Содержание
Прогноз изменения цен на продажу и аренду коммерческой недвижимости после кризиса 2020 г.
В текущем месяце большинство клиентов обращаются к нам для определения стоимости объектов коммерческой недвижимости. В настоящее время в условиях карантина и экономической неопределенности исходные данные существенно изменились, но не известно в какую сторону.
К примеру, в интернете возросло количество просмотров объявлений о покупке и аренде недвижимости, но количество звонков уменьшилось, и просмотры объектов недвижимости сократились в разы. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию и находятся в поиске определенности.
В оценке недвижимости существуют три классических подхода. Это сравнительный, затратный и доходный подходы. На нашем канале записан отдельный вебинар, с подробным разбором проведения оценки недвижимости в рамках каждого из этих подходов, который рекомендуется к ознакомлению для лучшего понимания всех способов оценки.
Цель данного видео рассказать, какие корректировки необходимо произвести в условиях существующего кризиса.
Затратный подход
В рамках затратного подхода определяются затраты на воссоздание либо строительство аналогичного объекта с учетом износов и устареваний. Под износами подразумевается физический износ, в результате воздействия возраста или среды, функциональное устаревание в результате изменения технологии строительства и экономическое устаревание в результате падения спроса или изменения внешних условий. Для определения затрат на строительство достаточно запросить у строительной компании смету и исходя из этой составляющей делать последующие выводы. В данных условиях изменился износ недвижимости.
Говоря о физическом износе и функциональном устаревании ситуация остается прежней, недвижимость не приходит в негодность. В настоящий момент на объект воздействует экономическое устаревание. С одной стороны увеличились затраты на строительство объекта, а с другой появилось экономическое устаревание. Существует определенная компенсация в рамках затратного подхода, ведь стоимость объекта остается примерно одинаковой.
Доходный подход
Говоря о доходном подходе, стоит отметить, что это самый интересный подход для оценки коммерческой недвижимости. Суть его состоит в том, что недвижимость покупается с расчетом будущей прибыли. Соответственно формула в базовом виде выглядит следующим образом: чистый операционный доход делится на ставку капитализации.
Чистый операционный доход это ежемесячная арендная плата, а ставка капитализации это расчетный коэффициент и показатель окупаемости конкретного проекта с конкретными рисками. Этот показатель рассчитывается индивидуально для каждого объекта.
В настоящий момент первая составляющая терпит колоссальные убытки, ведь арендаторы настаивают на предоставлении определенных скидок под угрозой расторжения контракта. В условиях карантина это достаточно распространенная практика во всех сегментах недвижимости.
Например, в жилой недвижимости жильцы также просят скидку и ее объем может достигать от 30 до 50 процентов. Если речь идет о торговых объектах, то объем скидки может составлять 100 процентов. Некоторые арендаторы оформили арендные каникулы, а многие арендодатели согласились перевести ставку в зависимости от продаж своих арендаторов.
Эти примеры приведены для понимания, что невозможно корректно спрогнозировать доход в условиях существующей неопределенности. К примеру, во многих гостиничных объектах на текущий момент уровень загрузки составляет до 10 процентов в США и примерно 5-7 процентов в России. Для того, чтобы гостиничный бизнес выходил в 0, уровень загрузки должен находится в среднем по году на отметке 60 процентов.
По поводу ставки капитализации компания Ernst & Young выпустила подробный аналитический обзор, в котором были опрошены респонденты, работающие на рынке недвижимости. И порядка 65 процентов респондентов ответили, что сейчас в отношении ставки капитализации происходят определенные изменения, о которых будет известно лишь после снятия мер по самоизоляции населения, и в данный момент наблюдается большая неопределенность, при которой не представляется возможным ее корректно рассчитать.
Специалисты из США склонны оценивать объекты в 0 рублей, но это довольно пессимистичный подход к объектам недвижимости, и следует отложить расчет в рамках данного подхода до полной стабилизации экономической ситуации.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет.
Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода.
Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США.
Возможность одностороннего расторжения договоров аренды
Итак, с определением стоимости коммерческих объектов в условиях карантина ситуация неясна и стоит обратить внимание на состояние дел в сфере аренды недвижимости.
В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому, если арендатор теряет более 50 процентов выручки и при этом является добросовестным налогоплательщиком, то он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Некоторые эксперты утверждают, что это может привести к коллапсу всей отрасли аренды коммерческой недвижимости, а также к коллапсу всей финансовой системы.
Следует по порядку разобраться, к чему действительно это может привести. Новость гласит, что внесенный законопроект разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Один из наиболее важных пунктов в этой новости заключается в следующем: обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.
Нужно обратить внимание на следующую новость: владельцы торговых центров просят правительство не принимать подготовленный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов. В противном случае как предупреждают собственники торговой недвижимости, их ожидает дефолт на 2 трлн рублей. Если обратить внимание на общий кредитный портфель, который находится у банков, то он составляет 6 трлн рублей.
Также активизировались владельцы офисных центров, которые уверены, что принятие законопроекта о праве отказа от договора аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости, и банки также могут потерпеть существенные убытки. По мнению авторов письма, вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствием ни одного экономического кризиса, с которыми успешно справилась российская экономика за всю современную историю.
Последствия принятия внесенного законопроекта
А теперь подробнее о том, почему у собственников коммерческой недвижимости могут возникнуть огромные сложности.
Недвижимость это крайне дорогостоящий актив и чаще всего приобретение недвижимости, строительство, реконструкции и прочее происходят за счет привлечения банковских средств. Для того, чтобы банк принял решение о выдаваемой сумме кредита, необходимо провести оценку данного объекта коммерческой недвижимости.
Если до кризиса объект коммерческой недвижимости стоил 100 рублей и банк выдал кредит, исходя из залоговой стоимости 100 рублей, то в настоящее время происходит переоценка активов в сторону снижения. Существует еще одна важная новость: банк ВТБ сократил прибыль из-за роста резервов и переоценки недвижимости. Госбанку пришлось переоценить непрофильные активы на 38 млрд рублей и основная часть отрицательной переоценки — 27 млрд рублей — приходится на стадион и гостиничный комплекс ВТБ арена, а остальная часть — на небольшие земельные участки в Подмосковье.
Как становится ясно, процесс переоценки залоговой недвижимости банками уже начался. Это говорит о том, что:
- требования к заемщикам будут повышаться в будущем
- залоговая стоимость недвижимости также будет снижаться
Для комплексного понимания, каким образом формируется стоимость залога, следует рассмотреть расчётную модель. Итак, каким образом была проведена оценка коммерческой недвижимости в январе текущего года. Рассмотрев данную модель, можно понять, что в данном случае оценка была произведена в рамках двух подходов, это сравнительный и доходный.
Напоминание: сравнительный подход это определение стоимости, исходя из цен предложений на рынке, а доходный подход определяет стоимость, исходя из ожидаемого дохода в будущем от объекта.
Данная стоимость в рамках двух подходов согласовывается 50/50 процентов. Прогнозируется, что в настоящий момент банки будут придавать больший вес именно доходному подходу. Возможно, речь будет идти о такой разрисовке, как 80/20 процентов. Подставив в приведенной модели расстановку 80/20 процентов, то становится видно, что стоимость объекта снижается на 400 000 рублей. Но самое важное это, то что ожидаемые денежные потоки также снизятся.
В доходной модели существует важный пункт – ставка аренды, которая в данный момент получена рыночным путем и величина ее составляет 1200 рублей за квадратный метр в месяц. В связи с тем, что в апреле торговые центры потерпели убытки, восстановление рынка прогнозируется к текущим мартовским показателям примерно через год. Это значит, что арендную ставку в этой модели можно снизить минимум на 20%. Таким образом стоимость объекта снижается до 8,5 млн рублей. Изначальная стоимость этого объекта была в районе 11 млн рублей. Таким образом вкратце показано, каким образом банки будут менять залоговую стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Кадастровая и рыночная стоимость: различия
Каждый объект недвижимости в РФ может быть оценен несколькими способами. При этом все виды стоимости одинаково важны для нормального функционирования государственной и коммерческой системы.
- Кадастровая стоимость определяется органами власти во время регулярной массовой оценки. Она используется для определения налоговой базы при владении имуществом или продаже.
- Рыночная стоимость – условная сумма, за которую продавец готов продать, а клиент – купить какой-либо объект. Эта цена складывается из многих аспектов: текущей экономической обстановки, состояния здания, его назначения, удаленности от центра и прочего.
Сравним рыночную стоимость некоторых видов недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Данные по состоянию на июль 2020 года взяты из общедоступных источников.
Тренды в торговой недвижимости 2021 глазами сервиса «Авито Недвижимость»
В прошлом году рынок коммерческой недвижимости испытал серьезные потрясения в связи с длительным локдауном: отрасль дважды столкнулась со значительным падением спроса — не только из-за привычных сезонных колебаний, но и по причине непредвиденной эпидемиологической обстановки. При этом снижение активности в коммерческом секторе на фоне пандемии оказалось даже более значительным по сравнению со спадом, обусловленным сезонным фактором, — и более продолжительным. Важно отметить, что на восстановление рынка также потребовалось время — к докризисным значениям спрос в отрасли вернулся лишь в феврале 2021 года. На текущий момент показатели в сегменте начинают постепенно расти (так было до ввода новых ограничений в июне 2021 г.). Для Retail.ru ситуацию в сегменте на основе данных сервиса «Авито Недвижимость» проанализировал руководитель проектов в категории коммерческой недвижимости компании Александр Бирюков
Динамика спроса на коммерческую недвижимость в период пандемии. Внутренние данные компании «Авито» — запросы продавцов/арендодателей коммерческой недвижимости.
Итоги 2020 года: бизнес выбирает ПСН
Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.
Динамика запросов контактов по типам недвижимости в 2020 году
Тренды рынка торговой недвижимости в 2021 году
Спрос зависит от площади
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Крупные игроки выходят на классифайды
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Стоимость аренды и покупки выросла
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В то же время средняя цена продажи торговых площадей в России в первом квартале 2021 года выросла на 12% год к году.
Повышение стоимости спровоцировало снижение ставок по банковским депозитам и выгодные ипотечные предложения, в результате которых бизнесу стало проще приобрести помещение в собственность.
В Москве, напротив, за I квартал 2021 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2020 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика.
Тренды в работе с клиентами в 2021 году
Накапливается отложенный спрос
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
Клиенты выбирают мессенджеры
В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.
Доля видеоконтента растет
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Источник https://ce-na.ru/news/prognoz-izmeneniya-tsen-na-prodazhu-i-arendu-kommercheskoy-nedvizhimosti/
Источник https://www.retail.ru/articles/trendy-v-torgovoy-nedvizhimosti-2021-glazami-avito-nedvizhimosti/
Источник
Источник
