налог на имущество в 2021 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.

В 2021 году правила налогообложения и отчётности по налогу на недвижимость ЮЛ были изменены. Вот основные новшества, которые касаются организаций:

• подавать в ИФНС декларацию теперь нужно только 1 раз в год – до 30 марта следующего года. Раньше нужно было сдавать расчёты авансовых платежей;
• раньше налогом облагалась оцененная по кадастровой стоимости недвижимость при том условии, что она стоит на балансе как основное средство. Теперь такого условия нет;
• в 2021 году по кадастровой стоимости считается налоговая база гаражей, машино-мест, строительной «незавершёнки» и других объектов.

Кроме того, в этом году мир переживает кризис, связанный с угрозой пандемии коронавируса. В связи с этим были приняты некоторые временные изменения по налогу на коммерческую недвижимость.

Так, перенесли сроки подачи декларации за 2019 год – вместо 30 марта её нужно было подать 30 июня. В ряде регионов власти снизили налоговые ставки и предоставили рассрочку и иные преференции. Например, в Москве решено не проводить в текущем году кадастровую переоценку, хотя до наступления коронакризиса она планировалась. Для расчёта налогов будет применяться кадастровая стоимость 2018 года. Собственникам недвижимости это позволит сэкономить порядка 3% на налоговом платеже.

Как считать

Формула расчёта суммы налога за год такова:

Кадастровая стоимость * Ставка.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.

Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.

Налог ИП на УСН

С налогом на недвижимость предпринимателей, которую они используют в бизнесе, всё намного проще, поскольку считать его самому не приходится. Этим занимается ИФНС. Всё точно так же, как и с личной недвижимостью гражданина. Нужно лишь удостовериться, что налоговый орган знает об объекте недвижимости, а когда придёт квитанция – уплатить указанную сумму.

Платёж налога производится 1 раз, поскольку установлен только налоговый период. Крайний срок – 1 декабря следующего года. Никаких отчётов подавать в налоговый орган не нужно.

Максимальная ставка, по которой взимается налог на имущество при УСН – 2%. Власти конкретного субъекта РФ могут снизить её до нуля либо увеличить, но не более, чем в 3 раза. Как и в случае с налогом на недвижимость организаций, ставки могут быть дифференцированы.

Приведём пример ставок в Санкт-Петербурге:

• гаражи и машино-места облагаются по ставке 0,3 %;
• дорогостоящая недвижимость (более 300 млн рублей) – по ставке 2%;
• жилая недвижимость – по ставкам от 0,1 до 0,25% в зависимости от типа и стоимости;
• некоторые иные объекты – по ставке 0,1%.

Выводы

Мы рассмотрели налог на недвижимость организаций и налог на имущество предпринимателей, которое используется в бизнесе, действующие для плательщиков УСН. Ими облагается та недвижимость, в отношении которой определена кадастровая стоимость. Если она ещё не установлена, платить налоги не нужно.

Точно узнать, облагается налогом тот или иной объект коммерческой недвижимости или нет можно, сверившись с перечнем, который размещается на сайте органа исполнительной власти региона. ИП могут не беспокоиться – ИФНС сама рассчитает налог и пришлёт квитанцию.

Налоги, которые бизнес-субъекты платят со своей недвижимости, являются региональными. Поэтому конкретные ставки, сроки уплаты, льготы могут отличаться. Чтобы узнать все нюансы, рекомендуем ознакомиться с законами соответствующего субъекта РФ.

Источник https://newfranchise.ru/biznes-stati/optimizatsiya-nalogooblozheniya-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya

Источник https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/vedenie_buhgalterskogo_ucheta/provodki-pri-nachislenii-i-uplate-arendnoj-platy/

Источник https://www.regberry.ru/nalogooblozhenie/nalog-na-imushchestvo-pri-usn

Источник