Главная / Недвижимость / Как сдать помещение в аренду
Опубликовано: 27 октября 2021

Как сдать помещение в аренду

Как сдать помещение в аренду

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях, которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку, установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Как быстро сдать нежилое помещение

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе:

  • площадь сдаваемого помещения,
  • существующая планировка,
  • состояние объекта,
  • наличие предметов мебели и коммуникаций,
  • месторасположение объекта,
  • наличие обустроенных парковок,
  • транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора,
  • трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Вам будет интересно  Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов.

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах, коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e-mail. Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Коммерческая недвижимость

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости.

Для сдачи помещения небольшой площади:

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

  1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
  2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади:

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Аренда нежилых помещений

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

  • идентификационные данные собственника объекта и арендатора,
  • адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики,
  • регистрационная информация,
  • срок действия договора,
  • размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Выгодная аренда помещения

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Вам будет интересно  Когда арендодателю придется вернуть деньги квартирантам

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Подписание договора аренды

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Оформление сделки

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Коммерческая недвижимость простыми словами

коммерческая недвижимость это понятие простыми словами

Что такое коммерческая недвижимость разберем вопрос и понятие простыми словами, что это значит, значение и определение, типы (помещение, здание, офис, торговый комплекс и т.д), какие объекты нежилой недвижимости являются ею, акцентируем внимание на цель использования для бизнеса и связанных возможностей инвестиций (приносить прибыль), как выгодно купить или арендовать на рынке.

В зависимости от предназначения всю недвижимость принято разделять на: жилую и коммерческую. С первой все предельно понятно, но второй вариант требует более детального рассмотрения.

Что касается информации по жилой, которая часто приобретается с помощью ипотеки и не используется, как инвестиционная, а только для собственных индивидуальных нужд либо использования под сдачу с выплатой налога, а следовательно с низкой доходностью.

Что значит коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения, отдельные офисные (офисы), торговые или нежилые помещения, склады, земельные участки земли, позволяющие использовать их владельцам (собственнику) в интересах предпринимательства или передачи в аренду третьим лицам (арендаторам). Владеть такой недвижимостью по закону после государственной регистрации права (в том числе по решению суда) могут, как физические лица, так и юридическое лицо (предприниматели). Критерием оценки коммерческой недвижимости, помимо состояния, выступает уровень ее доходности.

Основные особенности

Главным критерием коммерческих объектов является способность собственнику (владельцу, инвестору) получить выгоду от приобретения покупателем или сделок аренды. Для сравнения жилье не обладает такой способностью, а также не предусматривает амортизации, поэтому отношение к ней иное.

К коммерческой недвижимости принято относить точки продаж в торговой сфере (магазины, кафе, рестораны), однако эта категория шире, причем входящие в нее объекты обладают различиями, как в характеристиках, так и областях практического использования и способах инвестиций.

Коммерческая недвижимость — это нежилые виды недвижимости для целей бизнеса и некоммерческих организаций для получения прибыли за счет роста спроса и себестоимости на рынке, сдачи в аренду, перепродажи, инвестирования.

Виды коммерческой недвижимости

В зависимости от целевого предназначения вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько групп:

Торговые. Объединяют площади для реализации различной продукции, например, магазины, торговые центры, автомобильные салоны, аптеки и так далее.

торговая недвижимость

Офисные. Помещения для размещения офисного персонала и руководящего состава, проведения разного рода массовых мероприятий, к примеру, конференций, прием клиентов, гостиницы и так далее.

Вам будет интересно  Сахалин и Карачаево-Черкесия отчитались о завершении программы расселения аварийного жилья

офисная недвижимость

Индустриальные. Объекты для производств, хранения сырья и готовой продукции. В эту группу входят цеха, складские помещения из складского сегмента зачастую в быстровозводимых зданиях. Категория, пользующаяся спросом у предпринимателей, хоть и подвержена риску, но включает прибыли, если приобретете под выгодные бизнесы. Да и варианты продать эту собственность или заключить договоры использования с использованием ставок рынка по хорошей цене тоже есть.

складская недвижимость

Социальные. Объекты и помещения, предназначенные для оказания образовательных, медицинских, спортивных, научно-исследовательских работ и иных целей в интересах общества.

социальные объекты

Использование помещений коммерческого назначения

Назначением коммерческих объектов является извлечение определенного дохода, поэтому ее применение должно носить разнообразный характер.

  • Производство (бизнес). В данном случае, как правило, речь идет не только о создании физического продукта, но и оказании разного рода предложений. Каждая подобная схема подходит целеустремленным собственникам, имеющим в основе выстроенный бизнес-план активной предпринимательской деятельности. Если помещение находится в собственности, то позволяет снизить затраты на ведение бизнеса, и возможно более эффективно найти и распределить имеющийся бюджет.
  • Сдача в аренду. Передача объектов недвижимости на условиях аренды другим лицам с целью ведения ими предпринимательства относится к числу источников пассивного дохода. Размер арендной платы после налогообложения (вычета налогов) постоянно формирует активную инвестицию собственника коммерческой недвижимости, не требуя от него каких-либо серьезных затрат времени на процесс и рекламу, сил и средств на ее генерацию. В связи с этим даже естественный физический износ и амортизация могут возмещаться за счет средств арендатора при условии включения этого пункта в заключаемые договора.
  • Перепродажа. Приобрести объекты недвижимости различного назначения после их улучшения (обновления) либо пользуясь конъюнктурой, можно продать с новой стоимостью.

В современных реалиях количество объектов коммерческой недвижимости огромно, что привело к появлению отдельного типа предприятий, предоставляющих брокеридж, то есть управления коммерческой недвижимостью на основании договоров, заключаемых с собственниками и формирование фонда. Выбрать их помощь и услуги необходимо тем, кто не имеет навыков подобного управления или испытывает дефицит свободного времени. В результате под управлением наиболее профессиональных специалистов удается сделать большую прибыль во вложениях, чем при самостоятельном менеджменте.

Формирование цены коммерческих объектов

На стоимость недвижимости, как и любого другого товара, оказывает влияние несколько факторов, среди которых выступают:

  • общая площадь, особенности планировки и расположения в здании;
  • коммуникации, качество внутренней отделки;
  • район города и уровень развития окружающей инфраструктуры, в том числе транспортной;
  • территория вокруг объекта, ее размеры, удобство использования.

Во многих случаях деятельность бизнеса предусматривает работу с заказчиками, например, в торговле или общепите важна проходимость. В результате помещения, расположенные в местах массового скопления людей традиционно ценятся более высоко. Именно поэтому коммерческая недвижимость в центре города оказывается дороже, чем на окраинах. Ходовая в последнее время модель выделения под коммерцию первых этажей жилых домов в крупных комплексах.

Для наглядности целесообразно провести сравнение объектов, обладающих следующими характеристиками, влияющими на стоимость недвижимости:

  • входа со стороны оживленной улицы обеспечивает объекту большую стоимость, чем при наличии входа со двора;
  • перед продажей или передачей в аренду собственники оценивают прибыльность потенциального бизнеса покупателя (арендатора). Чем лучше его перспективы, тем значительнее можно устанавливать ценник;
  • для производственных и складских помещений важную роль играют подъездные пути, развитие транспорта и пространства для дальнейшего расширения бизнеса и модернизации;

Из статьи вы узнали, что в большинстве случаев стоимость кв метра коммерческой недвижимости с каждым годом в России обычно оказывается дороже, чем у квартир и жилых апартаментов и это позволяет в будущем компенсировать значительную часть затрат и рисков инвесторов при покупке проекта строительства.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Источник https://domosite.ru/arenda/kak-sdat-pomeshhenie-v-arendu

Источник https://mainseller.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-eto.html

Источник

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан.