Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Делить большое на малое и сдавать в аренду дороже – один из ключевых принципов известного инвестора Роберта Кийосаки. Этот принцип работает для жилой и коммерческой недвижимости и позволяет повысить доходность с аренды в 1,5-2 раза. Еще один существенный плюс этой стратегии – здесь можно обойтись без существенных вложений. Инвестору не обязательно покупать объект в собственность и брать ипотеку. Достаточно взять ее в аренду, разделить на части и сдавать офисы в субаренду уже по частям.

Коммерческая недвижимость хорошо востребована, особенно в крупных городах. Возможности заработка здесь не хуже, чем на жилых объектах. А произвести “распил” большого объекта на несколько маленьких можно с минимальными вложениями времени и денег.

“Я искренне восхищался своим приятелем, который додумался покрасить только ту стену офиса, которая выходила на дорогу, и таким образом сэкономил на краске. Учись экономить на мелочах, это намного увеличит твои доходы”

Уоррен Баффет

Сфера	Недвижимость
Стартовый капитал	от 50 000 до 100 000 рублей
Надежность	Высокая
Цель инвестиций	Заработать на разнице между стоимостью аренды большого офисного помещения и сдачи в субаренду нескольких маленьких студий
Доходность	около 50-100% в месяц
Чистый пассивный доход за год	от 600 000 рублей

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Сколько на этом можно заработать

• город;
• расположение офиса;
• класс офиса;
• состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
• модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Как сдавать офисы с высокой надежностью

Эта модель инвестирования считается надежной при условии грамотного тестирования рынка и составления бизнес-плана. До подписания договора нужно изучить рынок коммерческой аренды, учесть все факторы (расположение, площадь и т.п), дать пробные объявления о субаренде. Таким образом инвестор убедится, что спрос есть, а доходность составит не менее 50% в месяц. В таком случае сдавать офисы в субаренду будет несложно и выгодно.

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

• долгосрочной аренды мини-офисов;
• долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
• почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
• почасовой и посуточной аренды офисов;
• аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
• представления юридических адресов.

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Как заключить договор аренды офиса

Для осуществления этой стратегии инвестору достаточно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и заключить договор аренды офиса с собственником. В этом договоре должна быть прописана возможность сдавать помещение в субаренду.

После этого может быть заключен договор субаренды. Это два отдельных и независимых документа. Но положения договора субаренды не могут противоречить положениям договора аренды. Срок действия договора субаренды также не может превышать срока действия договора аренды.

Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.

Как выбрать офис в аренду от собственника

Выбор места – ключевой фактор для инвестора в коммерческую недвижимость. Если спроса не будет или цена окажется ниже планируемой, он может не получить запланированной прибыли или даже уйти в минус. Лучше всего подойдут помещения в бизнес- центре в центральной части города, которые всегда востребованы арендаторами. Если взять офис в аренду от собственника в таком бизнес-центре по рыночной цене, его можно выгодно сдать в субаренду. Необходимо тщательно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

Например, если взять в аренду помещение за 100 тысяч в месяц, потратить еще 90 тысяч на перепланировку и закупку необходимого оборудования, и 25 тысяч платить ежемесячно (оплата налогов, коммунальных платежей, уборщицы и т.п.) и сдать в субаренду за 180 000 рублей в месяц, годовой доход составит:

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

Какие есть риски и как их минимизировать

• Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
• Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
• Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы. Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
• Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Система налогообложения

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения	100 кв. метров
Стоимость аренды	300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды	600 000 рублей в месяц
Чистый доход	250 000 рублей в месяц

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

“Весь секрет бизнеса в том, чтобы знать что — то такое, чего не знает больше никто”.

Аристотель Онассис

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

1. Тщательно выбирать объект
2. Заранее тестировать спрос на субаренду
3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Субаренда нежилых помещений. Как заключить договор субаренды

Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимости. Каковы особенности соответствующего типа сделок? Какие источники права регулируют процедуры их заключения? Каким образом в подобных соглашениях участвуют владельцы недвижимости?

Что такое субаренда?

Субаренда — это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений — распространенное в бизнесе явление.

Субаренда в бизнесе: законодательный аспект

Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений. Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений — это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.

В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей. А их контрагенты, которые получают в распоряжение имущество, также вправе сдавать его — цепочка правоотношений, как полагают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.

Условия субаренды

Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца. Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.

Вместе с тем, как отмечают многие эксперты, в 615-й статье ГК РФ прямо не сказано, каким образом владелец недвижимости должен давать согласие на последующие операции с имуществом в виде субаренды (и далее по цепочке, если это требуется). Поэтому, юристы рекомендуют заранее прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» — непосредственно с собственником. Получается некий договор аренды с субарендой в качестве одного из пунктов. Менее желательно, но, как полагают эксперты, в ряде случаев допустимо — составлять дополнительные соглашения к основному договору. В соответствии с данным документом владелец недвижимости может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьей стороной.

Зависимость договоров

Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился — закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?

Юристы отмечают — субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Если изучить ГК РФ на предмет неких послаблений для субарендатора, то можно также обратить внимание на одно из положений 618-й статьи.

Право на новый контракт

Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.

Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.

Как субарендатор получает «повышение»

Итак, мы определили, что контрагентом-субарендатором предприятия, заключившего с владельцем недвижимости «первичный контракт» на найм объекта, может быть в законном порядке оформлена полноценная аренда нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо сделать фирме для реализации соответствующего права — обратиться к владельцу недвижимости с офертой. В ней должно выражаться намерение юрлица о найме помещения, а также базовые условия последующего договора аренды.

В свою очередь, владелец недвижимости обязан, по закону, акцептировать данную оферту. Если он это не сделает, то, согласно 445-й статье ГК РФ, субарендатор, который, возможно, останется без столь нужного ему помещения, может обратиться в суд. Предметом искового требования будет понуждение владельца недвижимости заключить соответствующий договор. Как отмечают многие юристы, судебная практика в целом свидетельствует о склонности судов вставать на сторону субарендаторов.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий вышеописанный механизм.

Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия

Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.

В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор — ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор — госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».

Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту — согласно ГК РФ, с другой — с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.

Как быть контрагентам субарендатора?

Есть еще один интереснейший нюанс, касающийся рассматриваемого типа правоотношений. Как мы отметили выше, аренда нежилого помещения может формировать собой последовательную цепочку сделок. На верхней ступени — это договор арендатора с владельцем недвижимости. Далее идет субаренда. По ней соответствующий договор подписывает «первичный» арендатор со своим контрагентом. После может быть заключена вторичная субаренда и т. д. То есть возможен сценарий, при котором «Гидрокабельмонтаж» отдаст цех какому-нибудь другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванов А. Б., если, конечно, к тому моменту он еще не вступил, как это следует по нашему сценарию, описанному выше, в разногласия с ООО «Пропеллер».

Мы исследовали нюанс, при котором контрагент может в законном порядке занять место «первичного» арендатора. Однако есть ли такое право у предприятия, которое выступает «вторичным» субарендатором, находясь, условно говоря, на одно звено дальше от владельца недвижимости?

Юристы отмечают — в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда — это процедура, которая не запрещена законом.

Двойная субаренда: специфика

Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась — применяются нормы в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.

Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель.

Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости — именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.

Структура договора субаренды

Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.

Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» — он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды — владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.

Следующий пункт соглашения — обязанности сторон. Здесь все практически то же самое, как если бы заключался обычный договор аренды. Прописываются сроки передачи недвижимости субарендатору, если это требуется — использование объекта по такому-то назначению, обязательства контрагента владельца недвижимости содержать помещение в порядке и т. д.

Далее в договор обычно включаются условия по оплате, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок осуществления субарендатором соответствующих платежей — обычно до 5 числа каждого месяца, оговаривается право арендатора взыскивать задолженность. Включаются положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все то же самое, что при «первичном» договоре найма нежилого помещения.

Следующий пункт договора — ответственность сторон. Здесь формулировки также в достаточной мере стандартны. Это обязательство субъектов правоотношений уплачивать пени, штрафы и т. д.

В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или же прекращения действия соответствующего контракта. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующий найм в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.

В соглашениях о субаренде, так же, как и во многих других типах контрактов, могут прописываться особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения объекта становятся собственностью арендодателя. Также обычно закрепляется положение, по которому субарендатор вправе продолжить пользоваться объектом недвижимости, даже если право собственности по нему перейдет к третьим лицам.

В числе прочих условий договора, которые также обычно прописываются — те, что, к примеру, регулируют, в дополнение к предыдущим формулировкам, варианты с осуществлением улучшения в структуре объекта. Такие как, например, проведение капитального ремонта.

Государственная регистрация субаренды в общем случае не требуется. При этом, как мы уже отметили выше, текущий арендатор должен иметь письменное согласие владельца недвижимости на последующие заключение сделок, предмет которых — сдача внаем соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих подобные сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому оформляется субаренда помещения, ОКВЭД фирмы и иные атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения отрасли бизнеса, значения не имеют.

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости

от 100 тыс.руб./мес. до нескольких миллионов!

Хотите получать доход от коммерческой недвижимости не покупая ее? Причем доход такой же, как и у собственника, даже больше! Это реально и даже совсем несложно, я вас этому научу!
Показать полностью.

Это самый настоящий пассивный доход. Он не идет ни в какое сравнение с темой аренды жилой недвижимости. В нашей теме у вас на выходе всегда, подчёркиваю: ВСЕГДА, будут деньги.

Я принципиально не работаю и не учу работать с квартирами: огромные вложения, регулярные проблемы с жильцами, постоянные доп. расходы, а на выходе копейки. Вы долгие годы будете возвращать свои деньги. К примеру, купив квартиру за 10 млн. и сдавая её за 50 тыс. в месяц (без учета расходов), вы будете возвращать свои средства аж целых 16 лет!

• Все записи
• Записи сообщества
• Поиск

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Не могу найти подходящее помещение

Одна из первых проблем, с которой сталкиваются мои ученики, это то, что не получается сразу найти объект, удовлетворяющий требованиям.

Не стоит расстраиваться, такое бывает. Более того, это нормально. Свой первый доходный объект я искала несколько месяцев. Но оно того стоило!
Показать полностью.
Тут главное не торопиться, не брать первое попавшееся. Потому как правильный выбор локации и помещения это 80% успеха в нашем бизнесе.

Можно ходить, выбирать, сравнивать. Это даже необходимо делать, чтобы начало формироваться видение. Но не брать, если оно не удовлетворяет всем необходимым критериям.

О том, как правильно искать помещение, каким оно должно быть, и что с ним дальше делать, я подробно рассказываю на своем курсе.

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Зачем вам много денег? Вопрос мотивации

Многие люди мечтают стать богатыми. Но лишь немногие становятся. Почему?

Одна из причин это четкое понимание цели. Ведь деньги не приходят просто так, а лишь под конкретную цель. У многих я думаю бывали ситуации, когда вдруг резко на что-то требовались деньги, которых на тот момент не было, но они волшебным образом откуда-то приходили, потому что была ярко выраженная нужда, которая превращала абстрактное желание в конкретное намерение эти деньги иметь.
Показать полностью.

Сейчас подумайте о том, что вы очень сильно хотите, что вам очень-очень нужно прямо сейчас и пропишите, сколько это стоит.

Например:
Вылечить родителей
Купить квартиру
Оплатить образование ребенку

Если вы твердо намереваетесь это иметь, то и ресурсы для этого придут, ведь деньги это всего лишь цифры, они есть в нашей жизни настолько, насколько мы сами их в нее пускаем. А я вам в этом помогу, так как могу научить вас зарабатывать на коммерческой недвижимости.

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Учиться, учиться и еще раз учиться

В продолжение темы про обучение. Как я уже говорила, я не противник обучения, наоборот, я фанат различных курсов и тренингов, но главное, чтобы от них была практическая польза.

Наиболее важными для меня были:
Показать полностью.

Школа Бахшта — Построение отдела продаж с 0, Большие контракты — эти тренинги стоили не много не мало 1,5 миллиона! Но они дали мне ключевые навыки по переговорам, а также научили не бояться больших денег.

Курсы Татьяны Коряновой — Торги по банкротству — несмотря на то, что непосредственно этой темой я не воспользовалась, именно там я обрела друзей и единомышленников, с которыми плодотворно сотрудничаем и по сей день.

Курсы Натальи Закхайм по доходной недвижимости — опять-таки в чистом виде стратегию на жилой недвижимости не применила, но применила тот же принцип чуть позже на коммерческой недвижимости, где он работает еще лучше на мой взгляд.

Так что учиться можно и нужно! И пусть даже вы не примените на 100% то, чему вас учат, определенные плоды это даст обязательно!

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Ну вот и подошел к концу 2021 год. И пусть он был непростым, давайте его поблагодарим за все хорошее, что он нам подарил.

Желаю всем вам в наступающим 2022 году здоровья, счастья и благополучия!!! И пусть исполнятся ваши самые заветные желания в новом году!!!

Алексей Колодежный
С Новым Годом!!!

Moty Volkov запись закреплена

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Почему отличники работают на троечников?

Как бы это ни звучало странно, но это правда жизни.

Генри Форд, Билл Гейтс, Роман Абрамович, Олег Тиньков — вот лишь некоторые известные примеры людей, не отличавшихся большим успехом в классическом образовании, однако многого добившиеся в жизни.
Показать полностью.

Я ни в коем случае не являюсь противником образования, наоборот, я считаю, что учиться и образовываться надо, и постоянно, но учеба на мой взгляд должна носить более практический характер. Ведь зачастую значительная часть того, чему нас учат в школе и институте, в жизни не пригождается.

Так чем же троечники лучше отличников?

Отличники слишком зависимы от мнения окружающих, они привыкли получать хорошие оценки, похвалу от преподавателей, они не привыкли мыслить свободно и самостоятельно. Троечники же сами по себе, и никто им не указ.

Отличники слишком погружаются в детали. Из них получаются прекрасные специалисты в своих областях. Но это тот случай, когда за деревьями леса не видно. Троечники же мыслят более масштабно и стратегически. Да, они не знают многих деталей, но потом для этого и нанимают в свой бизнес отличников.

Троечники больше склонны к риску и авантюризму, а это качества, необходимые предпринимателю. Классическая же система образования форматирует людей под работу по найму.

Что касается меня, у меня есть диплом о классическом высшем образовании, но пошла в институт я только в 25 лет, к тому времени сформировавшись уже как предприниматель. Однако куда больше мне дал не ВУЗ, а различные практические курсы и тренинги. Об этом расскажу подробнее в одном из следующих постов..

На своем же курсе по субаренде коммерческой недвижимости я даю сугубо практическую информацию, которая вам однозначно пригодится, если вы хотите создать себе доход на недвижимости.

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Зачем мне обучать других?

Мне часто задают этот вопрос. Если у меня есть хороший доход от недвижимости, зачем мне работать? Многие же как раз стремятся выйти на достойный уровень дохода чтобы ничего не делать, загорать под пальмами или что-то в этом духе.

Во-первых, мне нравится помогать людям. Я сама когда-то была в тяжелой финансовой ситуации, и если сейчас мои знания и опыт могут принести кому-то пользу, то это меня искренне радует и вдохновляет. Это что-то вроде миссии что ли.

А во-вторых, ничего не делать скучно. Пробовала. Хватает не надолго. Особенно для предпринимателя, человека, который всю жизнь привык быть в движении и что-то организовывать.Для меня это очередной предпринимательский проект, который в свою очередь тоже приносит доход (ну а как иначе?).

Только имея пассивный доход можно позволить себе роскошь творить — заниматься тем, что тебе нравится и интересно, по зову сердца, а не ради денег!

Кто тоже хочет себе пассивный доход и работать для удовольствия, а не для денег, приходите на мой мастер-класс сегодня в 19.00 мск. Регистрация тут»> https://dohod-na-subarende.ru/

Владимир Пугач

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Рентабельность 300% — фантастика ли?

Отвечаю — нет, это не фантастика! И это не торговля оружием или наркотиками как вы могли не дай бог подумать. Это обычный, легальный бизнес, которым я занимаюсь, и которому обучаю своих учеников.

С учетом того, что ставки по вкладам в банках дают процентов 5-10, сдача квартир приносит примерно столько же, цифры в 300% кажутся фантастическими и нереалистичными.
Показать полностью.

Так как же можно получить столь высокую доходность?

Ну ладно, если квартиру поделить на студии, то процентов 30 можно сделать. Можно заработать на акциях или крипте, занимаясь трейдингом, но это все слишком непредсказуемо, в этом надо супер хорошо разбираться, постоянно следить за новостями, иначе с таким же успехом можно все и потерять. Бизнес тоже от силы процентов 50 дает. Неплохо конечно, гораздо лучше, чем вклады, но я-то вам предлагаю вариант получше!

Приходите на мой бесплатный мастер-класс и на моих кейсах убедитесь, что доходность в 300% вовсе не фантастика, а реальность! Да, потрудиться немного придется в начале, не скрою, но оно того стоит!

Заработок на субаренде коммерческой недвижимости запись закреплена

Некогда учиться, нет времени.

Мы с вами живем сейчас в информационную эпоху, когда информация в переизбытке, а дефицитным стал другой ресурс — время. Научиться сейчас можно всему, освоить практически любую профессию — в этом плане интернет открыл безграничные возможности. Вопрос лишь в способности эту информацию использовать. А для этого нужно время, и именно оно сейчас выступает ограничивающим фактором для многих.
Показать полностью.

Но ведь время у всех в одинаковом количестве, и у президентов, и у бизнесменов, и у простых работяг. Почему же одни кажется успевают все, создают масштабные проекты, путешествуют и т.д., другие же живут в состоянии белки в колесе и жалуются на нехватку времени на что-то новое?

1. На первом месте на мой взгляд однозначно стоит мотивация. Когда человеку сильно что-то надо, он найдет и время, и силы, и средства.

2. Неверие в себя и возможный результат. Если человек не верит, что та или иная учеба может привести к существенному улучшению его жизни, то он будет прикрываться своими рутинными делами как щитом — дескать у меня семья, работа и т.д.

3. Расстановка приоритетов — делим дела на важные / не важные и срочные / не срочные (есть такой полезный инструмент, как матрица Эйзенхауэра, кому интересно, погуглите). Концентрируемся на самом важном и срочном, не важное и не срочное отметаем, срочное но не важное делегируем, важное но не срочное — определяем срок и делаем позже.

4. Избавляемся по максимуму от пожирателей времени — соц.сети, мессенджеры, интернет, телевизор, пустые не нужные разговоры. Полностью конечно от этого не абстрагироваться, но стараемся минимизировать.

5. Фокус на цели. К примеру, если мы хотим стать богатыми, значит мы должны получать знания и осваивать навыки в сфере бизнеса, финансов и т.д., каждый раз спрашивая себя — приближает ли это мое конкретное действие сейчас к цели или нет. И двигаемся, пусть и малыми шажочками, но вперед, к свой цели!

6. Ну и конечно планирование на год / месяц / день тоже очень помогает держать фокус внимания на самом важном.

А вы как справляетесь с нехваткой времени? Все ли успеваете? Применяете ли какие-то техники тайм-менеджмента в жизни?

Источник https://kudavlozhit.ru/investirovanie/sdavat-ofisy-v-subarendu

Источник https://businessman.ru/new-subarenda-nezhilyx-pomeshhenij.html

Источник https://vk.com/dohodnasubarende

Источник