Что ищут арендаторы? Спрос на коммерческую недвижимость

Что ищут арендаторы? Спрос на коммерческую недвижимость

Пытаясь проанализировать ситуацию на рынке, собственник сталкивается с прямо противоположными по смыслу публикациями авторитетных изданий. «Спрос падает!» — предупреждает один портал. «Спрос растет!» — воодушевленно утверждает другой. Кому верить? Все просто: не нужно пытаться вычислить «среднюю температуру по больнице». Коммерческая недвижимость – штучный товар, поэтому некоторые ее разновидности высоко востребованы, а некоторые экспонируются годами.

От чего зависит спрос?

Если говорить коротко и емко – то от экономической ситуации в стране и уровня благосостояния компаний-потенциальных арендаторов. Поэтому понятно, что офис или склад значительной площади сдать будет сложнее, чем небольшое помещение.

Если смотреть немного шире, то спрос на коммерческую недвижимость зависит от нескольких принципиальных факторов:

• Профиль здания. Помещение свободного назначения легче «найдет» арендатора, чем здание, перепрофилированное под банковский офис;
• Локация. Высокая проходимость локации и удобное транспортное расположение привлекут внимание широкого круга арендаторов. Помещения, расположенные на окраинах или вдалеке от метро – только если компании стоимость аренды важнее, чем комфорт;
• Классность здания. Офисные помещения классов С и тем более D сдаются по относительно низким ставкам, но даже небольшие компании сегодня предпочитают переезжать в помещения не ниже Bкласса. Это говорит о том, что работодатели понимают: работоспособность сотрудников напрямую зависит от комфорта. Второе преимущество офисов А и В классов – меньший коэффициент потерь (loss factor). Третье – качественная управляющая компания, которая следит за жизнедеятельностью офиса и оперативно устраняет недостатки;
• Конъюнктура рынка;
• «Раскрученность» и узнаваемость объекта (например, бизнес-центра).

Офисы

В сегменте офисных помещений наиболее востребованы площади в 100-300 м2, расположенные в зданиях классов А и В. Такой офис оптимален для компаний, представляющих малый и средний бизнес. Типичные арендаторы – это фирмы, оказывающие потребительские услуги, IT-сектор, торговые и строительные компании. Готовая отделка – даже в бюджетном формате – ускорит въезд арендаторов, поэтому имеет смысл ее выполнить.

Блоки площадью 500-1000 м2 менее востребованы, поэтому при покупке объекта разумно рассмотреть возможность «нарезки» помещения на мелкие блоки. Правда, ротация арендаторов будет в этом случае выше. Интересно, что на столичном рынке наблюдается дефицит крупных офисных площадей, и этот вариант может стать вполне выгодным, но он предполагает и солидные инвестиции.

Самыми популярными локациями являются ЦАО, ЗАО, юго-запад и северо-запад Москвы.

Склады

Наиболее востребованными на данный момент остаются помещения метражом 1000-3000 м2. В качестве дополнительных требований арендаторы указывают высокие потолки, нагрузку на пол, определенный температурный режим, наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, пандуса. Предпочитаемые районы – южное направление в небольшом удалении от МКАД (до 50 км).

Где искать помещение в аренду. 5 главных источников информации.

Вопрос, где искать помещение в аренду, не такой простой, как кажется на первый взгляд, так как источников информации несколько и каждого из них свои плюсы и минусы.

В этой статье мы попробуем помочь ответить на вопрос «где искать помещение в аренду» или точнее с помощью, каких инструментов и источников информации это можно сделать.

Какие есть источники информации о помещениях для участников рынка недвижимости.

1. Общедоступные базы объектов недвижимости в интернете.
2. Печатные средства: газеты, журналы, брошюры.
3. Наружная реклама.
4. Сайты собственников недвижимости.
5. Электронные торговые площадки

Давайте рассмотрим их все.

Общедоступные базы данных в интернете.

Главная страница сайта с базой объектов недвижимости

На эту тему мы уже писали статью с обзором крупнейших сайтов – баз данных по объектам недвижимости.

Тут мы рассмотрели их плюсы и минусы. Хотя уже прошел год, но ничего не поменялось. Если помещение выставлено на рынок, то с большой вероятностью оно будет в одной или нескольких из этих баз объектов недвижимости.

• Большое количество объектов недвижимости на любой кошелек.
• Удобный поиск по многим параметрам (цена, метро, метраж, этаж, удаленность от метро и т.д.).
• Возможность поиска не только по списку, но и на карте.

• Много фейковых объектов, которые выставляют недобросовестные риэлторы, чтобы привлечь клиента, а потом сдать или продать ему совсем другой объект.

Печатные средства: газеты, журналы, брошюры.

Сразу скажу, что в Москве нет сейчас печатных изданий, которые бы полностью были посвящены объявлениям об аренде, купле-продаже недвижимости и рассказывали бы, где искать помещение в аренду. Но совсем со счетов этот способ рекламы участники рынка списывать не готовы.

Популярные газеты и журналы, например, такие как газеты «Метро», «Восточный округ», «Север столицы», «Центр Плюс», «Московский комсомолец» активно используется для публикации объявлений о продаже новостроек в жилых комплексах и в комплексах апартаментов.

Также в этих газетах можно найти отдельные объявления о продаже квартир на вторичном рынке и реже о продаже и сдаче в аренду — нежилых помещений.

Деловые газеты, такие как: «Коммерсантъ», «Ведомости», «РБК» время от времени публикуют объявления о продаже и аренде крупных объектов недвижимости либо о проведении аукционов и торгов. Также такие объявления дублируются на сайтах этих газет на специализированных страницах, посвященных недвижимости.

Но все-таки этот канал следует использовать только, если вы ищите квартиру или апартаменты в новостройке.

• Коммерческих объектов очень мало.

Наружная реклама.

Не всегда продаваемое или сдаваемое в аренду помещение присутствует в базе недвижимости в интернете (например, ЦИАН, АВИТО, Яндекс Недвижимость и т.д.). Некоторые собственники принципиально не хотят рекламировать свою недвижимость таким образом. В других случаях, собственникам и арендаторам недоедает сливать бюджеты на рекламу и они перестают публиковаться в интернете. Факт остается фактом, достаточно большое количество объектов на продажу или в аренду можно найти только, если пройти или проехать непосредственно перед ними.

Образец наружной рекламы

Поэтому если вы знаете, в каком районе вы хотите купить или арендовать помещение, то мы рекомендуем проехать или пройти район, чтобы визуально осмотреть наличие возможных вариантов. Визуальный осмотр позволит не только обнаружить помещения, которые сдаются в аренду, но и познакомится непосредственно с районом. Понять основные пешеходные потоки, места их сосредоточения и пересечения, точки притяжения людей. После этого, возможно даже придется пересмотреть желательные локации для размещения точек продаж.

Визуальный осмотр улиц и районов позволит найти пустующие помещения, которые также могут вас заинтересовать. Если на них нет никаких объявлений, то можно поинтересоваться у соседей. Есть шанс, что у них могут быть контакты.

• Знакомство с районом
• Возможность выйти на собственников объектов, которые не выставлены в интернете.

• Довольно затратно по времени.

Сайты собственников недвижимости.

Собственников, которые владеют объектами коммерческой недвижимости в Москве десятки тысяч. Большинство из них размещают рекламу на открытых досках объявлений или привлекает к процессу продажи или сдачи в аренду риэлторов. Крупные собственники недвижимости также используют для продвижения своих объектов собственные корпоративные сайты.

На каких же сайтах следует искать информацию.

Сайты девелоперов.

Особенно, если вы ищите объект в строящихся или недавно построенных домах.

Сайт девелоперской компании

Банки

Страница сайта банка

На сайтах банков можно найти, как залоговые объекты, так и собственные объекты банков, которые больше не используются в бизнесе. Как, например, объект недвижимости на сайте Росбанка.

Банки не являются профессиональными участниками рынка недвижимости с точки зрения заработка ней, поэтому заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее перевести недвижимость в кэш, то есть продать. Но в большинстве случаев готовы и сдать в аренду, хотя особо это не афишируют. При этом они готовы вести переговоры с реальными клиентами в части предоставления скидок.

Профессиональные рантье.

Страница сайта компании-собственника объектов недвижимости

Таким компаний довольно много в Москве, и они активно рекламируют свои объекты на всех возможных ресурсах. Но информация на корпоративных сайтах, как правило, содержит гораздо больше информации об объекте, чем объявления на интернет порталах недвижимости.

• Возможность найти объекты, которых нет на других ресурсах.
• Возможность купить или арендовать помещение со скидкой.

• Поиск объектов по таким сайтам может занять очень много времени.

Электронные торговые площадки

становятся в последние годы все более популярными. Все государственные и муниципальные организации и компании с преобладающим государственным участием обязаны размещать заказы и распоряжаться имуществом через конкурсы. Электронные торговые площадки изначально создавались именно под эти цели. В дальнейшем там стали выставлять залоговое имущество и имущество компаний-банкротов.

Также некоторые крупные российские компании стали использовать данный канал для продажи и сдачи в аренду своего имущества, в том числе недвижимого.

ЭТП пока не пользуются популярностью в силу различных, в основном организационных причин, но пандемия несколько оживила спрос на электронные услуги, в том числе на услуги ЭТП.

Самые известные из электронных аукционов это:

Страница сайта Росэлторг

Страница сайта Сбербанк-АСТ

Перед началом работы обязательно ознакомитесь с регламентами работы и тарифами, чтобы не было потом неприятных сюрпризов. Кстати, каждая подобная площадка организовывает в той или иной мере обучение для участников по участию в торгах. При возникновении каких-либо вопросов можно связаться со службой технической поддержки для их решения.

• Возможность найти объекты, которых нет на других ресурсах.
• Возможность купить или арендовать помещение со скидкой.

• Сложная процедура регистрации участия.
• У некоторых площадок не очень прозрачные или запутанные регламенты для участников.
• В основном не слишком ликвидные объекты.

Надеемся, что наша статья поможет Вам найти помещение для ваших целей.

Также Вы всегда можете обратиться к специалистам Лаборатории недвижимости, которые знают, где искать помещение в аренду и для покупки и подберут для Вас оптимальный объект недвижимости.

Как выбрать арендатора коммерческой недвижимости

Какая разница, кому сдавать помещение? Главное, чтобы не пустовало – приблизительно так рассуждают владельцы коммерческой недвижимости. Но не со всеми арендаторами стоит иметь дело. Константин Демчук расскажет о грамотном выборе контрагента.

Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца помещения его выбрать. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание: «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!». Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они – хорошие арендаторы. На самом деле:

• предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход;
• сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, и вы теряете все рычаги влияния на них;
• сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации;
• даже федеральные сети нередко занимают помещение не дольше, чем обычные компании;
• по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемным персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что сетевик готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном, это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кондиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить. За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, такому арендатору лучше отказать. Но если в несезон никого кроме него не оказалось, то им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более надежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют, как минимум, один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные бизнесмены сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет. Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто это представители южных республик, плохо владеющие русским языком: «Давай встрэтимса, пагаварим. Зачем дагавор. Че ты все пишешь. » и т.д. Это тип арендаторов, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете, они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают вполне нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной стоимости. Поэтому в период поиска арендатора имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Например, непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Pfunds Molkerei, которому уже более 130 лет. Несмотря на немецкую аккуратность и чистоплотность, в магазине такой запах, что валит с ног.

После «душистых» арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, чтобы вытравить запах. Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню. Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Источник https://amo.ru/blog/article/chto-ishhut-arendatory-spros-na-kommercheskuyu-nedvizhimost

Источник https://labned.pro/gde-iskat-pomeschenie-v-arendu/

Источник https://www.e-xecutive.ru/management/practices/1977055-kak-vybrat-arendatora-kommercheskoi-nedvizhimosti

Источник