Главная / Инвестиции для начинающих / На каком этапе выгодно инвестировать в строительство
Опубликовано: 15 декабря 2021

На каком этапе выгодно инвестировать в строительство

На каком этапе выгодно инвестировать в строительство

В Украине жилищное строительство все больше набирает обороты. Так, по данным Государственной службы статистики в первом полугодии 2019 года эти показатели увеличились на 50,6% по сравнению с 2018 годом, а введено в эксплуатацию более 53 тысяч новых квартир. Украинские застройщики предлагают покупателям различные варианты жилья, которое отличается по классу, местоположению, планировкам и прочее. Тем не менее один из наиболее важных параметров при выборе жилья – этап строительства. Рассмотрим подробнее, на каком этапе выгодно инвестировать в новостройку.

Когда инвестировать в новостройку

Этап согласования строительства

Застройщики начинают рекламировать новый жилой комплекс еще на этапе разработки и оформления проектной документации, необходимой для строительства, и подготовки земельного участка. Девелопер старается уже на самом старте привлечь сторонний капитал и заинтересовать потенциального покупателя.

На этом этапе цена квадратного метра наиболее низкая, а выбор планировок достаточно разнообразен. Но достоинствам сопутствуют и значительные риски. Так, за время, которое пройдет до сдачи объекта в эксплуатацию (1-2 года), новостройку могут признать незаконным строительством, «заморозить» или остановить из-за банкротства застройщика. Кроме того, если согласование еще не завершено, официально стартовать продажи квартир еще не могут. Но вы уже можете забронировать квартиру и начать подготовку документов, если подобные услуги поддерживает компания-застройщик.

Инвестировать на этапе проектирования и согласования строительства следует только при безупречной репутации компании-застройщика или уверенности в своих действиях. Экономия или прибыль от инвестиций может достигать 50% в зависимости от типа квартиры и других факторов.

На этапе котлована

Этап котлована

К нему относятся строительные работы, начиная с рытья котлована, забивки свай, закладки фундамента и до возведения первых этажей жилого комплекса. При покупке квартир на стадии котлована, инвестор может сэкономить от 20 до 40% от ее окончательной цены. А эту разницу в дальнейшем использовать при ремонте или инвестировании в другую недвижимость.

К преимуществам инвестирования в новостройку на этапе котлована относится готовность проектной документации и возможность наглядно убедиться, что процесс стройки начался.

Среди недостатков – нет 100% гарантии, что строительство жилого комплекса не остановится в какой-либо момент, или затянутся сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Финальный этап строительства

В этот этап входят все работы до внутренней отделки помещений и обустройства придомовой территории. Когда объект находится на стадии завершения, компания-застройщик поднимает стоимость квадратного метра, чаще всего – в несколько шагов за короткий период времени. Это подталкивает потенциальных сомневающихся покупателей к заключению сделки купли-продажи.

Чаще всего именно на финальной стадии застройщик начинает привлекать инвесторов разными способами: скидкой при полной оплате стоимости, беспроцентной рассрочкой и другими специальными предложениями. При инвестировании в жилье на этой стадии можно сэкономить в пределах 15-25% по сравнению с тем, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры на финальной стадии строительства заключаются в том, что риски на заморозку проекта минимальны и практически отсутствуют, если объект строит известный девелопер. При этом вы все еще получаете некоторую экономию для семейного бюджета.

Ввод в эксплуатацию новостройки

Этап ввода в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию – заключительный этап строительства новостройки, который характеризуется максимальной ценой за квадратный метр и наименьшим выбором вариантов квартир. Покупатель выбирает из того, что осталось: среди наименее ликвидных квартир, с не самыми удачными планировками, нестандартными комнатами или большой площади.

Вам будет интересно  Топ-10 брокеров, с помощью которых можно купить акции на иностранных фондовых биржах

На этапе ввода жилого комплекса в эксплуатацию стоимость квартиры повышается до рыночного уровня, так что сэкономить дополнительно уже не выйдет. Но такой вариант привлекает отсутствием рисков, возможностью пообщаться с другими инвесторами и заселением практически сразу после сделки, если оформление не затянется.

Цена на новостройку растет

Почему цена на новостройку растет

Любого, кто интересовался покупкой жилья в новой многоэтажке, не удивить изменением цены квадратного метра в ходе строительства. На ценообразование квартир в новостройках влияет намного меньше факторов, чем на вторичном рынке недвижимости. Условно выделяют пять причин для формирования стоимости квадратного метра:

  • класс объекта. Весомую часть стоимости жилья формирует район, в котором строится новостройка, этажность объекта, обустройство придомовой территории и транспортная доступность;
  • технология строительства. Так, монолитно-каркасные дома дороже железобетонных объектов;
  • имидж застройщика. У известных застройщиков чаще всего самые высокие цены, но это подкреплено большим портфолио из новостроек, сданных в эксплуатацию. Застройщики-новички привлекают клиентов более низкой ценой, но не такими весомыми гарантиями;
  • этап строительства ЖК. Приближение срока сдачи объекта в эксплуатацию увеличивает стоимость квадратного метра.

Поэтому каждому инвестору необходимо самостоятельно решить вопрос: готов ли он пойти на повышенный риск ради экономии средств или предпочтет дождаться ввода здания в эксплуатацию, пренебрегая выгодой в 25-50%.

Инвестиция в недвижимость

Цели инвестиций в новостройки

Украинцы рассматривают жилую недвижимость под разными углами. Одни считают, что квартира становится гарантией финансовой безопасности. Другие – возможностью выгодной инвестиции и увеличения собственного капитала. Но и те, и другие не хотят тратить лишние деньги. Благодаря разнообразию предложения, инвестирование в квартиру пользуется большой популярностью. Это делается для таких целей:

  • перепродажа. Покупатель оценивает стоимость объекта и риски, приобретает квартиру в новостройке и перепродает на более выгодных условиях (когда цена поднялась на 20-40%);
  • аренда. Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду посуточно или долгосрочно. Окупаемость такого объекта может колебаться от 3 до 12 лет;
  • личное пользование. Квартира покупается для личного проживания или родственников. После переезда в другое жилье, объект можно продать.

В любом случае необходимо покупать недвижимость, на которую в дальнейшем будет спрос. При перенасыщении рынка, собственнику чаще всего приходится снижать стоимость жилья или арендной платы для привлечения покупателей или арендаторов.

Инвестиции в жилищное строительство

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

  • жильё;
  • коммерческую недвижимость;
  • гостиничные и развлекательные комплексы;
  • коттеджные поселки;
  • промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Вам будет интересно  Паевые инвестиционные фонды

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Новостройка на этапе строительства

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

  • Высокая рентабельность инвестиций.
  • Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
  • Надежность размещения капитала.
  • Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Диаграмма способы вложения денег в строительство

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

  • обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
  • банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.
Вам будет интересно  Как оценить стартап и найти инвестора

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

  • само обоснование;
  • бизнес-план;
  • проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

  • Цели инвестирования
  • Экономический и социальный эффект инвестирования
  • Обоснование выбора места строительства
  • Основные строительные решения
  • Сроки и очередность проведения работ
  • Оценку воздействия строительства на среду
  • Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

Строительный бизнес, в чём его выгода

Суть и виды инвестиций в производство

Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.

Источник https://dom.ria.com/articles/na-kakom-etape-vygodno-investirovat-v-stroitelstvo-174463.html

Источник https://kudainvestiruem.ru/kuda-vlozhit/investirovanie-v-stroitelstvo.html

Источник

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан.