Коммерческая недвижимость 2021: как трансформировался рынок офисных и торговых помещений

По итогам 9 месяцев 2021 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 229 млрд рублей, что на 32% превысило результат аналогичного периода 2020 года и на 29% – 2019 года. Такой высокий объем инвестиций – результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент (65% от общего объема транзакций).

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты недвижимости нежилого назначения, которые возможно использовать в коммерческих целях для получения дохода.

Рис. 1. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России, млрд руб.

Источник: CBRE

Такая положительная динамика связана и с тем, что нежилые помещения подешевели до 20% и инвестиции в них окупаются быстрее. Коммерческую недвижимость можно сдать в аренду без отделки, в отличие от жилья, что также привлекает инвесторов. При этом такое помещение в аренду сдавать выгоднее, чем жилое. Так, квартиру можно сдать в среднем за 12 тыс. руб. (доходность – 5%), коммерческое помещение – за 1 тыс. руб./кв. м. (доходность – 10%).

Динамика спроса на коммерческую недвижимость

Наиболее востребованы у инвесторов складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах. При выборе недвижимости они учитывают локацию, наличие гипермаркетов, коммерческих зданий рядом. Чаще всего в этом году покупали площади в новостройках на первой линии по цене до 30–40 млн руб. под продуктовые магазины и аптеки. Аналитики прогнозируют рост инвестиций в коммерческую недвижимость до 290 млн руб. Динамика продолжится до середины 2022 года, темпы роста инвестиций сократятся после окончания пандемии.

За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.

Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %

Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.

При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.

Рис. 3. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.

Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

Рис. 4. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при аренде в России, руб. кв. м.

Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.

За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.

Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости

В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.

В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.

С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.

Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».

Рис. 5. Динамика спроса на аренду офисов в сравнении с допандемийным периодом

Источник: ЦИАН. Коммерческая; m.asninfo.ru

География спроса на коммерческие помещения

Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.

Рис. 6. Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

Источник: ЦИАН. Коммерческая

Структура спроса по категориям коммерческой недвижимости

Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.

В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.

Таблица 1. Распределении спроса по классам офисов

До пандемии, начало 2020 года

Локдаун (апрель-июнь 2020)

Год назад (осень 2020)

Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021)

Текущий спрос (октябрь 2021 года)

По итогам 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м., из которых 4,59 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м. – к классу В. По итогам 9 месяцев. 2021 года совокупный объем офисов на московском рынке составил 17,5 млн кв. м., из которых 4,99 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м. – к классу В.

Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.

Рис. 7. Спрос на аренду офисов в округах Москвы за 9 мес.2021 г.

Источник: Циан.Коммерческая

Новые коммерческие помещения

Таблица 2. Основные показатели офисного рынка г. Москвы

Общий объем предложения

качественных площадей, тыс. кв. м.

Введено в эксплуатацию, тыс. кв. м.

Доля свободных площадей, %

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м./год

За 2020 год ставки аренды офисов претерпели несущественные изменения. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за 2020 год, связанный с пандемией, выросла на 2,1% (25 528 руб./кв. м./ год), за 9 месяцев 2021 выросла незначительно на 0,3% по сравнению с началом года и сейчас находится на уровне 25 596 руб./кв. м./год (без учета операционных расходов и НДС). При этом квартальное снижение средневзвешенного показателя в классе А связано с активным «вымыванием» более дорогих площадей за период июль – сентябрь: с рынка ушли крупные дорогие блоки из таких объектов, как Neva Towers, OKO, «ВТБ Арена Парк», «Искра-Парк», при этом доля менее дорогого предложения возросла.

В классе В ставка аренды в 2020 году выросла на 1,3%, т. е. до 17 135 руб./кв. м./год, за 9 месяцев 2021 выросла на 1,1%, т. е. до 17 342 руб./кв. м./год (без учета операционных расходов и НДС).

Рис. 8. Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В в Москве, руб./кв. м.

Источник: Авито.Недвижимость

После неопределенности рынка и сниженной активности девелоперов в 2020 году, когда совокупный ввод офисных площадей составил всего 224,4 тыс. кв. м. вместо прогнозируемого в конце 2019 года 520 тыс. кв. м., с начала 2021 года ввелось уже почти 500 тыс. кв. м., что превышает совокупные показатели 2016–2020 годов. Если в 2021 году ожидался ввод порядка 450–470 тыс. кв. м., то совокупный объем ввода офисов в уже в I–III кв. 2021 г. более чем вдвое превысил общий объем ввода 2020 года и составил 497,6 тыс. кв. м.

Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок в 2020 году, стал объект класса А – Neva Towers (60 283 кв. м.). Также произошел официальный ввод таких крупных объектов, как «ВТБ Арена Парк», «Алкон II», МФК «Квартал West». Крупнейшие объекты вышли на рынок практически не заполненными, в результате чего качественным свободным предложением пополнились исторически сложившиеся развитые деловые локации – Москва-Сити и северо-западная часть Москвы в районе Ленинградского коридора.

За 9 месяцев 2021 года завершилось строительство одного из крупнейших московских офисных проектов – «Ростех-Сити», арендуемая площадь которого составляет 173,6 тыс. кв. м. Также произошел официальный ввод более 128 тыс. кв. м. арендуемой площади объекта «Сбер-Сити». В 2021 году ожидается ввод еще порядка 200–220 тыс. кв. м. С учетом результатов первых девяти месяцев 2021 г. совокупный результат года может превысить отметку в 700 тыс. кв. м. и станет максимальным за последние семь лет. При этом порядка 75% объектов будут являться проектами класса А.

Однако в случае непредвиденных негативных ситуаций и низких темпов восстановления рынка показатель по итогам 2021 года может оказаться на более низком уровне.

Свободные офисные площади

За 2020 год доля свободных площадей в классе А выросла на 2,4 п. п. – до 11,7%, свободными остались 540 тыс. кв. м. офисов. В классе B c начала 2020 года, наоборот, отмечено снижение показателя на 1,3 п. п. – до 6,1%, общий объем свободных площадей – почти 760 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей за 9 месяцев 2021 г. достигла уровня 9,8% в офисах класса А и 5,8% в офисах класса В. Свободными на текущий момент остаются почти 488 тыс. кв. м. офисов в классе А и почти 729 тыс. кв. м. В классе В. При этом с начала года показатели снизились как в классе А, так и в классе B на 2 п.п. и 0,3 п.п. соответственно. Фактором такой динамики показателей является высокий уровень арендной активности, продолжающийся с начала 2021 года: доля сделок новой аренды в структуре сделок растет, формируя высокий показатель офисного поглощения.

К концу 2021 года ожидается дальнейшее снижение показателя в классе А (до 9,3–9,5%) и в классе В (до 5,3–5,2% к концу 2021 года) из-за небольшого объема анонсированных к вводу офисов, а также ожидаемой сезонной, более динамичной, деловой активности.

Рис. 9. Динамика вакантных офисных площадей в Москве, %

Источник: Авито.Недвижимость

Субаренда на рынке коммерческой недвижимости

Одной из тенденций 2020 года можно назвать рост субаренды на офисном рынке: в результате ограничительных мер и перевода части сотрудников на дистанционный формат работы значительное количество компаний приняли решение высвободить часть своих площадей под субаренду. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150–200 тыс. кв. м., часть из которых по-прежнему остается на рынке.

В 2020 году собственники классических офисов, в отличие от владельцев гибких пространств, были более защищены от масштабного отказа от площадей невозможностью одностороннего выхода арендаторов качественных объектов из договора, что потенциально сдерживает рост доли вакантных площадей. Более того, несмотря на общий рост вакантности в классе А, в объектах ключевых деловых локаций столицы – ММДЦ Москва-Сити и Центральном деловом районе – в конце 2020 года наблюдалась нехватка качественного предложения офисных пространств.

К слову, в 2020 году был зафиксирован большой объем сделок по пересмотру коммерческих условий, а также полному или частичному отказу арендаторов от площадей, причем основной объем такого типа сделок пришелся на конец года. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии.

Отраслевая структура спроса на офисные помещения

В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.

Рис. 10. Доля офисных площадей в зависимости от профиля компаний, %

Источник: Авито.Недвижимость

Однако в связи с высокой активностью IT-компаний в структуре спроса на офисы компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Коммуникации), они были лидерами в первые девять месяцев 2021 года с долей практически 28%. На втором месте оказались представители сферы B2B с долей в 14,5%. Средний размер сделки аренды составил в период I–III кв. 2021 г. 1 667 м2.

Рост интереса к гибким офисам

Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс. м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.

На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».

Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;

цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;

здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;

вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

Как работает трейд-ин с квартирами — личный опыт

Трейд-ин на рынке недвижимости не похож на тот, что предлагают автодилеры или магазины электроники. Рассказываем, как проходят такие сделки и когда выгодны.

Что вы узнаете из статьи

1. В случае с квартирами некоторые девелоперы выкупают старую квартиру и продают клиенту новую. Однако чаще застройщики помогают продать прежнее жильё, а не покупают его.
2. Квартиру в новостройке застройщик бронирует на 2–3 месяца, чтобы клиент смог продать старое жильё и по фиксированной цене купить новое.
3. По трейд-ин нельзя обменять низколиквидную квартиру, критерии отбора недвижимости у застройщиков могут отличаться.

Как работает трейд-ин в недвижимости

В понимании большинства людей трейд-ин — это обмен: продавец забирает старое и даёт новое со скидкой. Именно так и происходит на автомобильном рынке: автосалон выкупает старую машину с пробегом, которую позже продаст сам, а покупатель, доплатив, получает новую.

Но в случае с квартирами застройщик, как правило, ничего не выкупает. Чаще он только помогает продать старую квартиру, чтобы потом на эти деньги клиент купил новую. Именно такие сделки на рынке недвижимости относятся к трейд-ин.

«Застройщик не берёт квартиру под реализацию, а просто передаёт её агентам-партнёрам. Агент продаёт квартиру чуть дешевле рынка, на 5–15%. А у покупателя есть возможность зафиксировать на время продажи стоимость понравившейся новой квартиры», — объясняет агент из Санкт-Петербурга Татьяна Иванова.

«Главное преимущество схемы трейд-ин — реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Это позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Получается, что технически трейд-ин — это две параллельные сделки: продажа старой квартиры и покупка новой.

Как купить квартиру по трейд-ин

Шаг 1. Выбор новой квартиры

На этом этапе нужно найти застройщика, который работает по схеме трейд-ин и выбрать квартиру в новостройках этой компании. В Москве, например, такая схема есть у застройщиков ПИК, «А101», «Инград», «Самолёт», ЛСР, ФСК.

Шаг 2. Оценка старой квартиры

Перед тем как выкупить квартиру, застройщик или привлекаемое им агентство проводит оценку недвижимости. Итоговая стоимость согласуется с клиентом. Размер скидки на новую квартиру зависит от прайса на аналогичные лоты в локации, а также состояния дома и квартиры. Разумеется, по трейд-ин не получится реализовать вариант с проблемными документами либо с иными критичными недостатками.

Шаг 3. Бронирование

Застройщик бронирует для клиента новую квартиру в своём проекте и фиксирует её цену на срок реализации старой недвижимости. Бронь, как правило, платная. А её срок прописывается в договоре. Например, у «А101» забронировать квартиру и зафиксировать её цену можно на срок до 90 дней, у «Самолёта» — до 60.

Шаг 4. Продажа

В зависимости от условий конкретного договора срок продажи может составлять от семи дней до трёх месяцев, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. В этот период в большинстве случаев на квартиру находится покупатель. Если квартира не продана в установленный договором срок, клиенту возвращается стоимость бронирования.

Шаг 5. Покупка новой квартиры

Деньгами от продажи старой квартиры оплачивается покупка новой. Если вырученных денег не хватает, покупатель доплачивает нужную сумму.

Личный опыт: я купила квартиру в Краснодаре через интернет

Что застройщик не «выкупит»

Стоп-лист недвижимости у каждой девелоперской компании свой.

Например, ПИК отказывается брать для продажи апартаменты и загородную недвижимость, ФСК — земельные участки, дома и таунхаусы, нежилые помещения, комнаты и доли в квартирах. Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, тоже не в почёте: для сделки потребуется согласие органа опеки, а поскольку взамен покупается квартира в новостройке, орган опеки может отказать. У «Самолёта» в стоп-списке: доли в квартирах и домах, загородная недвижимость и квартиры в сданных новостройках с неоформленным правом собственности.

Застройщикам также неинтересны квартиры:

дороже 25 миллионов ₽;

расположенные дальше 15–30 км от МКАД (у каждого застройщика своё требование к удалённости и свой список доступных городов);

дома ниже пяти этажей;

слишком большие квартиры (больше трёх комнат или площадью больше 120 м²);

квартиры в очень старых домах (у ФСК, например, требование к дому — не старше 1920 года постройки).

То есть застройщики не готовы «связываться» с так называемыми неликвидными объектами, продать которые будет сложно.

Трейд-ин за день. Предложения от застройщиков

Некоторые застройщики готовы не только перепродавать вторичные квартиры покупателей, но и сразу выкупать их. В этом случае подписать договор купли-продажи вторичного жилья и договор долевого участия можно даже в один день. При этом застройщики, как правило, не требуют съехать со старой квартиры в день её продажи, а дают несколько недель, а то и месяцев на переезд.

Например, такой трейд-ин предлагает «Брусника». Правда, сам застройщик называет эту программу «Обмен квартир». Она действует во всех городах присутствия компании: Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте, Кургане и Видном Московской области. Жить в проданной квартире застройщик разрешит бесплатно три месяца после подписания договора купли-продажи. Срок проживания может быть продлён, но уже на условиях аренды, то есть за деньги.

Такая же услуга есть и у «ПИК-Брокер»: компания готова сама выкупить вторичную квартиру. Причём выбрать новое жильё можно не только в проектах ПИК, но и в комплексах партнёров — «А101», «Инград», «Самолёт», Level Group, уточнили в офисе продаж.

Плюсы и минусы трейд-ин

Личный опыт: если бы продавала квартиру через застройщика, потеряла бы 900 000 ₽

Мы продавали однокомнатную квартиру в ЖК «Ново-Молоково» в Московской области. Дом был сдан в 2012 году, мы въехали в квартиру со свежим ремонтом в 2013 году. В 2020 году вместо однушки решили по схеме трейд-ин купить четырёхкомнатную квартиру в Пушкино. Мы написали застройщику. Оценка квартиры происходила удалённо по фото: мы их выслали девелоперу. Он оценил жильё примерно в 3,5 миллиона ₽ и рекомендовал снизить цену еще на 200 тысяч ₽, иначе, по его словам, квартиру никто не купит. В договоре, который нам предложили, было сказано: застройщик вправе снижать стоимость квартиры, если не укладывается в сроки продажи, причём без согласования с нами.

Оценка и условия нас не устроили: на тот момент в нашем районе квартиры выставлялись на продажу в среднем за 4–4,5 миллиона ₽. Поэтому мы обратились к местному риелтору — квартиру он продал в четырёхдневный срок за 4,2 миллиона ₽.

С застройщиком мы всё же успели заключить предварительный договор трейд-ин, который позволил нам сохранить бронь на новую квартиру. В рамках договора мы заплатили застройщику 30 000 ₽ сразу — это стоимость брони — и ещё 260 000 ₽ обязаны были заплатить после сделки — за риелторские услуги застройщика. Застройщик сделал нам на обе суммы скидку на новую квартиру, так как от программы трейд-ин мы не отказались, просто покупателя нашли самостоятельно. Если бы отказались от покупки новой квартиры в его проекте, застройщик не вернул бы нам 290 000 ₽.

И так как у нас был этот договор, представитель застройщика тоже участвовал в сделке по продаже вторичной квартиры. Он дистанционно отслеживал весь процесс, присутствовал при оформлении договора, проверял документы, вносил правки. Сделка была сложной: мы задействовали военную ипотеку и покупку по доверенности, которую в процессе купли-продажи пришлось переоформлять. Сделка проходила в первый локдаун в 2020 году, из-за чего она растянулась на два месяца. С двойной помощью, и от нашего риелтора, и от представителя застройщика, мы чувствовали себя чуть спокойнее.

В целом для себя мы поняли, что схема трейд-ин от застройщика выгодна, если продаваемая квартира ближе к неликвидной или если продать нужно очень срочно.

Данные об условиях программ трейд-ин мы взяли с официальных сайтов строительных компаний. Условия актуальны на 25 декабря 2021 года и могут измениться.

Нам чужого надо. Россияне все чаще выбирают съемные квартиры. Почему в 2022 году им придется платить за них еще больше?

Конец 2021 года ознаменовался громким скандалом на российском рынке аренды жилья. База недвижимости ЦИАН запретила сдавать квартиры «исключительно славянам». Уже с 1 февраля 2022-го в тексты объявлений нельзя будет включать основания для дискриминации или побуждения к ней. В сети инициативу тут же раскритиковали, но продолжения конфликт не получил — съемщиков и владельцев жилья внезапно объединил страх перед грядущим выводом арендного бизнеса из тени. Первые испугались возможного роста стоимости аренды, вторые — штрафных санкций. Будут ли в 2022-м дорожать съемные квартиры и почему, — разбиралась «Лента.ру».

Алло, налоговая

Анонсированное Минстроем «обеление» рынка съемного жилья стало одним из главных факторов, способных уже в 2022 году повлиять на уровень арендных ставок. В настоящее время абсолютное большинство квартир в России (по оценке «Мира квартир», порядка 90 процентов) сдаются нелегально — собственники не платят налоги и заключают с нанимателями самопальные, зачастую абсолютно безграмотные договоры или вовсе обходятся без них. Эта ситуация надоела и налоговикам, и Минстрою, который планирует наращивать долю арендуемого жилья в стране.

В середине декабря Минстрой обсудил с общественными организациями и агрегаторами идею создания платформы по учету арендной недвижимости. В ходе совещания замглавы министерства Никита Стасишин пояснил, что ключевая цель создания системы и разработки соответствующего законопроекта — учет договоров и «обеление» рынка аренды, а также «упрощение арендных отношений». Официальная платформа нужна, чтобы обезопасить граждан — арендаторов и арендодателей — при заключении сделок.

Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ

По словам чиновника, государственная система будет фиксировать факт заключения договора аренды. Более того, на платформе можно будет выбрать и сам проект договора, предварительно проверенного юридически. Все действующие агрегаторы (например, ЦИАН или «Авито Недвижимость») будут интегрированы с платформой, подчеркнул Стасишин.

Законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пока находится в стадии разработки, но участники рынка недвижимости уже сообщили, что его принятие неизбежно увеличит расходы арендаторов.

«Понятно, что все налоги, которые должен будет заплатить арендодатель, лягут на плечи арендаторов, — заявил «Ленте.ру» эксперт рынка инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Любой человек, который сдает больше одного помещения, самостоятельно выходит на систему либо самозанятости, либо на индивидуальное предпринимательство (ИП). Таким образом, большая часть этого бизнеса уже не в тени. А вот если есть цель усложнить жизнь бабушкам, сдающим одну свою квартиру, то такой сервис на отлично справится с этой задачей».

Рост ставок из-за «обеления» аренды также спрогнозировала Российская ассоциация электронных коммуникаций (РАЭК). Игнорировать арендную госплатформу не получится: за это предлагается штрафовать физические лица на сумму от 500 до 2,5 тысячи рублей, юридические — на 5-10 тысяч рублей. Штрафы и даже уголовная ответственность для арендодателей, не платящих налоги, есть и сейчас. Уголовное наказание, в частности, грозит хозяевам, которые уклоняются от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) на протяжении трех и более лет, а также в случае, если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 миллиона рублей.

Снимаем все

Между тем арендное жилье дорожает и без воздействия чиновничьих инициатив. По данным портала Restate.ru (есть в распоряжении «Ленты.ру»), минувшей осенью из-за ажиотажного спроса собственники взвинтили цены на съемное жилье в городах-миллионниках. В среднем ставки подскочили на 10-15 процентов. Одна из причин их роста — увеличение ставок по жилищным кредитам. Арендовать квартиры в крупных городах стало дешевле, чем покупать в ипотеку.

Фото: Юрий Стрелец / Коммерсантъ

В конце лета — начале осени больше всего увеличилась стоимость аренды жилья в Уфе (на 23 процента), Красноярске (15 процентов), Екатеринбурге и Новосибирске (13 процентов), Ростове-на-Дону и Казани (12 процентов), подсчитали аналитики. Наименьшую динамику показали лишь два «миллионника» — это Воронеж (там средняя ставка выросла на 3 процента) и Москва (плюс 0,2 процента). При этом с начала 2021 года стоимость аренды столичных квартир в среднем выросла на 30 процентов — поэтому и не произошло бурного осеннего роста.

«Банки взяли курс на удорожание ипотеки: ставки растут, средняя сумма кредита, а значит, ежемесячные транши по ипотеке увеличиваются, — поясняют в Restate.ru. — Все это продолжает усиливать интерес к съемному жилью — многие покупатели попросту отложили на время решение квартирного вопроса». Даже после роста ставок аренды в конце лета во многих крупных городах они остались значительно ниже среднего размера ипотечных платежей.

В Москве удорожание съемного жилья эксперты также связывают с возвращением в столицу иногородних студентов и рабочих, а также с ростом расходов собственников (например, происходит ежегодная индексация коммунальных платежей). Кроме того, повышать ставки аренды москвичей вынуждает переоценка кадастровой стоимости жилья. Налоги на недвижимость в 2022-м увеличатся, следовательно, многие захотят компенсировать финансовые потери за счет арендаторов.

Квартиры не найдется

Подогреть спрос на долгосрочную аренду с середины 2021-го помогало и планомерное сокращение выбора квартир для потенциальных съемщиков. По подсчетам ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), к концу года количество объявлений с квартирами в аренду в целом по городам-миллионникам снизилось на 70 процентов в годовом исчислении. Сокращение объемов предложения съемного жилья было зафиксировано в 14 из 16 городов-миллионников. Арендаторы еще летом разобрали самые ликвидные варианты. Кроме того, некоторые собственники (особенно в туристических центрах) ушли в сегмент посуточной аренды.

Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

«Значительная часть собственников летом перешли на посуточную аренду квартир и переориентироваться обратно не спешат, — подтверждают аналитики Restate.ru. — По некоторым оценкам, число посуточных квартир в 2021 году увеличилось на 40 процентов по сравнению с 2020-м. Для многих аренда — источник дополнительного или даже основного дохода, а посуточная тактика позволяет больше заработать».

В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в крупных российских городах увеличилась на 21 процент, до 20,4 тысячи рублей в месяц (против 16,9 тысячи год назад), отмечают в ЦИАН. Съемные «двушки» стали на 23 процента дороже (ставка для них теперь равна 30,3 тысячи рублей), «трешки» прибавили 20 процентов (до 45,8 тысячи рублей в месяц).

Некоторые арендодатели, воспользовавшись значительным ростом цен на рынке купли-продажи, решили продать свои квартиры

Торговаться с арендодателями, как в ковидном 2020-м, больше не получается — коронавирус остался, а дисконты — нет. «В течение 2021 года скидок на рынке аренды фактически не было, — говорится в материалах «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»). — Иногда дисконт мог составлять 1-2 тысячи рублей, но даже это происходило нечасто. Если арендодатель соглашался на более существенные скидки, то, как правило, это было обусловлено какими-либо проблемами с конкретным объектом, его недостатками». По наблюдениям риелторов, москвичи нередко заявляли, что лучше вовсе не сдавать свою квартиру, чем снижать ставку аренды.

«Всплеск спроса позади»

Придется ли жителям столицы и арендодателям в других городах наступать на горло собственной песне, пока неизвестно. В «ИНКОМ», например, считают, что смягчение условий аренды квартир в Москве маловероятно. Дефицит ликвидного предложения все еще заметен, и собственники даже стараются поднимать стоимость проживания на 5-15 процентов — несмотря на далеко не высокий зимний сезон. Причем это происходит не только при сдаче объектов новым жильцам — некоторые хозяева меняют условия действующих договоров.

«Квартиранты принимают эти условия, считая их выгодными, ведь снять аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет», — поясняют специалисты. По словам заместителя директора департамента аренды «ИНКОМ» Оксаны Поляковой, в ближайшей перспективе цены на съемное жилье будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объема предложения. «Его увеличение, а также ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок», — обещает эксперт.

В Restate.ru считают, что всплеск спроса на арендные квартиры позади, в перспективе стоимость найма будет корректироваться. «Дальнейшему резкому росту ставок не способствует и большое количество инвестиционных квартир, которые россияне приобрели в период действия госпрограммы льготной ипотеки, — поясняют эксперты. — Такие квартиры начнут в большом количестве пополнять рынок аренды уже в 2022 году, и это вряд ли позволит собственникам высоко задирать стоимость аренды».

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) указывают: экономическая ситуация в России остается сложной, поэтому вряд ли можно ожидать роста доходов арендаторов. Соответственно, предпосылок для заметного роста ставок тоже нет. «Через год-два-три будут достроены нынешние новостройки, которые массово раскупали в 2020-2021 годах. И многие инвестиционные квартиры примерно в одно время выйдут на рынок аренды», — соглашаются специалисты с коллегами.

Таким образом, рост ставок могут спровоцировать законодательные инициативы, увеличение налоговых и коммунальных платежей, удорожание ипотеки. Снижения стоимости аренды стоит ожидать, когда рынок пополнится новыми предложениями в новостройках, а обвала — если очередной «черный лебедь» (вроде нового суперопасного штамма COVID-19 или войны) обрушит российскую экономику. Последний вариант — самый неблагоприятный для всех: куда дешевле договориться с владельцем квартиры о скидке или хотя бы о сохранении текущей ставки.

Источник https://delprof.ru/press-center/open-analytics/kommercheskaya-nedvizhimost-2021-kak-transformirovalsya-rynok-ofisnykh-i-torgovykh-pomeshcheniy/

Источник https://www.sravni.ru/text/kak-rabotaet-trejd-in-s-kvartirami—lichnyj-opyt/

Источник https://lenta.ru/articles/2022/01/07/rent/

Источник