Бизнес на коммерческой недвижимости

Любой начинающий предприниматель на определённом этапе развития своего дела сталкивается с необходимостью поиска помещения для работы. Некоторые бизнесмены тратят неимоверное количество времени и средств на строительство собственных офисов и магазинов, тогда как большинство предпочитает более простой путь — аренду готового объекта, уже приспособленного для ведения деятельности. Поскольку популярность идей предпринимательства среди граждан растёт с каждым днём, бизнес на коммерческой недвижимости вполне может стать источником достойного и стабильного дохода.

Что такое коммерческая недвижимость?

В категорию коммерческой недвижимости включают здания и сооружения, которые способны приносить постоянную прибыль. Иначе говоря, коммерческая недвижимость и бизнес непосредственно связаны между собой: именно такие объекты используются гражданами для ведения предпринимательской деятельности. На первый взгляд, данное определение подходит не только для офисов и магазинов, но и для сдаваемых посуточно квартир. На самом деле это не так: вторым ключевым отличием коммерческих объектов является неприспособленность для постоянного проживания. Среди них выделяют:

1. Объекты свободного назначения. Эти помещения строят без привязки к какому-либо способу использования. Но отсутствие ограничений может стать недостатком, так как нормативные требования к офису и ресторану сильно различаются;
2. Торговые объекты. Подходят для продажи товаров и оказания услуг гражданам. Сюда входят площади в торговых центрах, помещения на первых этажах зданий, отдельные павильоны. Для них важны удобный вход с улицы и высокая проходимость;
3. Объекты общепита. Для обустройства кафе или бургерной также нужно помещение на первом этаже в многолюдном месте. Но по санитарным правилам здесь должны быть отдельная вентиляция, мощное электроснабжение, бесперебойная подача воды;
4. Офисные объекты. В их качестве используют как многоэтажные деловые центры, так и перестроенные квартиры. Требования к офисам включают наличие линий связи и коммуникаций, удобную парковку, транспортную доступность;
5. Производственные объекты. Чаще всего речь идет о небольших цехах, так как аренда целого завода экономически невыгодна. Требования к помещениям — водоснабжение и электрификация, наличие подъездных путей, отопление;
6. Складские объекты. Это могут быть как простые ангары без отопления, так и тёплые склады с грузоподъёмной техникой, овощехранилища и зернохранилища. Для них важны удобные подъезды, надёжная охрана, вентиляция и низкая влажность;
7. Апартаменты. В сравнении с другими видами коммерческой недвижимости это можно считать исключением, так апартаменты используют для проживания. Однако они также входят в нежилой фонд и приносят доход;
8. Гостиничные объекты. В категорию входят полноценные отели, мини-гостиницы, различные пансионаты и хостелы. Они могут располагаться в центре города, возле вокзалов или исторических памятников, на побережье;
9. Социальные объекты. Сюда можно отнести медицинские и образовательные центры, здания административных и финансовых учреждений, автостанции или вокзалы, а также прочие объекты, предназначенные для обслуживания граждан.

У коммерческой недвижимости есть еще одна особенность: для ведения деятельности её стараются не покупать, а брать в аренду. В первую очередь это объясняется её высокой стоимостью, что увеличивает капиталоёмкость проектов. К тому же, оптимальное место для офиса и магазина непросто выбрать с первой попытки, а ситуация на рынке часто меняется, вследствие чего бизнесменам приходится периодически переезжать.

Особенности бизнеса

• Удачно расположенные помещения пользуются огромным спросом. При адекватной ценовой политике к предпринимателю выстроится очередь из клиентов;
• Есть множество вариантов, как начать бизнес: недвижимость коммерческого назначения включает не только офисы и магазины, но и цеха, фермы, склады;
• Помещения практически не дешевеют. Если же угадать с покупкой объекта в активно развивающемся районе, через время его цена вырастет в несколько раз;
• Сдавая недвижимость в аренду, предприниматель будет получать стабильный доход и тратить на работу пару часов в день. Можно даже поручить дела менеджерам;
• Срок окупаемости у таких объектов в два-три раза меньше, чем у жилых. Так, нормой считается возврат инвестиций за 5–7 лет, а для квартир средний период — от 12 лет.

В то же время следует понимать, что практически нереально начать такой бизнес без вложений: недвижимость коммерческого назначения стоит очень дорого, а работать с помещениями площадью менее 500–1000 м² нерентабельно. Более того, объект придётся отремонтировать, оборудовать инженерными системами и линиями связи, что опять же потребует затрат. Если у предпринимателя нет капитала хотя бы в 2–3 миллиона рублей, ему лучше поискать менее ресурсоёмкий вид деятельности — например, подумать о том, как открыть агентство недвижимости. Есть и другие нюансы:

• Без соответствующего опыта найти хорошее помещение с первой попытки нереально. Особенно трудно выбирать объекты под магазины и предприятия сферы услуг;
• Занимаясь бизнесом на субаренде коммерческой недвижимости, все придётся согласовывать с владельцем помещения. Он может и не одобрить некоторые решения;
• Такая деятельность имеет смысл только в мегаполисах. В небольших городах набор вариантов ограничен одной-двумя улицами, где почти все помещения уже заняты;
• Разочаровавшись в бизнес идее, недвижимость нельзя быстро и выгодно продать. Если предприниматель к тому же отремонтировал помещение, его ждут убытки.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

1. Если предприниматель не слишком торопится и располагает серьёзным капиталом, он может организовать бизнес на коммерческой недвижимости с нуля, то есть построить собственный торговый или деловой центр;

2. При отсутствии подходящих участков можно выкупить целое здание или его часть для сдачи в аренду. Вероятно, объект придётся приводить в порядок, но в большинстве случаев достаточно черновой отделки — многие арендаторы делают ремонт сами;

3. Альтернативный вариант бизнеса — покупка коммерческой недвижимости для перепродажи. Чтобы повысить стоимость, объект ремонтируют, модернизируют или перепрофилируют. Иногда бизнесмены приобретают незавершённые долгострои;

4. Если денег не хватает для реализации одной из таких бизнес идей, коммерческую недвижимость можно оформить в субаренду, разделить на части и сдать небольшим фирмам, на которые владельцам объекта некогда тратить время. Доход принесут:

• Долгосрочная аренда офисов и отдельных рабочих мест;
• Почасовая аренда комнаты для переговоров;
• Краткосрочная аренда офисных помещений;
• Аренда залов для проведения семинаров и тренингов;
• Предоставление фирмам юридических адресов.

5. Также можно заняться недвижимостью за рубежом: бизнес в странах Восточной Европы вести не сложнее, чем в России, а денег у клиентов здесь больше. Интересные варианты — строительство или покупка отеля, здания под магазин, офисного центра.

Как оформить бизнес?

Собираясь зарабатывать на коммерческих объектах или рассматривая бизнес идеи, как заработать 300000 рублей, предприниматель должен прежде всего позаботиться о законности своей деятельности. Для проведения операций с помещениями под офисы или магазины есть три варианта:

• Можно купить объект и сдавать его как физическое лицо, уплачивая НДФЛ и налог на имущество. Но юридическим лицам не всегда удобно снимать такую недвижимость;
• Можно приобрести помещение как физическое лицо, а для аренды открыть ИП. Это позволит использовать режимы УСН или ПСН, где ставка намного меньше НДФЛ;
• Можно открыть ИП до покупки объекта и сразу перейти на УСН или ПСН. Порой это единственный вариант, так как площади в ТРЦ вряд ли продадут частным лицам.

Самый выгодный способ, с чего начать бизнес в сфере недвижимости — сразу создать ИП и все операции проводить от его имени. Если предприниматель собирается заниматься арендой и перепродажей, он должен выбрать следующие коды ОКВЭД:

ОКВЭД бизнеса на коммерческой недвижимости

68.10	Покупка и продажа своей недвижимости
68.10.1	Подготовка к продаже своей недвижимости
68.10.2	Покупка и продажа своей недвижимости
68.20	Аренда и управление своей или арендованной недвижимостью
68.20.2	Аренда и управление своей или арендованной нежилой недвижимостью

Также необходимо учитывать, что отчислением части прибыли в казну обязательства предпринимателя перед государством не ограничиваются. Кроме того, владелец объекта недвижимости должен ежегодно платить за неё налог, ставка которого составляет 0,5–2% кадастровой стоимости помещения.

Наконец, все деловые операции следует подтверждать документально. Для бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости придется оформлять договоры:

• При использовании модели субаренды нужно заключить соглашение с владельцем помещения. В нём должна быть предусмотрена возможность передачи площадей в пользование третьим лицам;
• С каждым фактическим пользователем помещений следует подписать отдельный контракт, причём его положения и срок действия не должны противоречить основному договору найма недвижимости.

Как подобрать коммерческие помещения?

В каждом крупном городе есть сотни улиц и тысячи зданий. Предприниматель легко потеряется в таком многообразии, если не будет знать, где лучше искать подходящие для бизнеса объекты. Есть варианты, которые стоит рассматривать в первую очередь:

• Можно изучить помещения на первых этажах старых жилых домов. В спальных кварталах много таких зданий, причем расположены они обычно у главных улиц. Иногда целесообразно купить квартиру и перевести её в нежилой фонд;
• Можно обратить внимание на более новые дома, в которых первый этаж изначально был выделен для коммерческих целей. Здесь помещения просторнее, а инженерные системы спроектированы с учётом повышенной нагрузки;
• Место для магазинов и бутиков можно найти в одном из новых торговых центров, привлекающих большое количество посетителей. Зачастую здесь продают площади блоками по 200–500 м², что позволяет разделить их на несколько отделов;
• Помещения для офисов стоит искать в старых административных зданиях, закрытых детских садах, на территории расположенных недалеко от центра предприятий. Еще один вариант — покупка или аренда целого этажа в новом бизнес-центре.

Самый верный способ, как стать квалифицированным инвестором с нуля — это научиться правильно подбирать объекты для вложения средств. У коммерческой недвижимости есть ряд параметров, на которые следует обращать внимание:

1. Важно сразу ограничить район поисков. В центре речь идет максимум о десятке улиц, причем на небольшом их протяжении. Чем отличается подходящее место:

• Арендные ставки здесь в 3–5 раз выше, чем в среднем по городу;
• У входа наблюдается максимальный пешеходный и автомобильный трафик;
• На первых этажах есть много процветающих магазинчиков и кафе;
• Сюда можно максимум за полчаса доехать из крупных районов города.

2. В спальных районах следует искать объекты в самых многолюдных местах. Обычно это здания на пути от остановок к жилым домам или возле местных супермаркетов;

3. Нужно оценить внешний вид сооружения и местность вокруг него. Если здесь нет тротуаров и парковок, а стены дома осыпаются и трескаются, лучше пройти мимо;

4. В зданиях, построенных несколько десятилетий назад, следует обратить внимание на степень износа. Любой дефект со временем может стать серьёзной проблемой;

5. Для магазинов, заведений общепита и многолюдных офисов необходима вентиляция. Если системы нет и нельзя её обустроить, санитарная служба запретит эксплуатацию;

6. Открытие торговых объектов требует удобных подъездов и зоны разгрузки. При виде грузовиков в своём и без того тесном дворе местные жители будут недовольны;

7. В помещении нужны электроснабжение, линии связи, водопровод и канализация. В крайнем случае, должна быть возможность быстрого их подключения;

8. Электрическая сеть должна быть достаточной мощности. Например, на квартиру выделяют всего 3–4 кВт, тогда как офису нужно не менее 10 кВт, а кафе — 25 кВт;

9. В общественных помещениях по нормам нужны два выхода, причём изолированных от жилых помещений. Возможно, для этого придётся ломать наружную стену;

10. Желательно проверить наличие документов на входную группу и разрешений на установку вывесок. Если их нет, следует уточнить возможность их получения;

11. Арендаторам не понравится, если здание закрывают вечером. Зачастую фирмы работают с клиентами из других часовых поясов или получают ночью продукцию.

Как обустроить помещения?

При перепланировке желательно исходить из того, что для большинства видов малого бизнеса оптимальной считается площадь 80–100 м², хотя начинающие предприниматели зачастую предпочитают и менее просторные помещения. Поэтому:

• 20–30% площади следует выделить на помещения премиум класса. Они должны быть оснащены кондиционерами, связью, большими окнами, высокими потолками, кухней или комнатой отдыха. Сдать их можно намного дороже остальных;
• 50% площади нужно отдать под помещения среднего класса. Здесь нужны хорошая недорогая отделка, основные инженерные системы, каналы связи, общий санузел и сигнализация. Их предпочитает большинство бизнесменов;
• Остальную площадь можно выделить под бюджетные помещения. Для их отделки используют самые недорогие материалы, типовую мебель, экономят на освещении и кондиционерах. Такие объекты арендуют новички с ограниченным бюджетом.

Как правило, коммерческие объекты продаются или сдаются в аренду уже с отделкой. Поэтому предпринимателю нужно лишь продумать перепланировку, разработать проект прокладки коммуникаций и поделить площадь на отдельные помещения, руководствуясь при этом некоторыми правилами:

• В интерьере лучше придерживаться классического стиля и нейтральных светлых тонов. Такой дизайн подойдет большинству клиентов;
• Желательно выделить несколько вспомогательных помещений — переговорные, склады, комнаты отдыха. Они повысят стоимость рабочего пространства;
• Чтобы арендаторы не портили стены своими проводами, нужно заранее обеспечить объект телефонной связью и доступом в интернет;
• Рекомендуется заранее согласовать размещение рекламных материалов и вывесок на внутренних носителях и на фасаде. Это пригодится и в офисах, и в магазинах;
• Нельзя пренебрегать системами охраны и пожаротушения. В помещениях будут находиться материальные ценности и оргтехника.

Для примера можно привести бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду под офисы на базе помещения площадью в 600 м². Его нужно отремонтировать и разделить гипсокартонными перегородками, чтобы получить:

• 3 офиса премиум класса по 80 м²;
• 5 офисов среднего класса по 40 м²;
• 5 офисов эконом класса по 20 м²;
• 2 комнаты для переговоров по 30 м².

При входе можно оборудовать рабочее место администратора, который будет уточнять у посетителей цель их визита и направлять в нужный офис. С учетом всех рекомендаций для оснащения объекта понадобятся:

Оснащение для бизнеса на недвижимости

Название	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Инженерное оборудование
Вентиляция	360000	1	360000
Видеонаблюдение	60000	1	60000
Охранная сигнализация	150000	1	150000
Пожарная сигнализация	150000	1	150000
Огнетушитель	2600	17	44200
Распределительный шкаф	8000	1	8000
Светильник	700	60	42000
Оснащение офисов
Стойка администратора	15000	1	15000
Стул администратора	1500	1	1500
Шкаф для документов	4000	1	4000
Ноутбук администратора	25000	1	25000
МФУ	9000	1	9000
Телефон	3000	1	3000
Wi-Fi роутер	2200	15	33000
Сетевой маршрутизатор	5000	1	5000
Мини АТС	42000	1	42000
Стол и стулья для переговорной	30000	2	60000
Проектор с экраном	30000	2	60000
Кулер	4000	2	8000
Кондиционер	20000	10	200000
Прочее оснащение
Инструменты для ремонта	10000	1	10000
Уборочный инвентарь	3000	2	6000
Санузел	12000	2	24000
Итого:			1319700

Как определить арендную ставку?

Важнейшей характеристикой коммерческого объекта является возможность открыть в его стенах прибыльное предприятие. Если помещение находится в удачном многолюдном месте, выглядит прилично и стоит не больше, чем готовы позволить себе арендаторы, оно вряд ли будет простаивать. Но определить разумную арендную ставку и не продешевить порой достаточно сложно. Вот несколько факторов, влияющих на цену:

• Прежде всего, следует ориентироваться на состояние рынка. Если рядом сдают такие же помещения намного дешевле, быстро найти арендаторов не получится;
• На цену влияет престижность района или самого комплекса. В центре и элитных новостройках помещения стоят дороже, чем в старых спальных районах;
• Нужно учитывать наличие важной для бизнеса инфраструктуры — образовательных заведений, транспортных узлов, торговых центров, развлекательных заведений;
• Про прочих равных условиях объект в специализированном торговом или деловом центре ценится выше, чем комната в старом административном здании или подвале;
• Обустраивая офис или думая о том, как открыть гостиницу с нуля, арендатор согласится заплатить больше за привлекательный вид из окон помещения;
• Следует обратить внимание на состояние здания. В новых или отремонтированных сооружениях площадь стоит дороже, чем в домах постройки прошлого века;
• Цену можно поднять при наличии в помещении мощной системы электроснабжения, интернета и телефонных линий, кондиционеров, сигнализации;
• Зачастую клиенты готовы доплачивать за внутреннюю инфраструктуру — отдельные санузлы и душевые, кухню или столовую, лифты, переговорную, комнату отдыха;
• Имеет значение удобство входа в помещение. Если он расположен во дворе, то даже для здания в центре города цена будет ниже;
• Для торговых объектов важны соотношение площадей зала и подсобных помещений, наличие рядом конкурентов, интенсивность трафика, платежеспособность аудитории;
• Дополнительную плату можно попросить при наличии вместительной парковки, благоустроенной территории вокруг здания, круглосуточного освещения.

Кроме того, для каждого вида бизнеса существует разумный уровень затрат на аренду. Владельцу магазина или кафе будет просто невыгодно снимать помещение, если за него придется платить каждый месяц больше, чем 15–20% от выручки.

Кто будет обслуживать недвижимость?

Сотрудники для обслуживания недвижимости

Должность	Ставка, руб.	Кол-во	Сумма, руб.
Администратор	20000	2	40000
Техник-завхоз	20000	1	20000
Уборщица помещений	16000	2	32000
Уборщик территории	16000	1	16000
Страховые взносы	–	–	32400
Бухгалтерские услуги	15000	–	15000
Итого:		6	155400

Как найти арендаторов?

Начиная арендный бизнес коммерческой недвижимости, многие начинающие предприниматели недооценивают важность определения профиля клиентов. Между тем, требования к кафе и магазинам одежды существенно отличаются, а потому еще на этапе перепланировки нужно понимать, для кого именно будет предназначено помещение.

Как ни удивительно, не стоит ориентироваться в первую очередь на сетевые компании — опыт показывает, что они любят пользоваться своим авторитетом, пытаются выбить у предпринимателя необоснованные скидки и настаивают на подписании своего варианта договора аренды. Лучше сотрудничать с независимыми предпринимателями, причём не новичками, а теми, кто уже имеет стабильный бизнес и планирует его расширение: чаще всего они становятся самыми надёжными и ответственными арендаторами. Нужно лишь подумать о том, где их искать:

• Для экономии времени можно обратиться к риелторам. За каждого арендатора они попросят вознаграждение в 30–50% от месячной ставки;
• Если здание находится на оживлённой улице, полезно вывесить на фасаде баннер с номером телефона. Такую рекламу следует согласовать в Комитете по архитектуре;
• Можно искать клиентов для бизнеса на аренде коммерческой недвижимости путем размещения билбордов. Лучше установить их хотя бы за месяц до открытия;
• Если в городе есть журналы для обеспеченной аудитории и издания для бизнесменов, полезно напечатать в них свои рекламные блоки;
• Стоит обратиться напрямую банкам, торговым сетям, ресторанам. Этот способ требует опыта переговоров, так как стать менеджером по продажам может не каждый;
• Можно разработать одностраничный сайт и привести на него посетителей с помощью контекстной рекламы в поисковых машинах. Метод считается очень эффективным;
• Варианты аренды коммерческой недвижимости в бизнес центрах часто ищут на профильных порталах и досках объявлений. Реклама здесь нужна обязательно.

Какие риски следует предусмотреть?

• При продаже владелец объекта может оставить в договоре какие-то двусмысленные пункты, а позднее потребовать возврата помещения через суд;
• Приобретенный объект может быть не введен в эксплуатацию или, вообще, являться самостроем. Проверять документы на здание нужно заранее;
• В новых домах можно ожидать прихода арендаторов только после заселения жильцов и появления инфраструктуры. В период простоя бизнесмен будет нести убытки;
• Арендаторы могут использовать помещение не так, как предусмотрено в договоре, что приведет к повышенной нагрузке на инженерные системы и другим неприятностям;
• Наниматель может повредить имущество. Риск характерен для такого бизнеса, как посуточная аренда квартир, но и в офисах никто не застрахован от ущерба;
• Клиенты могут задержать оплату или вообще неожиданно съехать с долгами. В таком случае придется требовать с них деньги через суд;
• Владелец сдаваемого в субаренду объекта может отказаться компенсировать расходы на его улучшение, что приведет к значительным убыткам;
• Здание может продаваться с долгами по коммунальным услугам. Новому владельцу не придется их погашать, но при перезаключении договоров возможны проблемы.

Сколько нужно вложить в бизнес?

Вследствие разных требований к помещениям обустройство магазинов или заведений общепита будет существенно отличаться по капиталовложениям. Потому есть лишь один правильный ответ, с чего начать бизнес: недвижимость можно покупать или брать в аренду только после составления подробной экономической модели, учитывающей все характерные для конкретной ситуации факторы. Например, в крупном областном центре вроде Екатеринбурга начальные инвестиции для перестроенного под офисы помещения в 600 м² будут выглядеть так:

Вложения в бизнес на недвижимости

Статья	Покупка, руб.	Субаренда, руб.
Регистрация ИП	800	800
Открытие расчетного счета	2500	2500
Оформление документов	10000	10000
Покупка помещения 600 м²	30000000	–
Ремонтные работы	1200000	1200000
Оснащение	1319700	1319700
Хозяйственные расходы	15000	15000
Итого:	32548000	2548000

Помимо стартовых расходов, бизнес план коммерческой недвижимости должен предусматривать выделение ежемесячного бюджета на обслуживание помещений. Здесь важно сразу же определить, кто будет оплачивать коммунальные расходы — арендаторы или сам владелец здания:

Расходы бизнеса на недвижимости

Статья	Покупка, руб.	Субаренда, руб.
Страховые взносы ИП	3400	3400
Банковские услуги	2000	2000
Аренда помещения 600 м²	–	360000
Электроэнергия	102000	102000
Водоснабжение	5000	5000
Телекоммуникации	10000	10000
Зарплата сотрудников	155400	155400
Услуги охранной фирмы	10000	1000
Текущий ремонт здания	60000	60000
Расходные материалы и моющие средства	12000	12000
Налог на недвижимость	25000	–
Итого:	384800	710800

Рентабельность бизнеса на недвижимости

Рентабельность арендного бизнеса коммерческой недвижимости зависит от множества показателей, в числе которых расположение и класс помещений, направления деятельности арендаторов, затраты на эксплуатацию здания. Если взять в аренду 600 м² площади и разделить её на благоустроенные офисы, можно получать ежемесячно почти миллион рублей выручки:

Доходы от аренды помещений

Объект	Цена, руб.	Кол-во	Сумма, руб.
Помещения эконом класса	1000	100 м²	100000
Помещения среднего класса	1500	200 м²	300000
Помещения премиум класса	2000	240 м²	480000
Аренда переговорных комнат	2000	150 часов	30000
Итого:			910000

Дальнейшие расчеты показывают, что даже при покупке помещения в собственность вернуть начальные инвестиции можно менее чем за шесть лет, что вполне соответствует средним рыночным показателям. Что же касается субаренды, то здесь срок окупаемости будет намного меньше:

Прибыльность бизнеса на недвижимости

Показатель	Покупка	Субаренда
Суммарная выручка, руб.	910000	910000
Издержки, руб.	384800	710800
Прибыль, руб.	525200	199200
Налог УСН, руб.	54600	29800
Чистая прибыль, руб.	470600	169400
Рентабельность, %	122,3	23,8
Капиталовложения, руб.	32548000	2548000
Период окупаемости, лет	5,8	1,3

Заключение

Работа с коммерческими помещениями невозможна без понимания всех особенностей этого бизнеса. Если новичок попробует вложить несколько миллионов рублей в покупку здания под офисы или магазины, есть большая вероятность, что ради погашения долгов ему вскоре придётся выяснять, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. В то же время зарабатывать на коммерческой недвижимости интереснее, чем на жилой — современный рынок не стоит на месте, что приводит к появлению новых перспективных идей. Вот несколько актуальных тенденций:

Зарабатываем на аренде: как выбрать коммерческую недвижимость

Зарабатываем на аренде: как выбрать коммерческую недвижимость

Эксперты сходятся в своих оценках: структура интереса покупателей сегодня распределяется следующим образом:

• 1 место – торговая недвижимость;
• 2 место – офисная;
• 3 место – помещения в МФЦ (многофункциональных комплексах).

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо проанализировать перед тем, как принять решение о покупке. Если вы приобретаете крупный объект, оптимальным вариантом станет обращение в консалтинговую фирму, которая сможет детально проанализировать его инвестиционную привлекательность объекта и предложить экономические модели окупаемости. Если речь о небольшом магазине или офисе – даже по суперпривлекательной цене — лучше запастись терпением и проанализировать все «за» и «против».

Локация

Разговор о локации без привязки к конкретному бизнесу бесполезен. Маленький продуктовый магазин в спальном районе города может принести вам куда больше дохода, чем такой же, но в центре: жители престижных домов скорее отправятся в крупные маркеты. И наоборот, большой и хорошо оформленный ресторан на отшибе не привлечет посетителей даже низкими ценами и вкусной кухней.

С офисной недвижимостью немного сложнее. Поскольку арендные ставки в центре высоки, компании готовы работать и за пределами ТТК, если их бизнес это позволяет. Но вопрос транспортной доступности здесь крайне важен: востребованы офисы, которые находятся на небольшом удалении от метро и находятся в районе с развитой инфраструктурой.

Конкурентное окружение

Не оценив конкурентное окружение, невозможно спрогнозировать будущий доход от аренды. Пожалуй, это самый сложный и затратный по времени пункт. Если помещение имеет определенное назначение – магазин, парикмахерская, салон красоты – это упрощает дело, так как вы сможете самостоятельно проанализировать, много ли вокруг конкурентов, какими преимуществами и недостатками обладает ваше помещение.

Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.

Неукоснительно следуйте правилу «доверяй, но проверяй»: конечно, собственник помещения будет убеждать вас, что арендаторы выстроятся в очередь, а арендные ставки здесь максимальны. На деле все может оказаться, мягко говоря, не так.

Выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость в новостростройках? С одной стороны вы сможете «застолбить» удачное место, с другой – нет гарантий, что по соседству не построят здание-конкурент (супермаркет или деловой центр). При этом инфраструктура у новостроек, как правило, развита плохо. Поэтому такой вариант стоит рассматривать, если большинство домов в квартале уже сданы, а строительства новых объектов не предвидится.

Качество и состояние помещения

Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С. Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой. В то же время небольшой офис, расположенный в солидном БЦ, окажется куда более востребованным.

Другие STOP-моменты, которые понизят востребованность помещения:

• Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
• Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
• Отсутствие собственной парковки перед зданием;
• Непрезентабельный фасад;
• Плохая работа управляющей компании.

Делать ли ремонт?

Понятно, что отделка существенно увеличит ваши затраты. Но если помещение в ужасном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания. Поэтому косметический ремонт в нейтральных тонах лучше сделать.

Офис или ритейл?

Прибыльность у помещений формата street-retail немного выше, чем у офисов, но и проблем с ними гораздо больше. Поэтому если вы не хотите рисковать, мы рекомендуем обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные блоки в готовых или строящихся бизнес-центрах с хорошей локацией. Доходность такого варианта – 18-20%. Преимущества – современные планировки, надежные инженерные системы, профессиональная управляющая компания. Вам не придется то и дело срываться с места, чтобы решить очередную возникшую проблему – с этим справится сервисная служба.

Мнения экспертов:

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью. А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Значение профессионального консалтинга нельзя недооценивать. Разработка стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent:

— Доходность качественного помещения может достигать до 10% годовых, что выгоднее, чем любой вклад в банке. Если собственных активов для покупки не хватает, инвестор может консолидироваться с кем-то или кредитоваться. Собственник помещения всегда может изменить модель и срок возврата инвестиций путём смены арендатора на более платёжеспособного или на группу арендаторов.

Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.

Не стоит пренебрегать консультацией профессионалов, которые знают конъюнктуру рынка. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет. Высокая ликвидность – одно из основных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. Хорошо организованный арендный бизнес избавит вас от дополнительных трудозатрат. Иногда наши клиенты принимают решение сохранить его за собой, даже если они уезжают за границу или меняют вид деятельности.

Продажа коммерческой недвижимости: что следует знать

Коммерческая недвижимость используется для извлечения дохода. Она непригодна для проживания: в этом ее отличие от жилых объектов недвижимости.

На рынке коммерческие объекты представлены производственными, торговыми помещениями. В частности, мойками, гаражами, объектами торгового назначения. Например, недвижимостью под рестораны, магазины, супермаркеты и т.д.

Классификация коммерческой недвижимости

Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:

1. Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
2. Торговые: магазины, супермаркеты.
3. Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
4. Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
5. Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.

Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:

1. Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
2. Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.

Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.

Отличие коммерческой и жилой недвижимости

Разница между этими объектами очевидна. Только в жилых помещениях закон разрешает проживать гражданам. Все остальные непригодны для этого, соответственно, не могут быть использованы в этом качестве.

1. Эксплуатация. Дома многоквартирного типа относятся к апартаментам, принадлежат к коммерческим объектам, но до момента ввода их в работу после возведения. Когда квартиры распродаются, дом переводят в категорию жилой недвижимости.
2. Аренда и продажа. Сделок по купле-продаже квартир и комнат больше, чем, например, торговых помещений. Отчасти, это связано с тем, что недвижимость дорогая в столице и в Подмосковье. Предпринимателям выгодно арендовать ее: в случае, если их бизнес окажется под ударом, они просто съедут, без особых проблем, если не нарушат условия арендного договора.
3. Извлечение прибыли. С другой стороны, именно рассматриваемый вид недвижимого имущества должен приносить доход. А пассивная прибыль поступает от сдачи в аренду, либо в процессе предпринимательской деятельности, ведущейся в стенах коммерческой недвижимости. Поэтому приобретать ее объекты не так уж и невыгодно: собственник всегда будет иметь доход с аренды. Но тут необходимо уяснить для себя несколько нюансов:

• не стоит гнаться за дешевизной: если объекты коммерческой недвижимости реализуются за небольшие деньги, возможно, что есть проблемы с их юридической чистотой;
• недвижимость находится в невыгодном с точки зрения ведения бизнеса районе: далеко от метро, в отсутствии массового скопления людей и т.д.

Покупка коммерческой недвижимости

Любое приобретение, тем более, недвижимости необходимо тщательно обдумать и взвесить все варианты. Большинство предпринимателей не обладают свободным временем для того, чтобы выбрать наиболее подходящий объект, провести его экспертизу, а также уяснить для себя все правовые нюансы проводимой в будущем сделки. Все перечисленные вопросы берут на себя риэлторы, которые стараются максимально быстро и выгодно для клиента приобрести или сдать в аренду коммерческий объект. Одним из направлений деятельности, которым вплотную занимается риэлтор, выступает экспертиза недвижимости.

Процедура по экспертизе

Ее проведение жизненно необходимо в случаях:

• составление, заключение сделки по купле-продаже;
• приватизационные действия с объектом;
• разрешение спорного правоотношения в отношении объекта коммерческой недвижимости;
• оформление залогового договора, например, в случае передачи обеспечения кредита банку;
• сдача в ренту или в доверительное управление;
• оптимизация налогооблагаемой базы;
• перераспределение долей между собственниками.

Если владельцем коммерческого имущества выступает гражданин, то экспертизу требуют при оформлении ипотеки, брачного соглашения, разрешения споров о наследственных правах и т.д.

Для проведения нужно собрать пакет бумаг:

• паспорт владельца;
• документы, подтверждающие право собственности на имущество;
• бумаги, если существует обременение на объект (аренда, залог);
• кадастровая выписка.

Как выгоднее продать недвижимость?

Во-первых, нужно сформировать ее цену. Этот параметр берется не из головы, а строится в результате анализа рынка аналогичной недвижимости в отношении установленной стоимости на ее объекты. Установление верной и адекватной цены – это 50% от успеха продажи. А подсказать верную цифру поможет специалист, сталкивающийся каждодневно с ценами на всю недвижимость, существующую в каждом конкретном регионе.

Во-вторых. И покупатель, и продавец оценивают одну сторону недвижимости. А именно – ее способность приносить доход. Перед продажей объекта необходимо понять, в каком виде использования она будет представлять наибольший интерес для покупателя, оценить риск при ее реализации.

В-третьих, нужно понимать недочеты, присущие продаваемому объекту. В частности, недостатки в совокупности складываются из факторов:

• удобство инфраструктуры;
• тип района (центр, спальный);
• иные аспекты, способные оказать существенное влияние на успешное ведение предпринимательской деятельности.

В-четвертых, немаловажно правильно организовать рекламную компанию. В это мероприятие входят действия по составлению интересного для приобретателя маркетингового предложения, при котором продаваемый объект коммерческой недвижимости показывается в лучшем виде. Кроме того, нужно сделать качественное фото и поместить объявление о продаже. Цель размещения – звонки, после которых обычно показывают объект недвижимости.

Перед показом ее следует привести в порядок. Например, было бы неплохо, если собственник вынесет не только мусор, но и мебель, иные предметы, которые смогут помешать просмотру. Чистое и ухоженное помещение выглядит значительно лучше.

Если покупатель найден, необходимо заключать сделку купли-продажи. И здесь немаловажное значение имеет соблюдение всех тонкостей и законности. Покупатель, в случае несоблюдения закона, может понести значительные финансовые потери. Вот почему важно, что в соглашении фиксируются его основные положения, признанные законом существенными условиями. В частности, сам предмет продаж, сроки его реализации, штрафы в отношении покупателя или продавца, если они по каким-либо причинам откажутся от сделки. Вносится аванс или задаток.

Отдельное внимание в договоре следует обратить на алгоритме расчета между сторонами. А также о сроках расчетов, способе передачи денежных средств от продавца к покупателю. Кроме того, прописываются условия, по которым происходит передача объекта недвижимого имущества.

Основные параметры недвижимости также описываются в документе. В частности, его местонахождение, общая площадь. Также основание, по которому продавец имеет право реализовывать конкретный объект.

Информация о том, каким правом на недвижимость обладает покупатель, содержится в выписке из ЕГРН. Там же прописываются основные характеристики объекта недвижимого имущества. Кроме того, наличие обременений, способных существенно затруднить процесс покупки. В качестве таковых обычно выступает аренда, залог. Для получения данных нужно написать в Росреестр (территориальное подразделение этого государственного органа) заявление. Оно имеет строго унифицированную форму, то есть не пишется произвольно, от руки. Бланки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра, а также их могут выдать на месте. Заказанная выписка, на практике, формируется примерно 5 дней. Может, и больше.

За получение выписки заинтересованное лицо платит обязательный сбор в пользу государства. Он называется государственной пошлиной. Ее сумма зависит от того, в каком статусе находится человек, подающий заявление. Если это гражданин, то пошлина одна, если организация – она выше по стоимости.

Следует знать про аренду помещения в качестве одного из возможных обременений. В выписке не будет информации о том, что продаваемый объект сдан в аренду, если она заключается на срок менее года. Но по истечении этого времени, если иное не было оговорено сторонами, договор пролонгируется в автоматическом режиме. Либо в договоре не предусмотрено право собственника расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке. В этих ситуациях покупателю будет нелегко избавиться от арендатора в купленном помещении. Это несомненный риск для него. Чтобы этого избежать, нужно попросить продавца предоставить покупателю арендные договоры, если они когда-либо существовали. Если они сложно расторгаются, продавец сам обязан решить с этим вопросы. На практике, расторжение арендного договора прописывается в соглашении как условие покупки того или иного объекта недвижимого имущества.

Кроме выписки, нужно попросить продавца договор, который фиксирует факт купли-продажи реализуемого помещения. А также подтверждение факта расчета с предыдущим продавцом. Это необходимо потому, что сам Росреестр не обязан проверять сделку и надлежащую оплату договора, а также остальных условий, по которым происходила продажа.

Следует понимать, что выписка может зафиксировать факт продажи, укажет основания, по которым продавец владеет коммерческим помещением. Но иногда случается и так, что этот продавец до сих пор не рассчитался с предыдущим, в том время, когда был покупателем. Старый собственник может предъявить свое недовольство покупателю, уже будущему в качестве владельца объектом, минуя при этом горе – продавца.

На практике, случались ситуации, когда недвижимость реализовывалась, но по слишком маленькой цене. Все оплачивалось, но стоимость вызывала сомнения. В судебном заседании судья признавал сделку в качестве безвозмездной передачи и собственник, у которого была куплена недвижимость у добросовестного приобретателя забирал имущество. Эти ситуации – большая редкость, особенно, если в дело вступает опытный риэлтор, способный уберечь покупателей и продавцов часто от роковых ошибок. Но риск обмана все – таки сохраняется. В особенности, если со дня последней реализации объекта недвижимого имущества проходит менее трех лет.

Информация о сторонах также предоставляется, как и сроки освобождения недвижимости из-под владения продавца и ее передачу.

Сделка считается заключенной после подписания письменного договора, а также регистрации перехода права собственности от одной стороны к другой.

Несколько лет назад Росреестр отменил регистрацию договора. В настоящее время регистрируется только переход права собственности, а сам договор вкладывается в пакет документов, которые предъявляются сторонами для регистрационной процедуры. Закон не предъявляет требования об обязательном заверении договора купли-продажи нотариусом.

После регистрации объект передается покупателю. Подтверждением этого факта выступает передаточный акт. В этом документе указываете вид, параметры недвижимости, которая была передана другому лицу.

Коммерческую недвижимость продают редко, разве что в новостройках. Её, как правило, предпочитают сдавать в аренду. К такой недвижимости относятся нежилые помещения, такие как офис, склад, производственные помещения. Иными словами, помещения, предназначенные не для жилья, но для получения прибыли. Когда такую собственность всё же продают, прежде всего, необходимо озаботится документами: чего-то может не хватать, что-то необходимо довести до ума. Если были перепланировки, они должны быть отмечены и узаконены, земля должна быть приватизирована или находиться у вас в длительной аренде. Само помещение должно находиться в вашей собственности, а не в аренде, никакой из объектов недвижимости не должен находиться в залоге. Если залог был, но погашен, об этом обязательно должна быть отметка.

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.

1. Полные данные о покупателе и продавце.
2. Описание объекта продажи: точный адрес, тип недвижимости (пристройка, отдельное помещение и т.п.), его площадь, расположение в здании. Если имеются, то и другие детали.
3. Сумма сделки и валюта, в которой производится сделка. Если цена объекта привязана к курсу валют, то необходимо указать курс, по которому производится перерасчёт. По умолчанию, все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте.
4. Способ и срок расчета.
5. Сроки передачи объекта продажи.

Каждый из пунктов этого списка должен быть максимально подробно расписан, чтобы потом не возникало каких-либо спорных вопросов.

При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок. Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

Налог с продаже коммерческой недвижимости

С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки. Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП. Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован. Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.

Инвестиции в недвижимость – это давний, прибыльный и всё еще развивающийся рынок. Он имеет свои правила и законы, которые необходимо соблюдать для уменьшения рисков и увеличения дохода. Главное, он требует продуманных действий и вашего внимания, которое не должно угаснуть на всём протяжении работы в этом бизнесе. Способов и направлений для инвестиций здесь существует множество. Каждый бизнесмен может найти здесь свою нишу. Соблюдение всех правил поможет защитить ваши инвестиции от мошенников. Особо выгоден этот бизнес в крупных, динамично развивающихся мегаполисах.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник https://kakbiz.ru/investicii/biznes-na-kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Источник https://amo.ru/blog/article/zarabatyvaem-na-arende-kak-vybrat-kommercheskuyu-nedvizhimost

Источник https://brosalin.ru/prodazha-kommercheskoy-nedvizhimosti-chto-sleduet-znat/

Источник