Как взять ипотеку молодой семье в Казахстане

Поддерживает ли государство брак и рождение детей? Для того, чтобы облегчить жизнь «на страте», финансово поддержать супругов и стимулировать к рождению новых граждан, реализуются государственные программы по обеспечению семейных пар жильем. Перед тем, как взять ипотеку на постройку или приобретение жилья, молодой семье в Казахстане придется подтвердить свое право на получение субсидий, а также – скопить начальный капитал.

Кто может рассчитывать на поддержку государства?

Для молодежи банки могут подобрать выгодный кредит. В первую очередь необходимо разобраться с понятием «молодая семья». Кто входит в данную категорию? Молодые люди, мужчина и женщина, впервые вступившие в брак и прожившие после регистрации союза не менее 2 лет. Одному из них должно быть не более 29 лет. Есть программы, в которых учитывается крайний возраст – 35 лет. Наличие детей всеми приветствуется, более того – поощряется.

Чем больше детей у молодой пары, тем лучше – есть возможность участия в льготной программе, получения крупного кредита. Кроме того, многодетные супруги могут рассчитывать на более большую по площади недвижимость, расположенную в выгодном районе: с детскими садами, школами, поликлиникой, развитой инфраструктурой и высокой вариативностью рабочих мест.

Для сравнения, можно получить квартиру на окраине Астаны, где нет пока крупных магазинов, отсутствуют аптеки. До работы придется добираться несколько часов, а после рождения детей – возить их в садик и школу в центр. Это будет отнимать массу сил и времени, которые лучше отдать воспитанию потомков.

Конечно, есть и минусы в многодетности. Чем больше членов в семье, тем выше должен быть доход родителей. Все заработки взрослых суммируются и делятся на количество членов. Полученный среднедушевой доход берется в расчет при выдаче кредита и определении первоначального взноса.

Для оформления ипотеки для молодой семьи гражданам также необходимо соответствовать и другим критериям, которые повысят шансы на получение государственной поддержки. В первую очередь получают помощь:

• люди, не имеющие в собственности недвижимости (срок – не менее 5 лет, касается не только взрослых членов семьи, но и несовершеннолетних);
• на момент подачи документов одному или обоим супругам меньше 29 лет;
• в семье есть один или более детей;
• регистрация супругов – в том регионе, где они рассчитывают получить недвижимость (обоих граждан);
• граждане РК или лица казахской национальности, не имеющие гражданства.

Может ли получить ипотеку гражданин с ребенком, находящийся в разводе или воспитывающий ребенка один после смерти второго родителя? Если человек не достиг возраста 29 лет, вместе с несовершеннолетним потомком он составляет неполую семью и может рассчитывать на получение государственно поддержки при покупке квартиры.

Ипотечные программы для Молодых семьей реализуемые в Казахстане

Для малых городов и сельских населенных пунктов госпрограмма молодая семья более лояльна. Нет жесткого требования о длительности брака, можно подавать документы на ипотеку и до того момента, когда истечет 2 года с заключения брака. Если пара желает поселиться в сельской местности, не обязательна и прописка в населенном пункте.

С 2015 года стартовал государственный проект «Нурлы Жол», инициированный президентом Республики Казахстан. В рамках этой линии предусмотрена поддержка наиболее незащищенных слоев населения, стабилизация экономики в период кризиса за счет накопленных резервов.

Целенаправленное использование денежных средств предусматривает и вложение в ипотечное кредитование для молодых семей. Первый шаг – постройка социального жилья, которое в дальнейшем поступает в аренду гражданам, недавно заключившим брак. Условия выполнения программы предусматривают использование средств из Национального фонда.

В дальнейшем семья сможет выкупить свою квартиру. Отмечается, что планируется разделение на выкупаемые объекты и постоянно арендуемые. Выкупить объект раньше, чем через 5 лет, не возможно.

Казалось бы, все отлично, молодые семьи могут рассчитывать на получение доступного жилья. Но уже в 2018-2019 годах программа поддержки молодых семей перестает действовать. Денежные средства на возведение арендного жилья в дальнейшем не выдаются.

Так как «Нурлы Жол» распланирована до 2020 года, субсидирование населения на ипотеку продолжается. Только молодые семьи с 2020 года теряют приоритет и могут получить финансовую поддержку на общих условиях.

Ипотека от Жилстройсбербанк

Если супруги заинтересованы в улучшении жилищных условий, они могут обратиться в Жилстройсбербанк, приобрести арендуемую недвижимость и позже выкупить ее. Реализация ипотечных квартир в соответствии с государственной программой производится для:

• неполных семей;
• семей, состоящих из двух взрослых людей, один из которых не достиг 2 лет;
• для многодетных семей;
• семей, воспитывающих ребенка-инвалида;
• детей, оставшихся без попечения родителей;
• государственных служащих, военных, работников бюджетной сферы.

Стоит отметить особое условие – общий доход на семью должен не превышать 290 000 тенге за месяц. Чтобы получить арендное жилье, вначале требуется встать на очередь в акимат, ЦОН. Если молодая семья подходит под категорию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ее вносят в список и ставят в очередь.

Каждый претендент оценивается по десятибалльной шкале. Чем больше баллов – тем короче очередь. Подходит срок получения жилья, проверяется соответствие молодой пары требованиям государственной программы и в дальнейшем проводится оформление квартиры.

Недвижимость приобретается в несколько этапов:

• платеж, который семья должна вносить каждый месяц, умножается на 6. Именно эту сумму необходимо единовременно положить на депозитный счет;
• родители с детьми заселяются в арендуемое жилье;
• производится своевременная оплата ежемесячных коммунальных платежей;
• на депозит каждый месяц отчисляется определенная сумма. Согласно государственной программе, вознаграждение на вклад составляет 20% за год;
• когда скопленная сумма составляет более половины стоимости арендуемого жилья, семья получает право выбрать программу кредитования и может приобрести квартиру.

Ипотека с накоплениями позволяет принять участие в программах Жилстройбанка. Здесь предусмотрены сроки кредитования – 8, 15, 25, 30 лет. Процентные ставки зависят от периода кредитования. Чем дольше время использования ипотеки, тем ниже ставка (от 3,5% до 4,5%).

Ипотека от Сбербанка

Если граждан не устраивают условия кредитования от ЖССБ, они могут воспользоваться услугами других крупных финансовых компаний. До 30 июня в Сбербанке действуют акционные предложения для молодых семей. Граждане, недавно заключившие брак, могут получить кредит на следующих условиях:

• банком погашается до 90% стоимости жилья;
• семья вносит первоначальный взнос – от 10%;
• вознаграждение банка – 14,6%-20% (базовая), 16%-21,% (годовая эффективная);
• сроки кредитования – не больше 20 лет;
• возможно досрочное погашение кредита как полностью, так и по частям.

Можно оформить ипотеку после сбора всех необходимых документов. Сбербанк оценивает кредитоспособность граждан, предлагает два вида погашения кредита – аннуитетно или дифференцированными платежами. Приобретаемая недвижимость в дальнейшем выступает в качестве залога.

Квартира в Банке ЦентрКредит

На рассмотрение заявки от клиентов компания тратит около трех дней. Ипотека молодым семьям от CenterCredit предлагается по особой программе. Пока нет временных ограничений по действию программы и в 2017 году каждая семья, в которой есть супруг, не достигший возраста 35 лет, может получить финансовую помощь для покупки квартиры или дома в любом населенном пункте Казахстана.

Особенности кредитования:

• банк погашает до 70% от общей стоимости недвижимости;
• молодая семья вносит не менее 30%;
• вознаграждение банка – 14,5% для держателей зарплатных карточек, 15% для физических лиц (эффективная – до 15,7%);
• залог – приобретаемая квартира (состоящая из 1-2 комнат);
• взимаются единовременные комиссии – за открытие ипотечного счета и рассмотрение заявки (500+5000 тенге);
• досрочное погашение без штрафа возможно только через год после заключения кредитного договора.

Чтобы точно знать, на какую сумму необходимо оформлять заем, лучше всего воспользоваться универсальным кредитным калькулятором, который есть на каждой странице официального сайта компании ЦентрКредит.

Документы, необходимые для оформления

Если семья заинтересована в аренде жилья, ей необходимо обязательно обратиться в акимат по месту проживания. Даже если граждане не попадают в льготные категории населения, они могут рассчитывать на улучшение жилищных условий. При оформлении кредита в банках Казахстана также требуется собирать массу свидетельств. Конечно, пакет документов, необходимый для получения ипотеки, в разных кредитных организациях может отличаться.

Поэтому ниже будет представлен лишь примерный перечень бумаг:

• удостоверение личности каждого из супругов (+копии);
• согласие заемщика на предоставление кредитной истории в бюро;
• отчет о закрытых займах, полученный в одном из кредитных бюро Казахстана;
• справка, подтверждающая получение дохода в течение 6 месяцев;
• копия свидетельства о заключении брака (о расторжении брака, о смерти – для вдов);
• документы на недвижимость.

Чтобы получить ипотеку для молодых семей, также необходимо оценить стоимость жилья с помощью независимой оценочной комиссии. Квартира выступает в качестве обеспечения по кредиту и документы по оценке должны быть представлены как банк, так и заемщикам.

Оформление ипотеки в Сбербанке для жителей Казахстана: выгодные программы кредитования, требования к недвижимости

Сбербанк уже более 13 лет успешно работает в Казахстане. Данное учреждение пользуется доверием и популярностью среди населения. Ипотечное кредитование — это банковский продукт, который пользуется большой популярностью. В Сбербанке жители Казахстана могут оформить ипотеку на выгодных условиях.

Программы ипотеки

В Сбербанке созданы такие программы по ипотечному кредитованию:

• Ипотека от Сбербанка на вторичное жилье. Процентная ставка составляет до 13,99%, валюта — тенге, сумма — до 25 000 000 Т. Первоначальный взнос начинается от 10%, срок — до 15 лет. Предложение рассчитано на покупку квартир со вторичного рынка недвижимости. При оформлении сделки квартира остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Сделка может быть оформлена под залог договора долевого участия. Комиссии за рассмотрение заявок, обслуживание кредита, внесение ежемесячных платежей и досрочное погашение отсутствуют.
• Программа «7-20-25». В данном случае на ипотечные средства клиенты могут покупать только первичное жилье. Процентная ставка составляет 7%, первоначальный взнос — от 20%, срок — 1- 25 лет, сумма — до 20 000 000 тенге. Заключение страхового договора необязательно. Приобретаемое имущество передается в залог банку.
• Ипотека на покупку первичного или вторичного жилья. Сумма кредитования для крупных городов Казахстана составляет до 25 000 000 тенге, для более мелких — до 15 000 000 тенге. Срок ипотеки — от 1 года до 15 лет. Первоначальный взнос начинается от 20%, ставка — 10,75-11,3%.
• Жилищный кредит. В данной программе самая высокая процентная ставка — от 15,99%. Сумма кредитования начинается от 1 500 000 тенге, максимальная сумма — это 70% от стоимости приобретаемого жилья. Срок кредитования составляет от 1 года до 20 лет. Можно купить квартиру, жилой дом, таунхаус, апартаменты или комнату как на первичном, так и на вторичном рынке. До окончания срока кредитования имущество остается в залоге у банка.
• Ипотека на неотложные нужды. Предоставляется сумма от 15 000 000 до 35 000 000 тенге, срок — до 10 лет, ставка — 16,5-17,5%. Необходимо осуществлять аннуитетные платежи.

Документы

Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:

• Анкета-заявление с указанием достоверных данных.
• Копия паспорта гражданина республики Казахстан от самого заявителя, а также от лиц, выступающих в качестве созаемщиков. При визите в банк нужно взять оригиналы документов.
• Заявление, подтверждающее согласие гражданина осуществить проверку кредитной истории в бюро кредитных историй.
• Заявление, подтверждающее согласие на запрос банка в Государственный центр по выплате пенсий.
• Копия свидетельства о браке/разводе.
• Документы, свидетельствующие наличие регулярного дохода, достаточного для получения ипотечного кредита. Все справки о доходах берутся за последние 6 месяцев.
• Документы на приобретаемую недвижимость.
• По государственной программе «7-20-25» требуется справка, подтверждающая отсутствие жилья у заявителя. Можно предоставить документ, согласно которому имеющееся у заемщика жилье находится в аварийном, ветхом состоянии.
• Справка о составе семьи.

Требования к недвижимости

Банк устанавливает такие требования для недвижимости:

• Объектом могут быть квартиры в многоквартирных домах, жилые дома с земельными участками, коммерческая недвижимость.
• Главное условие — любой объект недвижимости должен располагаться в тех регионах Казахстана, где есть офисы Сбербанка. Офис может находиться на расстоянии 20 км от того населенного пункта, где клиент хочет приобрести недвижимость.
• К сделке не могут быть допущены объекты недвижимости, пребывающие в ветхом, аварийном состоянии, стоящие в очереди на капитальный ремонт с расселением.

Требования к заемщикам

Заемщик должен соответствовать таким банковским требованиям:

• Возраст от 21 года. На момент окончания выплат по ипотеке гражданину должно быть не более 63 лет.
• Стаж на последнем месте работы от 4 месяцев. Общий трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев.
• Допустимый минимальный доход в месяц не менее 60 000 тенге, к тому же его необходимо подтвердить документами.
• Зарплатные клиенты имеют право на льготные условия по всем ипотечным продуктам.
• Ипотека выдается в офисе банка, расположенном по месту регистрации гражданина (на расстоянии до 15 км от офиса).

Преимущества и недостатки ипотеки от Сбербанка

При оформлении ипотеки в Сбербанке клиент получает такие преимущества:

• Отсутствие штрафов за досрочное и частичное погашение.
• Льготные условия по ипотеке для зарплатных клиентов.
• Уже в день подписания договора клиент получает на текущий счет ипотечные средства.
• Клиент имеет право выбирать вид платежей, который ему более удобен (аннуитетные или дифференцированные).
• Если клиент сможет предоставить дополнительный залог, он имеет право не вносить первоначальный взнос.
• Сбербанк предлагает программы с выгодными ставками.
• Небольшой первоначальный взнос, по некоторым предложениям от 10%.
• Множество застройщиков-партнеров банка, которые предлагают максимально выгодные условия на квартиры в новостройках.
• Акции для клиентов Сбербанка, благодаря которым можно вносить первоначальный взнос в рассрочку или получить скидку до 20% на покупку квартиры.
• Возможность решить проблему в сложной жизненной ситуации с помощью кредитных каникул или отсрочки платежей.

Недостатки ипотеки от Сбербанка:

• Жесткие условия к заемщикам, тщательная проверка предоставляемых документов и объекта недвижимости. Отказы могут быть из-за недостоверности и несоответствия в документах или по причине не слишком качественной кредитной истории.
• Рекламные обзоры ипотечных программ зачастую умалчивают о дополнительных расходах по ипотечным кредитам.
• Навязывание страховых услуг. Особенно это касается личного страхования, которое не является обязательным.
• Более длительный процесс первоначального рассмотрения заявок. В некоторых случаях этот процесс затягивается по вине клиентов.

Штрафы за несвоевременную оплату

Если заемщик не вовремя оплатил ипотеку, начисляется пеня за каждый день просрочки платежа. Таким образом получается, что чем больше просрочка, тем большая сумма может накопиться. Даже если у клиента возникают проблемы с внесением очередного платежа, нужно этот вопрос решать с сотрудниками банка, а не накапливать долги.

Также начисляется штраф, когда срок просрочки превышает 1 месяц.

Процесс оформления ипотеки

Оформить ипотеку можно по такому алгоритму:

1. Подбор ипотечной программы. Здесь важно проанализировать свои возможности и определить, получится ли воспользоваться льготами. При выборе программы следует обратить внимание на размер страховой премии, стоимость оценки недвижимости, размер комиссии за разные операции, штрафы за просрочку платежей.
2. Подача заявки. Подать анкету можно как в офисе банка, так и в режиме онлайн (электронная заявка).
3. Сбор всех необходимых документов. Полный список можно узнать в банке у кредитного менеджера или на официальном сайте. Комплект документов может отличаться в зависимости о того, какой именно программой решил воспользоваться заемщик.
4. После заполнения заявки и предоставления документов банк приступает к их рассмотрению. Заявленный срок рассмотрения составляет до 5 рабочих дней. За этот период банк проверяет платежеспособность клиента, его кредитную историю и список предоставленных документов. Если у банка нет никаких вопросов, он выносит положительное решение по заявке. Иногда банк запрашивает дополнительные документы.

Важно! Если в анкете предоставлена недостоверная информация, в ипотеке откажут.

Как ускорить время рассмотрения заявки

Для того чтобы сократить время рассмотрения заявки, необходимо:

• самостоятельно проверить свою кредитную историю в бюро кредитных историй;
• для повышения вероятности положительного решения рекомендуется максимально закрыть действующие кредиты;
• при заполнении анкеты предоставлять как можно более точные сведения, не допускать описок, опечаток и тем более намеренного предоставления недостоверной информации. Особенно это касается подтверждения доходов;
• если заявка и все документы отсылаются в банк в электронном виде, нужно позаботиться о предоставлении качественных сканов.

Иногда клиенты жалуются на очень долгое рассмотрение заявок. Это может происходить по таким причинам:

• предоставление неполной информации, когда банк вынужден запрашивать дополнительные и недостающие документы;
• анкета заполнена неправильно, в ней содержатся ошибки, исправления;
• обнаруживаются проблемы с кредитной историей у клиента;
• возникают проблемы с оценкой объекта недвижимости;
• потенциальный клиент внесен в черный список банка или стоп-лист;
• клиент имеет много открытых кредитов, по которым есть большая финансовая нагрузка, не дающая возможности предоставить ипотечный кредит;
• клиент запросил очень большую сумму, несоразмерную с его доходами.

Подписание договора и оценка недвижимости

После одобрения анкеты клиенту назначается дата и время подписания ипотечного договора. Он должен явиться в банк, имея при себе паспорт. Сразу же после подписания договора клиенту на счет поступают ипотечные средства.

Важно! После подписания договора заемщику дается 90 дней на выбор недвижимости.

К объектам недвижимости банк предъявляет повышенные требования:

• Жилье должно располагаться в перспективных областях республики Казахстан, с развитой инфраструктурой. Допускаются населенные пункты, в которых либо есть отделения Сбербанка, либо ближайший офис расположен не дальше 20 км.
• К сделке могут быть допущены только в квартирах в домах до 1955 года постройки (возможны отклонения, это нужно уточнять у менеджера).
• Износ дома не может превышать 70%. Дом не должен являться аварийным, ветхим, стоять на очереди на капитальный ремонт.
• В объекте приобретаемой недвижимости должны быть батареи отопления, застекленные окна, вентиляция на кухне и в санузле, водоснабжение (хотя бы только холодное).
• Все в планировке должно соответствовать техническому паспорту. Если есть какие-то перепланировки, они должны быть все узаконены.
• Фундамент здания должен быть изготовлен из бетона, железобетона или камня.

Как только клиент подберет недвижимость, он за свои средства заказывает его оценку. Сбербанк имеет для этого список аккредитованных компаний, предлагающих услуги оценщиков. Оценка жилья — это обязательное условие, на основании оценочного акта банк делает вывод о ликвидности данного объекта.

Завершающие этапы при оформлении ипотеки

После сбора всей документации по объекту недвижимости банк производит доскональное изучение и выносит свое решение — может ли данный объект являться объектом ипотечного кредитования.

Затем идут завершающие этапы оформления:

1. Если банк одобряет жилье, клиент должен застраховать его. Обязательным в Сбербанке является страхование имущества. Личное страхование является добровольным.
2. Сразу после полученного одобрения объекта происходит оформление залога — составление закладной. Этот документ будет храниться в банке до полного погашения ипотеки клиентом.
3. На этом же этапе клиент должен перечислить средства первоначального взноса по ипотеке, но не продавцу, а пока только на номинальный счет.
4. После всех этих действий назначается сделка купли-продажи, на ней присутствуют и покупатель, и продавец. Составляется договор купли-продажи, он подписывается сторонами.
5. После этого документы отправляются для регистрации права собственности в НАО «Государственная корпорация». Данную услугу можно получить также и у нотариуса.
6. Только после регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, хранящимся на счете.

После оформления клиент начинает выплачивать долг по ипотеке. Для этого у него есть график платежей. Всегда можно воспользоваться мобильным приложением банка. Там можно и вносить платежи, и узнавать размер остатка задолженности.

После внесения последнего ежемесячного платежа или после досрочного погашения клиент получает назад закладную на свою недвижимость и становится единоличным и полноправным ее владельцем. После полного погашения кредита следует взять в банке справку об отсутствии задолженности.

Исламская ипотека в Казахстане: чем она отличается от других программ жилищного кредитования?

Иллюстрация Дины Ли специально для informburo.kz

Для развития исламского финансирования в Казахстане ещё в 2009 году приняли поправки в законодательство. Однако популярным банкинг по шариату так и не стал.

В конце 2018 года исламский банк Al Hilal объявил о запуске первой в Казахстане исламской ипотеки для жителей Алматы, Астаны и Шымкента. Она отличается от обычной отсутствием процентной ставки, так как это запрещено принципами шариата. Банк покупает жильё и продаёт его клиенту с наценкой в рассрочку.

Informburo.kz разбирает, почему исламское финансирование так и не получило широкого распространения в Казахстане и чем ипотека по шариату отличается от тех, что предлагают традиционные банки, в том числе по социальной программе «7-20-25».

Шариат запрещает заниматься ростовщичеством

Первым сформулировать принципы исламского финансирования попытался Mit Gharm Saving Bank в Египте – преимущественно мусульманской стране. Это произошло в 1963 году. Основными клиентами были сельские жители, которые в большинстве своём не доверяли традиционным банкам. Через пять лет правительство президента Гамаля Насера на волне борьбы с исламскими радикальными организациями закрыло эксперимент.

Но уже в 1975 году исламское финансирование появилось в Джидде и Дубае, когда там открылись Исламский банк развития и Исламский банк Дубая. Именно тогда механизмы и инструменты были формализованы в соответствии с принципами шариата.

Исламское финансирование не означает, что вложить или получить деньги в банке могут только мусульмане. Исламская экономическая модель основана на законах шариата, который запрещает давать деньги в долг под проценты и вкладывать средства в проекты, не отвечающие критерию нравственности. Банк не продаёт деньги, а покупает необходимый товар и затем сбывает его с наценкой. Клиенту заранее известна стоимость товара и маржа банка, которые он погашает одинаковыми платежами ежемесячно. Этот финансовый инструмент называется мурабаха (сделка по продаже товара, приобретённого банком по заявке клиента).

В Казахстане первый и пока единственный иностранный исламский банк Al Hilal открылся в 2010 году. В 2017 году, кроме работы с корпоративным сектором, банк начал предоставлять продукты в виде депозитов, карт и переводов физическим лицам. В конце прошлого года Al Hilal запустил исламскую ипотеку через инструмент мурабаха. В банке уверены, что продукт, по которому заёмщик выплачивает ежемесячный платёж в виде торговой наценки, наиболее выгоден для казахстанцев.

Так ли это на самом деле?

Ипотека через инструмент мурабаха

Корреспондент informburo.kz проконсультировался в Al Hilal банке. Цель – получение ипотеки на покупку трёхкомнатной квартиры стоимостью 25 млн тенге. Срок кредитования – 15 лет.

Основные условия исламской ипотеки в Al Hilal:

• первоначальный взнос от 30%;
• срок финансирования от 3 до 15 лет;
• сумма финансирования от 3 до 100 млн тенге;
• ипотеку выдают не только на первичное, но и на вторичное жильё в городах Алматы, Астана и Шымкент;
• минимальный подтверждённый доход заёмщика должен быть не менее 200 тысяч тенге (за вычетом налоговых и пенсионных отчислений).

Условия на покупку квартиры стоимостью 25 млн тенге на 15 лет:

• первоначальный взнос составит 7,5 млн;
• банк добавляет 17,5 млн тенге;
• торговая наценка 18,5 млн тенге;
• общая сумма с наценкой – 36 млн тенге;
• ежемесячный платёж не более 40% от дохода заёмщика – 200 237 тенге в месяц;
• комиссия за оформление сделки – от 150 тысяч до 300 тысяч тенге в зависимости от суммы сделки;
• страхование недвижимости на один год;
• отсутствие штрафных санкций за досрочное и частичное погашение.

Итого квартира обойдётся заёмщику в 36 млн тенге. Предварительный расчёт на получение исламской ипотеки доступен на сайте банка.

Заработок созаёмщика должен быть не менее 200 тысяч тенге. Платёжеспособность оценивается по пенсионным отчислениям за последние 12 месяцев, за шесть месяцев отчисления они должны быть непрерывными. Кредитная история как у заёмщика, так и у созаёмщика должна быть без просрочек за последние три года.

Исламская ипотека предполагает сначала приобретение недвижимости банком и затем уже последующую перепродажу её клиенту. В начале сделки банк оплачивает застройщику или владельцу жилья только 5% от стоимости квартиры. Это и есть инструмент мурабаха – права собственности на момент продажи жилья заёмщику должны быть у банка. После того как банк продаст или в классическом понимании выдаст ипотеку на жильё заёмщику, бывшему владельцу недвижимости выплачиваются оставшиеся 95%.

В случае просрочки платежей по ипотеке банк вправе принимать установленные законодательством РК меры по защите своих прав. Среди них:

• возможность взыскания денег со счетов заёмщика;
• обращение взыскания на залог;
• обращение в суд.

Также через инструмент мурабаха в Al Hilal работает рефинансирование действующей ипотеки в другом банке.

Как сообщили в пресс-службе Al Hilal, с начала запуска исламской ипотеки поступило более 17 000 заявок.

Исламская ипотека в сравнении с другими программами банков

Редакция informburo.kz решила сравнить исламскую ипотеку с другими программами, которые работают на рынке. По средней ставке 18% с первоначальным взносом в 30% на 15 лет ипотека в других банках составит:

• первоначальный взнос составит 7,5 млн;
• банк добавляет 17,5 млн тенге;
• общая сумма с процентами – 50 млн 728 тысяч тенге;
• проценты по ипотеке – 33 млн 228 тысяч тенге;
• ежемесячный платёж – 282 тысячи тенге в месяц;
• обязательное страхование недвижимости;
• отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение;
• ежемесячный взнос заёмщика не должен превышать его месячного дохода.

Таким образом месячный платёж по исламской ипотеке меньше ежемесячного взноса по ипотечным кредитам других банков на 82 тысячи тенге. Общая сумма переплаты по кредиту, оформленному в обычных банках, превышает торговую наценку от Al Hilal на 14 млн 728 тысяч тенге.

Самой же доступной программой на рынке жилищного кредитования остаётся социальная программа «7-20-25». Оживившая ипотечный рынок государственная программа выдвигает следующие условия:

• ежегодная ставка 7%;
• фиксированный первоначальный взнос 20%;
• сумма финансирования не выше 15 млн (для регионов) и 25 млн тенге (для Астаны, Алматы, Актау, Атырау и Шымкента);
• кредитование только первичного рынка недвижимости от застройщика;
• отсутствие непогашенных ипотечных займов;
• обязательное условие отсутствия недвижимости у заёмщика и созаёмщика.

Условия на покупку квартиры стоимостью 25 млн тенге на 15 лет:

• первоначальный взнос – 5 млн тенге;
• банк выдаёт 20 млн в виде кредита;
• сумма переплаты – 12 млн 357 тысяч тенге, что меньше по сравнению с исламской ипотекой на 6 млн 183 тысячи тенге;
• общая сумма с процентами за квартиру – 32 млн 357 тысяч тенге;
• ежемесячный платёж – 179 765 тенге, что на 21 тысячу меньше, чем в Al Hilal;
• отсутствие штрафных санкций за досрочное и частичное погашение;
• комиссия за оценку квартиры – от 5 тысяч тенге в зависимости от квадратуры;
• регистрация залога в ЦОНе – от 18 тысяч тенге.

Заёмщик должен представить справку о пенсионных отчислениях за последние шесть месяцев.

Таким образом проценты по «7-20-25» дешевле на 6 млн 183 тысячи тенге, чем по исламской ипотеке. Ежемесячный взнос по торговой наценке в Al Hilal больше на 21 тысячу, чем в «7-20-25».

По данным Нацбанка, с начала запуска программы «7-20-25» поступило 7 949 заявок. Из них одобрено 4 612 (по данным на конец января).

Банки могут открыть «исламские окна»

Для внедрения и развития исламского финансирования в Казахстане в 2009, 2011 и 2015 годах были приняты три основных пакета поправок в законодательство. Утверждена Дорожная карта развития исламского финансирования на 2012-2020 годы. Однако говорить о бурном развитии исламского финансирования в Казахстане не приходится.

В Казахстане работают только два исламских банка: Al Hilal и небольшой по числу активов «Заман-Банк», который в 2017 году конвертировался в исламский банк. Традиционные банки не имеют возможности законодательно работать с исламскими финансовыми инструментами.

Бывший советник председателя Ассоциации финансистов Казахстана по вопросам исламского финансирования Надир Бурнашев считает, что развитию банкинга по шариату помогло бы открытие «исламских окон».

Надир Бурнашев – международный эксперт по исламскому финансированию, работал в Нацбанке, Госкомитете РК по инвестициям, представлял интересы Казахстана в Международном валютном фонде и Всемирном банке. В 2015 году был советником председателя Ассоциации финансистов Казахстана по вопросам развития исламского финансирования.

«Открытие в Казахстане ещё одного, не обязательно исламского, банка стоит недёшево – от 50 млн до 80 млн долларов. Сейчас в мире развитие исламских финансов идёт через открытие в обычных банках департаментов исламского банкинга, которые называются «исламские окна». Это позволяет снизить барьер для начала работы по новым инструментам и эффективно масштабировать бизнес. Для запуска работы в Казахстане по этому направлению необходимы поправки в законодательство, что обычно занимает от 12 до 18 месяцев. Затем, когда начнётся полноценное развитие, пойдёт конкуренция. Но интереса со стороны как самих банков, так и регулятора в лице Национального банка в запуске «исламских окон» пока не видно», – поясняет эксперт по исламскому банкингу Надир Бурнашев.

Председатель Ассоциации развития исламских финансов в Казахстане, директор алматинского филиала «Заман-Банк» Тимур Рустемов считает, что открытие «исламских окон» преждевременно.

«Насколько я знаю, на повестке дня вопрос о запуске «исламских окон» в Казахстане не стоит. Тем более что для развивающихся рынков начинать сразу с открытия «окон» вредно. Нужно подготовить специалистов, разработать продукты, наладить внутренние процессы, сформировать шариатские советы. Иначе можно испортить репутацию. Сейчас для нормального функционирования двух исламских банков Al Hilal и «Заман-Банк» достаточно. В 2017 году наш банк, став исламским, открыл новый филиал в Алматы, расширилась клиентская база, в основном за счёт МСБ, работающего с партнёрами из Турции и ОАЭ», – отметил Тимур Рустемов.

По мнению экспертов, исламский банкинг не развивается в Казахстане из-за таких препятствий, как:

• отсутствие знаний об исламском финансировании у большей части населения;
• предвзятое отношение;
• нехватка квалифицированных специалистов.

«Большая часть активов исламского финансирования сосредоточена в странах Персидского залива, Малайзии и Иране, сильно отличающихся от Казахстана. В Малайзии развитие ислама происходило через призму противостояния с Китаем. Саудовская форма ислама является одной из самых консервативных и основывается на учении Мухаммада Ваххаба. Но в Казахстане исламское финансирование – это интересная альтернатива для определённого типа заёмщиков. Поэтому будет интересно посмотреть, как будет развиваться исламское финансирование на площадке МФЦА как регионального исламского хаба», – отметил Магжан Ауэзов.

Исламский банкинг может быть востребован в сельских регионах, где проживает по-большей части мусульманское население, которое не держит деньги в банках, предполагают эксперты.

«В южных областях Казахстана со стороны населения и малого и среднего бизнеса есть большой потенциальный интерес к банковским продуктам, соответствующим нормам шариата. Помимо этого, запуск исламского финансирования помог бы вывести деньги из серого наличного оборота, что принесло бы дополнительные доходы в бюджет. Вопрос не только в доверии к банковской системе и регулятору, но и в том, что в нынешних непростых условиях запуск исламских финансовых инструментов стимулировал бы дополнительный спрос со стороны населения и бизнеса и оказал бы содействие экономической политике властей по поддержке отечественного производителя и малого и среднего бизнеса», – заключил Надир Бурнашев.

В 2018 году председатель Нацбанка Данияр Акишев отметил, что, несмотря на созданные условия, исламское финансирование в Казахстане пока находится на начальной стадии. По сведениям главы Нацбанка, объём активов исламских банков составляет всего 0,16% от всех активов системы. Кроме того, депозиты в исламских банках не подлежат гарантии со стороны Казахстанского фонда гарантирования депозитов.

«Низкий спрос на услуги исламских банков связан с недостатком информации, а также со специфичностью и сложностью исламских продуктов. Традиционно, в сравнении с обычными банковскими продуктами, исламские продукты могут оказываться дороже даже при отсутствии процентного вознаграждения», – пояснил Данияр Акишев.

Исламские банки в казахстанском рейтинге занимают последние места

Кроме ипотеки, Al Hilal предлагает клиентам размещать деньги в исламские депозиты: вакала (банк определяет фактическую прибыль от инвестиций) и мудараба (банк инвестирует деньги клиента в проекты, доходы от которых пропорционально делятся между ними). Вкладчик получает прибыль, которая зависит от эффективности инвестирования депозитных средств банком. Также Al Hilal предоставляет расчётно-кассовые услуги, переводы и дебетовые карты для накопления средств на паломничество мусульман в Мекку.

По данным Нацбанка РК, на январь 2019 года Al Hilal занимает 26-е место среди 28 казахстанских банков по объёму активов – 35,9 млрд тенге. Кредитный портфель – 8,9 млрд тенге.

«Заман-Банк» занимает по объёму активов 27-е место – 17,6 млрд тенге. Объём ссудного портфеля составляет 13,7 млрд тенге.

Источник https://www.kazyna.kz/ipoteka/molodoj-seme.html

Источник https://ipotekyn.ru/ipoteka-sberbank-kazahstan/

Источник https://informburo.kz/cards/islamskaya-ipoteka-v-kazahstane-chem-ona-otlichaetsya-ot-drugih-programm-zhilishchnogo-kreditovaniya.html

Источник