Инвестиции в недвижимость в 2021 году: стоит ли, преимущества и риски

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ, недвижимым имуществом считаются земельные участки и все объекты, прочно связанные с землей. Инвестиции в недвижимость в 2021 году связаны с минимальными рисками и являются хорошим способом пассивного заработка. Объекты недвижимости устойчивы к инфляции и стабильно растут в цене. Варианты инвестирования разнообразны по стоимости, срокам окупаемости, рискам и сложности. Схемы извлечения прибыли просты – сдача объектов недвижимости в аренду либо их перепродажа. Поэтому вложения в недвижимость популярны у частных инвесторов в России.

О преимуществах инвестирования в недвижимость можно говорить много, но кратко их можно свести к следующим моментам:

• Инвестирование в недвижимость – одно из менее рискованных мероприятий. Если даже доходность будет небольшая, сбережения будут сохранены.
• Недвижимое имущество всегда пользуется спросом. Какую бы инвестиционную стратегию – спекулятивную или арендную – вы бы ни выбрали, спрос есть и на аренду, и на покупку.
• Сделки оформляются быстро, они достаточно прозрачны и упорядочены.
• На рынке как первичной, так и вторичной недвижимости представлен большой выбор объектов для инвестирования.

Очень хорошо, если у инвестора есть возможность получить профессиональную консультацию по вопросам инвестирования и выбору подходящей недвижимости. Специалисты смогут дать информацию и о тенденциях в этой сфере, а также рассчитают прогнозируемые доходы.

Варианты инвестирования и риски

В ситуации с недвижимостью есть две стратегии инвестиции: долгосрочная (другое название – арендная) и спекулятивная. Эксперты указывают на то, что доходность этих стратегий разная.

Арендная стратегия подразумевает приобретение жилой или коммерческой недвижимости с целью сдачи ее в аренду в будущем. Можно рассчитывать на доходность 3-4% для жилой недвижимости, 6-7% (иногда и 10%) – для коммерческой недвижимости. Для целей аренды лучше инвестировать во «вторичку». Рост цен на вторичном рынке не такой заметный. Да и объекты могут быть сданы сразу без ожидания сдачи дома, завершения ремонта и т.д.

При спекулятивной стратегии можно рассчитывать на 10% годовых. Эта величина может варьировать как в меньшую, так и в большую сторону. Результаты зависят от многих критериев: на каком этапе строительства был вход в объект, какова локация, текущее состояние рынка и т.д. Спекулятивная стратегия при инвестициях в недвижимость в 2021 году оправдывает себя при покупке объекта у застройщика.

Важно! На сегодняшний день для рынка недвижимости характерны две тенденции. С одной стороны, вырос приток инвесторов. Это связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам и снижением ставки по вкладам. Также ослабление рубля привело к тому, что граждане начали беспокоится за сохранность накоплений. С другой стороны, цены на недвижимость неуклонно растут. Так, на рынке вторичной недвижимости Казани это рост с начала 2021 года составил 10-12%. Эксперты уверены, что это приведет к снижению доходности инвестиций в недвижимость.

Выбираем недвижимость для вложений

Рассмотрим популярные у физических лиц варианты инвестирования.

Жилая недвижимость

Потребность в крыше над головой существует всегда. Большинство частных инвестиций осуществляется именно в жилую недвижимость. Это наиболее доступный, а потому популярный вариант получения дохода для частных инвесторов.

Жилые объекты приобретаются либо на вторичном рынке, либо на стадии строительства, ведущегося строительной организацией. Реже частный инвестор сам строит жилье. На стоимость объекта влияет его местоположение, планировка, состояние, а также близость инфраструктуры.

Доходность аренды зависит от ее продолжительности и локации объекта.

Высокая прибыль от вложений может быть получена при почасовой или посуточной сдаче в аренду жилых помещений.

Самый большой спрос у арендаторов на 1-, 2-комнатные квартиры.

Сроки окупаемости при сдаче в аренду составляют 8-20 лет.

Перепродать жилье выгодней, чем сдавать, поскольку инвестиции окупаются быстрее и доходность их выше.

На заметку! Хороший доход принесет продажа новостройки, приобретенной на этапе котлована или начала строительства. Специалисты компании «КамаСтройИнвест» готовы вам подобрать подобные проекты с хорошей доходностью.

Большой риск при приобретении строящегося объекта связан с финансовым положением и репутацией застройщика. При его банкротстве строительство не будет завершено. Возможен перенос сроков сдачи новостройки или, при незаконном строительстве, ее снос. Риски долевого строительства снижают счета эскроу, но их применение может уменьшить доходность инвестиций.

Существенным, но редким риском является возникновение непреодолимых обстоятельств. Можно потерять вложенные средства при удешевлении жилья в результате ухудшения экологической или экономической обстановки, последствий стихийного бедствия или техногенной катастрофы.

Коммерческая недвижимость

Это самый прибыльный, но и наиболее затратный и рискованный вариант вложений. Для его использования нужны достаточные опыт и знания. Осуществление хозяйственной деятельности требует размещения объектов производства, торговли, сферы услуг в определенных условиях. Поэтому коммерческая недвижимость очень разнообразна и поле деятельности для инвесторов огромное.

Фонды недвижимости

Большой начальный капитал позволит одновременно вложиться в несколько разных объектов, что увеличит отдачу. Практика показывает, что фонды недвижимости дают доходность более 12%. Но даже не обладая крупными денежными суммами, можно заработать, разместив средства в инвестиционном фонде. Профессиональные брокеры помогут получить максимальный доход с минимальными рисками для вкладчика.

Недвижимость не оформляется в собственность вкладчика, и он не несет бремя ответственности за нее. К тому же, срочная продажа находящегося в собственности недвижимого имущества затруднительна и убыточна. Продать пай, не потеряв деньги, намного легче.

Земельные участки

Покупка земельного участка привлекательна простотой оформления сделки, отсутствием коммунальных платежей и необходимости производить ремонт, небольшой величиной налогов. Часто стоимость такого приобретения ниже, чем у жилой или коммерческой недвижимости.

Прибыль извлекают путем последующей продажи или предоставления в аренду самого земельного участка, либо самостоятельно построенных на нем объектов недвижимости.
Вкладываясь в землю, надо знать её целевое назначение. Наиболее выгодно покупать участки, предназначенные под строительство. Земли сельскохозяйственного и промышленного назначения окупаются медленно.

О чем следует помнить инвестору?

5.Предварительный анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости, поможет избежать большинства проблем, но некоторые обстоятельства нельзя предугадать.

6.При выборе подходящего варианта для вложения надо ориентироваться на имеющиеся капитал и личный опыт, состояние рынка. Как правило, выгодность вложений выше в крупных городах.

7.Цена недвижимости определяется рыночной ситуацией в стране или конкретном регионе. При хотя бы минимальных улучшениях в экономике, спрос на недвижимое имущество может вырасти. В таком случае вложения будут оправданы.

8.Стоимость недвижимого имущества можно увеличить, произведя его перевод из нежилого фонда в жилой и наоборот. Повысить цену можно и за счет ремонта, перепланировки или разделения объекта.

9.Приобретенная недвижимость потребует некоторые расходы, например, на оплату имущественного налога или налога с продажи, платежей за услуги ЖКХ, ремонтных работ.

10.НДФЛ выплачивается при продаже жилья, приобретенного после 1.01.2016 года, если оно находится в собственности менее 5 лет, а приобретенного до этой даты – менее 3 лет. При этом на 1 млн. руб из общей суммы сделки положены налоговые вычеты.

11.Размер налога с арендной платы за коммерческую недвижимость зависит от того, является ли арендодатель физлицом или ИП. Физлицо платит НДФЛ 13%, а ИП – 6%.

Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость

«Жизнь — это не то, что вы получаете. Это то, что вы делаете с полученным.» Стефани Перкинс.

Чтобы стать успешным и богатым, нужно немного — искреннее желание и специальные знания (ваши собственные или привлеченных специалистов).

Деньги не нужно копить, их нужно правильно использовать.
Получить финансовую свободу можно без большого стартового капитала, например, взяв кредит на оптимальных условиях и выгодно вложив деньги, вы заставите их работать на вас.

Ваша цель — начать приумножать свои средства и создать пассивный доход. Это способ обрести финансовую независимость и перестать думать о деньгах.

Ипотека как инструмент инвесторов

Инвестирование — это не вложение денег. Эту истину нужно понять. Чтобы вкладывать деньги, совсем необязательно их иметь. Ипотека — такой же рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно как к покупке денег, привлекая для консультации специалистов — юриста, банкира и брокера по ипотеке.

Не так важна ставка кредита, который вы собираетесь брать в банке, как рентабельность вашего проекта.
Брать ипотеку следует, если доход от проекта будет не менее 30% (минимальный порог интереса опытного инвестора).

Вы становитесь инвестором, когда у вас есть план. В нём должны быть и стратегия и тактика, обеспечивающие эффективную работу каждого занятого у банка рубля.

Цикл инвестирования в недвижимость с привлечением кредита

Важная особенность инвестирования в недвижимость — это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора.
Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.

При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие нашей стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.

Важнейший шаг — расчет стоимости улучшения объекта, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность среди конкурентного окружения и уменьшить срок его экспозиции на рынке — брокериджа (сдачи в аренду).
Расчет суммы для запуска проекта, — сколько нужно вложить своих и заёмных денег. Заёмные средства могут на 100% составлять финансовую часть инвестиционного проекта. Привлечение кредита в банке на приемлемых условиях.
Реализация проекта: приобретение объекта в собственность, его улучшение, выход на рынок, брокеридж или подбор арендаторов. Получение дохода, выплата процентов по кредиту из получаемых средств.

В результате завершенного цикла объект капитализируется и приносит доход. Он может служить стартовым залоговым капиталом для начала нового цикла с другим объектом недвижимости.

Как рассчитать эффективность вложений в недвижимость

Оценить, насколько эффективно недвижимость после покупки будет работать и приносить доход, можно определить эмпирическим способом. Отношение рыночной стоимости недвижимости к полученному с её помощью годовому доходу даст нам т.н. «фактор капитализации», — коэффициент, индивидуальный для каждого объекта.

В своих расчетах эффективности проектов следует ориентироваться на минимальный доход около 30%.

Рассчитать эффективность вложений в недвижимость можно в несколько этапов.

Берём исходные данные для расчёта:

Ежемесячная выплата процентов по ипотечному кредиту.
Размер первоначального взноса по кредитному плечу.
Вложения в улучшение и на реализацию объекта (ремонт, брокеридж и т.д.).
Ежемесячный доход от готового объекта.

Для получения величины эффективности проекта полученный чистый годовой доход (ежемесячная аренда за минусом ежемесячных платежей в банк, умноженное на 12 месяцев) делим на общую сумму расходов (взнос в банк плюс расходы на улучшение объекта и брокеридж) и умножаем результат от деления на 100%.

Источник https://kamastroyinvest.ru/information/investicii-v-nedvizhimost-v-2021-godu

Источник https://mioni.ru/poleznaya-informatsiya/konsultatsii/980-kak-rasschitat-effektivnost-investitsij-v-nedvizhimost

Источник

Источник