Главная / Недвижимость / Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость 10 стратегий заработка
Опубликовано: 23 ноября 2021

Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость 10 стратегий заработка

Содержание

Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость + 10 стратегий заработка

Инвестиции в современном мире скорее не возможность, а необходимость. Учитывая текущий уровень заработной платы, социального обеспечения, показателей инфляции, гражданам важно обеспечить себя стабильным пассивным доходам. Самые популярные варианты – вложения в акции или в недвижимость. Однако второй из них представляется более стабильным и менее рисковым источником пассивного дохода.

Краткое содержание статьи

Что такое доходная недвижимость?

Доходная недвижимость — это тот объект, который способен генерировать денежный поток и приносить своему владельцу или субарендатору прибыль.

Создавать пассивный доход способны следующие объекты:

  • жилое помещение (квартира, комната), сдаваемое в аренду по часам, посуточно или на более длительный срок;
  • частные гостиницы, доходные дома, хостелы;
  • складские и производственные помещения;
  • офисы;
  • торговые площади и прочее.

Есть два кардинально разных подхода к покупке жилого помещения. Первый из них предполагает непосредственное пользование. Второй – инвестиционную схему, позволяющую зарабатывать на квартирах.

Приобретение личного жилья – ответственный шаг. Если изначально включить в план создания семейного гнезда второй пункт, купить жилплощадь станет доступно без каких-либо переплат по ипотеке. Грамотное вложение финансов в недвижимое имущество гарантирует накопление средств на собственную квартиру в течение двух лет. При этом сохраняется ежемесячный пассивный доход в размере от 20 тыс. рублей.

Доходная недвижимость считается наиболее безрисковым вариантом вложений денег, что обусловлено ежемесячным стабильным доходом. Недостатки инвестиций в помещения – высокий порог входа, отсутствует вероятность стремительного роста в 5-7 раз.

10 стратегий заработка на квартирах

Количество способов не ограничивается вариантом «Как заработать на аренде?». Есть десяток альтернатив, которые предусматривают различные пути заработка на недвижимом имуществе, исходя из:

  • стартового капитала;
  • уровня желаемой доходности и допустимого риска;
  • располагаемого свободного времени инвестора;
  • типа помещения.

Сдача в аренду квартир

Классический ответ на вопрос о том, как зарабатывать на недвижимости, – сдать в пользование на длительный срок. Плюс варианта – не требует усилий. От собственника требуется выбрать жильца и ежемесячно получать плату. Минус – низкая доходность (3-5% годовых). Доходность объекта зависит от таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, класс жилья, окружающая социальная и торговая инфраструктура, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Меблированные объекты со всем необходимым стоят на 10-20% дороже.

На заметку! Повысить доходность объекта можно путем разделения недвижимости путем перепланировки и сдачи в аренду по частям. Например из 2-комнатной квартиры — две квартиры студии. Об этом читайте ниже.

Если учесть, что изначально предусматривается покупка помещения, то вариант, как заработать на аренде, может показаться вовсе не привлекательным. В основном подойдет для консервативных инвесторов, которые готовы к длительной окупаемости начальных вложений – более 10 лет. Разместить свой объект с предложением аренды можно на досках объявлений и сайтах cian.ru,

  • коммерческое помещение (под офисы, банковские отделения, салоны красоты) в центре Москвы доходность свыше 2000 долларов за кв.м. в год.
  • офисное помещение в пределах Садового кольца — 800-850 долларов за кв. метр в год;
  • квартира эконом-вариант в центральных районах Москвы — 300-350 долларов за кв.м. в год.

Аренда квартир посуточно

Более выгодный вариант, как зарабатывать на недвижимости, – посуточное размещение на съемной квартире. Средний заработок на длительной аренде недвижимости в Москве – 40 тыс. рублей в месяц. В сутки – 2,5 тыс. рублей. Если сопоставить значения, заработок по второй схеме будет преобладать в 2-3 раза. Наибольшим спросом объекты на сутки пользуются у туристов, студентов, командированных лиц.

При решении задачи, как начать зарабатывать на посуточной аренде комнат, необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

  • Контингент жильцов. Лучше выбирать командировочных людей или путешественников, находящихся в городе проездом. Больше вероятность, что комнаты сохранят свой начальный облик.
  • «Страховка». Рекомендуется брать залог в размере стоимости проживания и копию паспорта на случаи порчи имущества.
  • Наличие ежедневно свободного времени. Аренда на сутки предполагает необходимость показа помещения практически каждый день. При этом требуется регулярная уборка.

Значительно облегчат поиск арендаторов такие сервисы, как Airbnb.ru, Booking.com, sutochno.ru.

Субаренда

Преимущество заработка на субаренде – минимальные вложения на первом этапе. В Москве будет достаточно 100 тыс. рублей для аренды и обустройства жилплощади. В регионах стартовая сумма может быть в пределах 50 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция, как заработать на субаренде, выглядит следующим образом:

  1. Выбор периода. Субаренда может носить сезонный характер – летом приезжающих обычно больше.
  2. Поиск жилья. При выборе арендуемой площади учитываются такие параметры, как расположение и наличие конкурентов в близлежащей местности, стоимость, отделка.
  3. Подписание договора. При передаче на длительную аренду недвижимости собственники должны прописать в договоре возможность субаренды. В противном случае деятельность считается нелегальной.
  4. Размещение объявлений и посуточная сдача жилья. Хороший показатель – 2-3 звонка ежедневно, в противном случае рекомендуется рассмотреть другое жилище.

Доход по субаренде складывается из разницы помесячной и посуточной стоимости аренды.

Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость

Доходность от сдачи помещений коммерческого назначения в сравнении с жилыми превышает в полтора раза. В первом случае прибыль составит 8-12%, во втором – не более 5%. Однако способ, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, предусматривает дополнительные расходы:

  • Налоги. В данном случае их не избежать. Можно оформить ИП для уменьшения отчислений до 6% с оборота.
  • Выплаты персоналу. Инвестору могут понадобиться бухгалтеры или брокеры для упрощения управления собственностью – дополнительные 50-100% от месячной аренды.
  • Переоформление помещения. Процедура потребует от 500 тыс. рублей.

Преимущество варианта – минимум усилий. Нужно только найти подходящее помещение – просторное, с надежной конструкцией и отсутствием повреждений. Отделкой арендаторы займутся сами. Лучше подбирать объекты на первом или цокольном этаже – клиентам нужно, чтобы их магазины, офисы или кафе были видны большему потоку людей.

Организация фотостудии или съемочной площадки

Следующий способ, как зарабатывать на недвижимости, – организовать фотозону. Такой вариант доходной недвижимости не столь популярен, однако, актуальный и прибыльный. В Москве стоимость съемочной площадки на час начинается от 1,5 тыс. рублей. В среднем продолжительность аренды варьируется от 2 до 6 часов. Так, в день может быть назначено порядка 2-3 клиентов, доходность в день может доходить до 10 тыс. рублей и выше.

Для заработка на фото студиях лучше выбирать объекты площадью 150-200 кв. метров, чтобы разместить в одном помещение несколько зон. Затем собственнику необходимо только оформить локации и гримерку, найти клиентов.

Для поиска заказчиков, желающих арендовать квартиры для киносъемок существую специализированные сервисы. К примеру, kinopartner.ru, kinoagentstvo.ru, кино-локейшн.москва и др. Средняя стоимость от 10000 до 50000 рублей за съемочный день.

Создание хостела

С 2019 года в ЖК РФ внесли поправки касательно создания хостелов: для использования может использоваться только коммерческая недвижимость. Поэтому при рассмотрении варианта, как зарабатывать на недвижимости в виде мини-отелей, важно учитывать дополнительные расходы на переоформление жилой площади.

Преимущества хостела в качестве доходной недвижимости:

  • Высокая прибыль. Хостел – самый доступный вариант ночевки для гостей города, поэтому спрос на аренду высокий. Даже при наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тыс. рублей.
  • Стабильность. Благодаря популярности хостелов и грамотной ценовой политике, можно быть уверенным в регулярном потоке посетителей.

К минусам можно отнести начальные расходы на ремонт и оборудование комнат, необходимость оформления ИП и найма помощников (администратора, бухгалтера), возможное недовольство соседей.

Краудинвестинг

В отличие от прочих вариантов краудинвестинг – схема, как зарабатывать на недвижимости бизнес сектора. Коллективные инвестиции позволяют получать прибыль без вложений в собственное имущество при минимальных суммах. Стартовый капитал – от 300 тыс. рублей, годовая доходность – в пределах 15% (зависит от рискованности вложений в определенный объект). Наибольшей популярностью в последние годы пользуется краудинвестинг в гостиницы и апарт-отели.

Среди коммерческих объектов также популярно строительство торговых и офисных центров. Срок окупаемости вложений – 7-8 лет. Доходность порядка 15% годовых. Такие инвестиции предлагает сервис A

Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%

Инвестирование с нуля в квартиры в новостройках – достаточно рисковая схема получения прибыли. Доходность и риск зависят от стадии, на которой находится многоквартирный дом: в виде котлована, в процессе строительства или готовое здание.

Максимальная прибыль доступна в первом случае – порядка 40-50%. Однако существует вероятность недостроя или задержки. Поэтому в сделках с недвижимостью на первичном рынке учитывать следующие критерии:

  • надежность застройщика;
  • показатели спроса и предложения – рынок недвижимости цикличен и зависит от сезонов;
  • основные характеристики строения – тип, класс помещения и расположение;
  • ликвидность объекта.

Схема, как заработать на продаже недвижимого имущества, в дальнейшем предусматривает покупку и выставление объекта на продажу спустя 1-2 года. Рассчитывать конечную прибыль стоит также исходя из налогообложения – отчисления в размере 13% предусмотрены для помещения, которое находилось в собственности менее 5 лет.

Разделение квартиры на части

Даже из однокомнатной квартиры можно сформировать две и более жилые площади для сдачи. Для этого необходимо осуществить перепланировку помещения, всю доступную площадь разделить на две полноценные комнаты-студии. Ремонтируя помещение, уделите внимание, чтобы каждое из них было оснащено спальным местом, кухней и небольшой рабочей зоной.

В дальнейшем можно оборудовать в квартирах или домах с большей площадью по 4-6 студии. В отличие от традиционного способа сдачи в аренду помещения, доходность увеличится в два и более раза.

Перепродажа квартиры после проведения ремонта

Вариант, как заработать на перепродаже квартир, сработает только в случае приобретения строящихся помещений. Реализовать готовый объект по более высокой цене, чем у застройщика, возможно, удастся спустя несколько лет. Альтернатива – перепродать жилище в плохом состоянии после проведения ремонта. Главная сложность – найти проблемную квартиру, которая будет ликвидна. Спрос на подобную недвижимость высокий, поэтому поиск может занять много времени.

Оба способа принесут доходность, но невысокую. Обусловлено тем, что недвижимость уже находится на вторичном рынке. Покупателей будет меньше, поскольку сложнее оформить ипотеку. Кроме того до продажи недвижимости необходимо привести жилье в привлекательный вид, что сопутствует дополнительными расходами на ремонт.

Как создать доходную недвижимость, если нет денег?

Независимо от выбираемой схемы, как заработать на перепродаже квартир или сдаче комнате в аренду, на первом этапе всегда встает вопрос: где найти стартовый капитал. Идеально – использовать личные наличные средства. Однако редко удастся инвестировать сразу более 1 млн. рублей для получения дохода. В таких случаях существуют альтернативные пути.

Ипотека

С одной стороны собственность под ипотеку – привлекательный вариант, поскольку позволяет получить жилье без длительных ожиданий, когда удастся накопить достаточно средств. С другой – высокие переплаты банку. В среднем ипотечный кредит выдается под 10-14% на 10 и более лет. Если подсчитать совокупную сумму, то можно прийти к выводу, что одна квартира приобретается по цене двух.

Выбирать возможность приобретения жилья под ипотеку рекомендуется в том случае, когда имеется пассивный доход:

  • прибыль от иных инвестиционных активов;
  • заработок с Интернет-рекламы;
  • сдача приобретенного объекта посуточно или на длительный срок;
  • прочее.

Тот или иной способ позволит сократить сроки выплат и сохранить ваш личный заработок.

Субаренда чужих квартир

Субаренда чужой недвижимости – быстрый доход с нуля при минимальных вложениях. Потребуются финансовые средства на начальном этапе для заключения договора аренды на длительный срок (в зависимости от региона – от 10 до 40 тыс. рублей) и оборудования квартиры. В помещении кроме мебели обязательно должно быть постельное белье и набор посуды.

Далее за счет разницы стоимости посуточной и длительной аренды используем чужую собственность в качестве доходной недвижимости. Сложности способа – договорится с собственниками о субаренде. Необходимо грамотно обосновать, что каждый из вас заинтересован в сохранении начального облика жилплощади.

В дальнейшем у одного человека в субаренде может находиться десятки объектов. Оборот в таком случае может достигать 1 млн. рублей ежемесячно.

Соинвестирование

Вместо того чтобы самостоятельно приобретать жилую или коммерческую площадь, можно вложить средства в коллективную доходную недвижимость. Принцип соинвестирования заключается в следующем: группа людей (может быть любое количество человек, оптимально – 5-10) приобретают долю определенного имущества и формируют инвестиционный проект.

Продавая или сдавая совместное имущество, доходность от сделки соучастниками делится исходя из располагаемой доли. Больше вложений на первом этапе – больше прибыль в дальнейшем. Однако участники могут согласовать возможность получения прибыли без начальных инвестиций. Для этого документально фиксируются полномочия каждого человека в рамках проектах, за свой вклад в продвижение доходной недвижимости каждый получает определенную сумму.

Между соинвесторами могут быть распределены следующие функции:

  • разработка инвестиционного проекта;
  • поиск клиентов для сдачи в аренду;
  • ремонт/перепланировка помещения;
  • финансирование;
  • согласование финансовых вопросов, в том числе касающихся налогообложения, ведения бухгалтерии;
  • прочее.

Схема «кредитно-грейсовое кольцо»

В качестве первоначального капитала для вложений в доходную недвижимость могут быть также рассмотрены кредитные карты. Преимущество – получение денег здесь и сейчас, низкая вероятность отказа при благоприятной кредитной истории, наличие беспроцентного периода.

Схема кредитно-грейсового кольца опирается на последний из перечисленных пунктов. Благодаря тому, что кредитные карты доступно использовать в определенный период бесплатно, способ заработка формируется следующим образом:

  1. Оформляется две и более кредитные карты на первом этапе.
  2. Доступные на одной из карт финансы используются для инвестиций в доходную недвижимость.
  3. До момента завершения льготного периода со второй карты переводятся средства на первый счет для погашения кредита.

Далее по аналогичному принципу закрывается задолженность по второй и последующей кредитной карте. Для завершения карусели на последнем этапе держателю карты потребуется внести личные средства, которые за период скопились на счете. Важно, чтобы во время реализации подобной схемы клиент не допускал:

  • приобретения новых кредитов;
  • пропуска обязательных платежей;
  • одновременного опустошения нескольких карт;
  • превышения кредитного лимита.

При несоблюдении указанных пунктов клиент может приобрести негативную кредитную историю, которая может помешать дальнейшему заработку на карусели, и накопить долги в виде процентов.

Статья подготовлена редакцией сайта. Познакомьтесь с авторами блога

Если вы хотите получать свежие идеи о заработке, инвестидеях, бизнесе, управлении личными финансами в свой почтовый ящик, то подпишитесь на обновления.

Как правильно сдавать квартиру в аренду, чтобы заработать деньги, а не проблемы

Мы сдаем квартиры и коммерческие помещения в аренду, а также управляем жилой и коммерческой недвижимостью с 1996 года. Видели многое. И наглую субаренду с организацией общежития, и двухкомнатные квартиры, которые безрезультатно пытались сдавать семьям только без детей на протяжении полугода. И безрезультатно.

В статье поделимся нашим более, чем 20-летним опытом: как сдать квартиру в аренду правильно, без посредников и с разумным использованием клиентских баз. Вы узнаете все о подготовке квартиры к аренде, составлении договора и быстром поиске арендаторов.

В Москве и МО более 13 000 объявлений о сдаче квартиры в аренду (и это только на “Авито”)

Наша цель — составить для вас понятный пошаговый план. Следуя ему, вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Определить стоимость аренды

Поставить высокую цену — долго искать арендатора. Поставить низкую цену — риск не окупить затраты на поддержание недвижимости в хорошем состоянии.

Профессионального оценщика вызывать необязательно. Достаточно выбрать вид аренды, определить критерии оценки квартиры и сделать расчеты, сравнив несколько предложений в том же сегменте, в той же локации.

Виды аренды

  1. Долгосрочная аренда. В 2 раза меньше денег, чем при посуточной аренде, но и гораздо меньше проблем. Не надо постоянно искать клиентов, вкладывать в рекламу, делать уборку. Достаточно один раз найти хорошего арендатора, заключить договор и следить, чтобы арендатор не выходил за рамки договоренностей. Это очень удобно, если вы хотите сдать квартиру в аренду правильно. Официально, с уплатой налогов.
  2. Посуточная аренда. Выгоднее по деньгам, но нужно постоянно искать арендаторов, показывать квартиру, вкладываться в уборку и поддержание состояния квартиры. Если планируете сдавать квартиру официально, то придется часто работать с документами. Многие собственники думают, что посуточная аренда быстрее убивает недвижимость. На самом деле нет! При посуточной аренде квартиры должна всегда хорошо выглядеть, поэтому её стараются сдавать в высоком сегменте рынка, а не бедным студентам. Узнайте больше о посуточной аренде квартир из нашей статьи.

Критерии оценки квартиры

Оценке подлежит все, что важно и нужно потенциальному арендатору. Чем больше плюсов вы находите, тем выше цену можно поставить. Это должны быть полезные бонусы, а не бесполезный духовой шкаф или сушильная машина.

Критерии оценки, которые необходимо учитывать для понимания арендной стоимости вашей квартиры:

  • количество комнат и площадь;
  • ликвидность района, его престиж, обстановка в целом;
  • близость от метро, остановок, парков, магазинов, садиков, школ;
  • наличие парковочного места или возможности парковки в целом;
  • этаж, лифт;
  • исправная сантехника (ванная, душ, туалет);
  • бытовая техника: холодильник, стиральная машина, TV;
  • кондиционер, сплит-система, вентиляция;
  • качество ремонта: косметический, евро, дизайнерский;
  • меблировка: кухня, спальные места, шкафы;
  • интернет и Wi-Fi;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • вид из окна, наличие лоджии.

По этим критериям нужно оценить не только свою квартиру, но и квартиры в доме или соседних домах. Просто поищите объявления рядом через “Яндекс.Недвижимость”, “Авито” и “Циан”, чтобы узнать, а что сдают соседи и по какой цене.

Большинство людей сдают “бабушкины” квартиры. Двушка за 50 000 р.

Не забывайте об амортизации! Чем дороже техника, дороже дверные замки и лучше ремонт, тем выше амортизация. Посмотрите на свою мебель, технику и сравните с конкурентами хотя бы по фотографиям в их объявлениях. Ваша цена должна быть разумной.

Ставьте цену выше соседей, если видите преимущества и ниже, если их нет. Для удобства можно завести табличку с критериями оценки.

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

  1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
  2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
  3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Двушка 50 м2 с дизайнерским ремонтом в новом доме на Рублевском шоссе — 170 000 р.

Вопрос в том, кого ищете вы и что можете им предложить. Требования бывают очень разные. Можно искать квартирантов с домашними животными. Вопрос в том, что вы можете им предложить. Рядом есть парк, а квартира подготовлена для проживания семьи с кошкой или собакой — ставьте цену выше и позиционируйте квартиру под свою целевую аудиторию.

Подготовьте квартиру к сдаче в аренду

Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.

Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.

Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.

Что нужно сделать в любом случае:

  • Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
  • Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
  • Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
  • Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
  • Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
  • Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.

Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения

Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду.

Собрать документы и составить договор

Арендатор оценивает не только квартиру, но и собственника. Поэтому нужно заранее подготовить документы и составить договор.

Из документов понадобится:

  • паспорт (ксерокопия)
  • свидетельство о праве собственности (оригинал и ксерокопия);
  • квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ;
  • письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников.

Договор должен быть составлен вами! Не используйте готовые договора из интернета или от риелтора. Вы можете взять его в качестве шаблона, но составлять его нужно индивидуально под каждый объект недвижимости и арендатора. Особое внимание нужно уделить пунктам:

  • субаренда;
  • возвратный депозит;
  • страховка;
  • сроки оплаты;
  • условия индексации;
  • порядок доступа собственника в квартиру;
  • штрафы за несоблюдение договора;
  • расторжение договора.

Договор — свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Он регулирует права и обязанности сторон и защищает при возникновении конфликтных ситуаций. Но работать договор будет только в том случае, если вы платите налоги. В конце концов, принудить сторону к ответу может только суд, а как подавать в суд, если вы сдаете квартиру долгое время и не платите налоги?

Если не хотите управлять квартирой сами, то еще нужно подготовить доверенность на управление и распоряжение квартирой для доверительного управляющего. Все остальное может сделать доверительный управляющий.

Найти арендатора

Задача станет проще, если четко обозначить целевую аудиторию и подготовить квартиру. Объявление будет выделяться среди сотен других, поэтому арендатор найдется быстрее. Что нужно для этого сделать:

  1. Выбрать рекламные площадки. Большинство людей пользуются рекламными досками объявлений: “Авито”, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость” для поиска квартиры. Достаточно разместить объявления здесь, но если недвижимость специфическая, то в Москве можно использовать сервисы Booking.com, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb.
  2. Сделать рекламное объявление. Нужно уделить время, чтобы сделать качественные фотографии, записать мини-видео обзор квартиры и составить описание. Сфотографируйте все то, что важно целевой аудитории. Семье с детьми важна детская площадка рядом с домом. Людям с автомобилем — парковка. И, конечно, нужно отснять каждую комнату в квартире, уделив внимание деталям: кондиционеру, бытовой технике, мебели. Текстовое описание должно отражать все критерии покупки, отвечать на вопросы арендатора и риелторов, быть живым. Чем интереснее описание, тем выше вероятность, что вам позвонят. Хотите узнать больше? Читайте статью: как сделать продающее объявление.
  3. Оповестить друзей и знакомых. Именно знакомые могут стать лучшими арендаторами, поэтому разместите объявление в своих социальных сетях и попросите друзей сделать репост. Не стесняйтесь писать в личку и просить персонально: чем большее количество людей увидят объявление, тем выше шанс найти хорошего арендатора.
  4. Не бойтесь работать с риелторами и агентствами. Как только вы разместите объявление, вам начнут названивать риелторы и агенты. Не стоит отказываться от их услуг, но если они хотят сотрудничать, то должны работать на ваших условиях. Перешлите им описание целевой аудитории, которую им следует искать.

Большинство объявлений без видео — используйте это, чтобы выделиться

Выберите время, чтобы показывать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора. Желательно не только ПОКАЗЫВАТЬ квартиру, но и ВЫБИРАТЬ арендатора.

Подписать договор, взять предоплату, следить за выполнением договоренностей

Мало найти арендатора, еще нужно сделать так, чтобы он согласился подписать договор, который вы составили. Опытные арендаторы внимательно изучают договор, к этому нужно быть готовым.

После заключения договора возьмите предоплату, договоритесь еще раз о том, как и когда вы будете следить за выполнением договоренностей. Арендаторы не любят, когда собственник жестко их контролирует, поэтому нужно соблюсти разумный баланс.

Первое время контроля нужно больше (2 — 3 раза в месяц). Если арендатор полностью адекватный, то можно проверять квартиру раз в месяц. Обязательно пропишите и согласуйте этот порядок в договоре.

Платить налоги с дохода

Если мы говорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду, то давайте будем честными — налоги платить нужно. И чем серьёзнее сумма, а Москва, где на аренды квартиры можно легко зарабатывать от 60 000 р., тем выше штрафы и риски от сокрытия доходов.

Вы можете оформить самозанятость, чтобы платить 4% или открыть ИП на упрощенной системе налогообложения (6%). В этом случае в год будете платить 40 872 р. + 1% с превышения 300 тыс. р. Не так много за спокойствие и шанс избежать штрафов или уголовного преследования.

Налоги — это недорого! Дорого платить за ремонт при ЧП по вине жильца, так как вы не сможете подать в суд. Ведь тогда придется заплатить штрафы и пени.

Читайте подробнее о том, как оформить все официально, чтобы заплатить налоги со сдачи квартиры в аренду.

Аренда недвижимости как бизнес: успешный кейс от специалиста ReDWall

Как работают инвестиции в недвижимость и кто на этом зарабатывает? Кажется, такое под силу лишь опытным бизнесменам. На самом деле все когда-то начинали, в том числе и наш специалист по недвижимости ReDWall. Уже больше двух лет Лиза успешно сдает свою квартиру в Одессе. Аренда недвижимости как бизнес до этого была ей мало знакома. Лизе пришлось учиться на собственных ошибках. Но для вас в этом нет необходимости 😉

Лиза поделится своим опытом инвестиций в недвижимость Одессы. Она расскажет, что делала пошагово, начиная от покупки квартиры для сдачи в аренду и заканчивая поиском клиентов. Лиза пройдется по ошибкам новичка и, конечно, даст полезные практические советы. Готовы? Тогда – слово Лизе.

Разбираем пошагово: инвестиции в недвижимость для аренды

Шаг 1: покупка недвижимости для сдачи в аренду

  • качественная постройка;
  • комфортные условия;
  • хорошее соотношение цены и качества;
  • надежный застройщик.

В своем поиске я учитывала ликвидность объекта. Мне хотелось со временем переехать в квартиру побольше где-нибудь ближе к центру. Решая, какую квартиру купить для сдачи в аренду, принимайте это во внимание. Рано или поздно вы скорее всего захотите продать объект. Например, решите заняться арендой элитной недвижимости или просто перенести свой бизнес в другой район. Оставьте себе такую возможность.

Шаг 2: ремонт квартиры для сдачи в аренду

Я обустраивала жилье под себя. Имея небольшой опыт в этой сфере, самостоятельно составила дизайн-проект с расстановкой мебели, распределением коммуникаций и так далее. Но если вы не в курсе, как обустроить квартиру для сдачи в аренду, лучше нанять дизайнера.

Мне порекомендовали хорошего ремонтника. Мастер занимался всеми работами, даже установкой сантехники. Дополнительно привлекала только электрика.

Спустя 2,5-3 месяца квартира была готова. Много усилий и времени пришлось потратить на покупку стройматериалов, поиск хороших акций, выбор кухни и так далее. Зато в итоге мне удалось неплохо сэкономить. Ремонт под ключ с минимальной мебелью обошелся в 8 000 у.е., то есть 190 у. е. за м 2 . Рецепт, как дешево обустроить квартиру для сдачи в аренду, предельно простой: принимать активное участие в закупке. Шевелиться, иными словами 🙂

Шаг 3: долгосрочная аренда квартиры

Дальше самое интересное. Я уехала на отдых за границу и… решила остаться там на неопределенное время. Возник вопрос: что делать с квартирой? Коммунальные платежи никто не отменял, да и не хотелось, чтобы жилье пустовало. Так что я решила сдавать квартиру в аренду.

Будучи не в городе, привлекла маму, а уже она обратилась в агентство недвижимости. Аренда квартир в Одессе достаточно популярна. Возможно, именно поэтому первый же клиент, посмотревший жилье, захотел въехать. С девушкой по имени Екатерина изначально договорились на 3 месяца за 8 000 грн, но в итоге получилось 9 месяцев, так как ей все понравилось.

Конечно, мы оформили договор аренды. Я еще расскажу об этом, но сейчас подчеркну. Чтобы избавить себя от лишних проблем, оформляйте сделку. Мы тогда взяли образец договора для сдачи квартиры в аренду у риэлтора, но вы можете найти пример в интернете.

Мне повезло с арендатором. В квартире проводилась еженедельная уборка, соблюдались все правила, которые значились в договоре. Я каждый месяц оплачивала СДПТ дома (около 11 грн за м 2 ), а Екатерина – все коммунальные услуги по счетчикам.

  • микроволновку;
  • гладильную доску и утюг;
  • корзину для белья;
  • 2 комплекта постельного белья;
  • полотенца;
  • ванный коврик;
  • посуду;
  • столовые приборы;
  • чайник;
  • швабру, веник и т. д.

Со временем понадобился кондиционер, который Екатерина купила в счет аренды.

Когда срок проживания истек, я вернулась в Одессу и проверила состояние жилья. Единственное, что изменилось – Екатерина повесила новые шторы. Старые, конечно, оставила. Все остальное было в том же состоянии, как и до сдачи квартиры в аренду.

Шаг 4: переход к краткосрочной аренде недвижимости

Возвратившись, я не знала, чем хочу заниматься. Это был июнь 2018 года, самый сезон. Решение пришло быстро. Я убрала, сделала фото, придумала, как описать квартиру для сдачи в аренду, и разместила объявления на сайтах посуточного жилья: Airbnb, Booking, Doba. Уже на следующий день пришла заявка на июль с Airbnb. Учитывая, что я даже не думала, какая квартира лучше для сдачи в аренду, а сразу начала искать постояльцев, меня это очень порадовало. С первой посуточной аренды заработала 700 грн.

Со временем заполнился календарь заездов до конца сентября. Я устанавливала цену, ориентируясь на загрузку: от 700 до 1000 грн в сутки. Старалась не допускать ни одного свободного дня, принимала даже на сутки, хотя по стандартам заселение от 3 дней.

  • уборка квартиры;
  • транспортировка и прием гостей;
  • выселение;
  • покупки;
  • планирование календаря;
  • общение с клиентами и пр.

Сейчас сдаю квартиру с июня по сентябрь. Ориентируюсь на сезон и запросы клиентов. Обычно у меня останавливаются туристы, командировочные, друзья и родственники соседей, а еще была свадебная фотосессия. Когда сезон заканчивается – на зиму 🙂 – переезжаю сама.

В этой работе много значит мнение гостей. Тут мелочей не бывает. Нужно исправно обновлять постельное белье, качественно убирать, вовремя устранять малейшие неполадки. А еще не помешает оригинальный декор, аромадиффузор для хорошего запаха, прочие «плюшки», которые делают пребывание гостей приятным. При таком подходе скоро у вас наработается база клиентов, которые будут возвращаться снова и снова 😉

Инвестиции в недвижимости как бизнес: полезные советы

За эти два года у меня набрался кое-какой опыт. Я знаю, как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду, как обустроить ее и сделать привлекательной. Хочу поделиться этими знаниями с вами.

Существуют разные варианты инвестиции в недвижимость Одессы. Аренда – один из самых популярных, но вместе с тем и самых непростых видов такого заработка. Это не просто перепродать квартиру. Вам придется заниматься жильем, поддерживать его состояние, общаться с гостями. Думаю, мои советы вам помогут.

На что обратить внимание при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду?

  1. Конкуренция среди арендодателей. Исследуйте сайты аренды.
  2. Месторасположение объекта. Не обязательно самые выгодные квартиры для сдачи в аренду должны находиться рядом с морем. Главное, чтобы в пешей доступности была инфраструктура.
  3. Ликвидность квартиры.
  4. Стоимость коммунальных услуг, в том числе тарифы СДПТ.
  5. Состояние квартиры от застройщика.

Какую купить квартиру для сдачи в аренду в Одессе? Основные критерии выбора

Решая, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, первым делом определитесь, каким будет срок проживания гостей. Можно сдавать посуточно или длительно. От этого напрямую зависит окупаемость квартиры. Подробнее об этом в статье «Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду?».

Сейчас рынок посуточного жилья очень большой. Поэтому важно выбрать выгодную недвижимость для сдачи в аренду. Вот главные критерии.

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду: новострой или старый фонд?

  • старые коммуникации;
  • ремонт с «пережитками прошлого»;
  • скандальные соседи;
  • грязный подъезд;
  • часто неисправный лифт;
  • «своенравное» городское отопление и т. д.

Профессиональное обслуживание дома как важное преимущество для бизнеса по аренде жилья

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду исходя из ее цены?

Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду?

Какой ремонт сделать в квартире для сдачи в аренду?

Есть два пути.
1. Нанять рабочего-универсала. Стоимость такого ремонта от 150 у. е. за м 2 . При этом нужно будет контролировать весь процесс и активно участвовать в решении рабочих нюансов. Возможно, придется также заказать профессиональный дизайн квартиры для сдачи в аренду.
2. Сотрудничать со строительной компанией. Расценки стартуют от 250 у. е. за м 2 . Это ремонт под ключ с гарантией: специалисты все делают сами, предоставляя вам полную отчетность.

Как правильно сделать ремонт в новостройке под сдачу в аренду? Выбирайте стиль «Минимализм». Интерьер в светлых тонах можно разбавить при помощи декора, светильников, текстиля. Красные и зеленые кухни – это прошлый век. Учитывайте, что квартиру вы обустраиваете для сдачи. А значит, лучше устанавливать бюджетную технику «без наворотов», чтобы исправно работала и имела гарантию.

  • санузел: душ/ванна, унитаз, умывальник, бойлер, зеркало, стиральная машинка;
  • кухню: шкафчики, столешницы, варочная поверхность, вытяжка, раковина, холодильник, стол и стулья;
  • спальню: кровать или раскладной диван, шкаф или гардеробная;
  • прихожую: пуф и вешалка.

Как рассчитать окупаемость инвестиции в недвижимость?

Нужны реальные цифры. От этого зависит точность расчетов. Чтобы определить окупаемость жилья, необходимо понимать, как рассчитать доходность инвестиции в недвижимость.

В среднем однокомнатная квартира стоимостью 40 000 у. е. окупается за 5 лет. Для этого ее нужно сдавать посуточно в сезон (с мая по сентябрь) за 700-1200 грн и долгосрочно в оставшиеся месяцы за 8000-9000 грн. Главное правило: ваша инвестиция не должна пустовать.

  • уборку квартиры;
  • транспорт;
  • комиссию риэлтору и/или сайтам аренды;
  • оплату СДПТ и т. д.

Если речь о посуточном жилье, стоит зарегистрироваться на международных площадках Booking, AirBnb и на украинских, типа Doba. Для сдачи в длительную аренду можно обратиться к риэлтору, комиссию в этом случае будет платить арендатор. Или разместите объявления в интернете самостоятельно.

Сразу решите, готовы ли вы принимать арендаторов с детьми, с животными. Это стоит указать в объявлении.

Почему нужно брать залог с гостей и оформлять договор для сдачи квартиры в аренду?

Поначалу я не брала залог, а только фотографировала документы. В итоге мне испортили матрас, разбили бокалы и тарелки.

Как-то раз у меня остановился очень буйный гость – моряк. Мне позвонила консьержка, попросила приехать. С ним был друг, ребята просто «хорошо отметили приезд». Все обошлось, но когда я принимала квартиру, там был хаос. Я еще раз убедилась, что управляющая компания – большой плюс.

  • права и обязанности;
  • срок сдачи;
  • размер арендной платы;
  • оплата коммунальных услуг;
  • возвратный залог за последний месяц и так далее.

Как оформить квартиру для сдачи в аренду? Кто платит налог на недвижимость: арендатор или арендодатель? Нужно ли ИП для сдачи аренды в квартиру?

Отзывы должны быть хорошими. Именно на них в первую очередь ориентируются люди, когда ищут жилье. Чтобы сделать квартиру привлекательной, нужно понимать, что нравится гостям:

  • уютный дизайн;
  • красивый вид из окна;
  • комфортные условия: наличие кондиционера, хорошего матраса и пр.;
  • приятное общение с хозяином, возможность получить помощь во всех нюансах на отдыхе;
  • дополнительные мелочи: соль, масло, крупы, ванные принадлежности;
  • охраняемая территория комплекса;
  • наличие супермаркета, аптеки, кофейни и прочей инфраструктуры в доме;
  • доступность транспорта;
  • хорошее соотношение цены и качества.

Как оценить квартиру для сдачи в аренду?

Ответы на популярные вопросы по инвестициям в недвижимость Украины

Как происходит деление квартир на студии для сдачи в аренду и когда это возможно?

Эта далеко не новая практика работает в Одессе и во многих других городах и странах. У ReDWall тоже были клиенты, которые хотели сдать свою двухкомнатную квартиру, поделенную на 2 студии. Обычно как раз из двушек делают подобную перепланировку. Это возможно в двух случаях.

  1. В квартире уже есть 2 отдельных санузла.
  2. Это апартаменты, где можно переносить мокрые зоны как угодно. В квартире такого делать нельзя.

Необходимо четко определить, какие стены несущие. Их трогать нельзя. Изучите как следует планировку и прикиньте, можно ли технически разделить квартиру на 2 полноценные студии.

Главная цель такого проекта – максимально увеличить доходность от сдачи и ускорить окупаемость. Его могут реализовать профессиональные рантье, для которых аренда квартир – это основной заработок. Они просчитывают бюджет на перепланировку, на ремонт в обеих квартирах, на официальное узаконивание такого разделения. Иногда подобные квартиры рассматривают как два объекта недвижимости с разными владельцами. В этом случае появляются свои нюансы: нужно разделить счетчики на коммуналку, сделать отдельный подвод коммуникаций. Это не всегда легко и вообще возможно.

Вариант разделения квартиры на студии подойдет тем, кто хочет не просто вложить деньги и получить пассивный доход, а выжать максимум, начать зарабатывать и жить на аренду. Это требует куда больше времени и денег, чем просто покупка готовой квартиры.

Сейчас застройщики предлагают неплохие студии, так что порой нет смысла заморачиваться. Просчитайте, действительно ли покупка и разделение двушки будет выгоднее, чем две отдельные квартиры. Плюс мы не рекомендуем заниматься всей этой историей тем, у кого нет опыта сдачи обычной студии.

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это?

Вот как это работает. Вы подписываете договор аренды дома или квартиры с владельцем на какое-то количество лет, обычное не меньше 20. Все это время скрупулезно оплачиваете проживание и в итоге становитесь собственником жилья. Это выгодно арендодателю тем, что он сразу сдает недвижимость на 20 лет и может больше не беспокоиться. Жилье 100% окупается. Арендатор же знает, что его не выселят и, если он не будет нарушать условия договора, станет владельцем.

Все это актуально для вторичного рынка жилья. К сожалению, в Украине не так много подобных случаев, аренда с правом выкупа практикуется на Западе. Что насчет новостроек? Аренда квартир от застройщика да еще с правом выкупа в принципе не работает. Компании нужно продать все метры до завершения строительства. В крайнем случае можно рассчитывать на длительную рассрочку после сдачи дома. Но ею можно воспользоваться только на этапе строительства, когда хороших квартир уже мало.

При сделке с выкупом нужно внимательно читать договор. Кто имеет право распоряжаться жильем, пока оно в аренде? Может ли недвижимость стать залоговой или попасть под арест? Вам понадобится опытный юрист.

Когда аренда недвижимости снова начнет дорожать?

Карантин стал серьезным испытанием для собственников жилья. Аренда как форма использования недвижимости утратила солидную часть доходности. Чтобы не потерять текущих жильцов, владельцы долгосрочного жилья сделали скидки. Сейчас стоимость аренды вернулась к изначальным суммам.

Что касается посуточной аренды, она стабилизируется лишь когда закончатся карантин. Мы считаем, что в этом году полного восстановления не предвидится. Предложение осталось на том же уровне, но вот спрос заметно просел. Плюс, за время карантина многие остались без работы. Из-за отсутствия стабильного заработка тратили отложенные деньги, в том числе и на отпуск. Поэтому не все смогут приехать в Одессу отдыхать в этом году.

Новый закон. Когда требуется регистрация договора аренда недвижимости?

Новый закон ужесточает контроль над сделками по аренде. Сейчас договора заключаются не всегда, и даже если их подписывают, то они нигде больше не фиксируются. С новым законом все сделки по аренде придется регистрировать. Причем закон обязует риэлторов и нотариусов уведомлять налоговую о каждом таком договоре. В противном случае им грозит штраф 680 грн.

Это может повлечь за собой повышение арендной платы. Собственники будут закладывать процент налогов в стоимость жилья. Хотя на самом деле сложно предсказать, как повлияет закон на поведение собственников, съемщиков и риэлторов.

У вас остались вопросы? Вы всегда можете обратиться к ReDWall. Мы проконсультируем и поможем подобрать оптимальную квартиру для инвестиции. Вы можете доверить нам полное обслуживание вашего объекта аренды, и тогда 100% ни о чем больше не придется переживать 😉

Источник https://misterrich.ru/kak-zarabatyvat-na-kvartirah-chto-takoe-dohodnaya-nedvizhimost-10-strategij-zarabotka/

Источник https://retail-realty.ru/stati/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-chtoby-zarabotat-dengi-a-ne-problemy/

Источник https://redwall.com.ua/arenda_nedvizhimosti_kak_biznes

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан.